Brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza

W listopadzie nabyłem działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Działka posiada dostęp do drogi i wszystkich mediów z prywatnej drogi sąsiada, który nie wyraża zgody na przyłączenie mnie do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej. Nie wydano mi warunków technicznych dla gazu i wodociągu, argumentując, że właściciel nie przekazał im tych sieci (podpisał umowę i miał to zrobić). Dla wodociągów ustanowiona jest służebność przesyłu. Mam sądownie ustanowioną służebność drogi koniecznej. Jakie kroki powinienem podjąć, by podłączyć się do mediów i rozpocząć budowę domu?

Przeszkody w realizacji przyłączenia do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pańską intencją jest przyłączenie do sieci gazowniczej, którego realizacja możliwa jest wyłącznie za pośrednictwem nieruchomości należącej do sąsiada. Odmowa wyrażenia zgody na budowę przyłącza nie stanowi jednak bezwzględnej przeszkody do zapewnienia Pańskiej nieruchomości dopływu gazu. Niezależnie od tego, czy możliwe będzie osiągnięcie porozumienia z sąsiadem, właściwą formą zaopatrzenia w media za pośrednictwem cudzej nieruchomości będzie ustanowienie służebności gruntowej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym w rozumieniu art. 285 § 1 Kodeks cywilny, którego treścią jest możliwość korzystania w ściśle oznaczonym zakresie przez właściciela nieruchomości władnącej z nieruchomości obciążanej tym prawem.

Przesłanką ustanowienia służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, na rzecz której ustanawiane jest to prawo. Stosownie do art. 145 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa jest z zasady prawem odpłatnym, którego ustanowienie rodzi po stronie właściciela nieruchomości władnącej obowiązek uiszczenia wynagrodzenia z tego tytułu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to może mieć postać jednorazowego lub okresowego świadczenia i powinno odpowiadać stopniowi uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Sądowe ustanowienie służebności w przypadku odmowy zawarcia porozumienia między sąsiadami

Wymaga przy tym podkreślenia, że ustanowienie służebności, która jest niezbędna do korzystania z rzeczy, stanowi roszczenie właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku braku akceptacji właściciela nieruchomości sąsiedniej, zainteresowany może ubiegać się o przymusowe obciążenie jej tym prawem na drodze sądowej. Jest więc możliwość doprowadzenia przyłączy mimo braku zgody sąsiada.

Służebność może być ustanowiona w dwóch zasadniczych trybach – konsensualnym, którego istotą jest porozumienie między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, oraz w trybie sądowym.

W pierwszym z wariantów właściciele zawierają umowę, dla której ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego, określając przebieg służebności i umówione wynagrodzenie. Umowa taka stanowi podstawę wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej.

W przypadku odmowy zawarcia porozumienia – jak w Pańskim przypadku – właściciel nieruchomości, która pozbawiona jest dostępu do mediów może wystąpić przed sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Dz. U. z 2018 r., poz. 155) z wnioskiem o ustanowienie służebności.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności

W toku postępowania powoływany jest biegły z zakresu szacowania nieruchomości oraz geodezji, których ekspertyza stanowi podstawę do określenia granic służebności oraz wysokości należnego wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia. Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z orzecznictwem sąd może odstąpić od wydania postanowienia w zakresie wynagrodzenia za korzystanie ze służebności wyłącznie w razie wyraźnego zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości obciążanej.

Opłatę sądową ustala się w oparciu o przepisy ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych dotyczące postępowania nieprocesowego. W przypadku ustanawiania służebności gruntowej do ustalenia wysokości wpisu sądowego odpowiednio stosuje się art. 39 ust. 1 ww. ustawy, stosownie do którego opłata od wniosku wynosi 200 zł.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu w przedmiocie ustanowienia służebności i ujawnienia wpisu tego prawa, ustaną formalnoprawne przeszkody do realizacji przyłączenia, na jakie wskazał zakład gazowniczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.