Antresola wybudowana bez pozwoleń

Opcje odpowiedzialności w przypadku wybudowania antresoli bez pozwoleń

Sprawę należy rozpatrzyć w perspektywie kilku opcji odpowiedzialności.

Po pierwsze, właściciel lokalu powinien wyrazić zgodę na takie zmiany, chyba że z umowy wynika coś innego – jest pozwolenie na adaptację, zmiany w lokalu.

Po drugie, jest kwestia podjęcia decyzji, czyli reprezentowania spółki, i sprawdzenia, czy prezes miał prawo do takiego posunięcia.

Po trzecie, pozostaje kwestia Prawa budowlanego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury – antresola to „górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona” i stanowi ona „powierzchnię wewnętrzną budynku”.

Antresola powinna odpowiadać przepisom w kwestii wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, czyli powinna mieć wysokość 2,2 m, przy stropach pochyłych nie mniejszą niż 1,9 m.

Budowa antresoli- samowola budowlana

Zgodnie z Prawem budowlanym budowa antresoli nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Z kolei roboty związane z przebudową ścianek działowych mogą być objęte koniecznością zgłoszenia, albowiem antresola może powodować obciążenie konstrukcji nośnej budynku w zależności od wielkości i użytych materiałów.

Pozostanie wówczas odpowiedzialność za samowolę budowlaną. Jeśli antresola nie spełnia norm, konieczne będzie przywrócenie stanu poprzedniego – rozebranie jej.

„Art. 48. 1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.”

Konsekwencje samowoli budowlanej

„Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

2. W przypadku wydania nakazu, o którym mowa w art. 50a pkt 2, decyzje, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lub 3, wydaje się po wykonaniu obowiązku określonego w tym nakazie.

3. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję:

1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo

2) w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

4. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

5. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

6. Przepisów ust. 4 i 5 dotyczących pozwolenia na użytkowanie nie stosuje się do robót budowlanych innych niż budowa bądź przebudowa obiektu budowlanego lub jego części.

7. Przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1.”

W świetle art. 48 oraz art. 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), właściwy organ (organ nadzoru budowlanego) nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie, albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Pojęcie budowy użyte w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, tzn. jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę istniejącego obiektu budowlanego.

Podjęcie robót budowlanych bez pozwolenia w przypadkach innych niż określone w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego

Przepis art. 50 Prawa budowlanego stosuje się natomiast w przypadkach innych niż określone w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego i ma na względzie roboty budowlane, wykonywane:

„1) bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska lub

3) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach (zobacz tutaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 9 października 2001 r. (II SA/Po 1341/2000), wedle którego zaliczyć do takiej sytuacji można odmienne od określonego w dokumentacji projektowej usytuowania obiektu),

4) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego.”

Istotne jest, że o ile w punkcie pierwszym, trzecim czy czwartym mamy do czynienia z działaniem wbrew prawu lub pozwoleniu na budowę, to jeżeli chodzi o punkt drugi, czyli sytuację zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, nieistotne jest to, że roboty budowlane są prowadzone zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę i w sposób nieodbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.

Granice zastosowania przepisów art. 48 oraz art. 49b oraz art. 50 Prawa budowlanego oraz znaczenie pojęcia innych przypadków wyznacza orzecznictwo:

• W wyroku z dnia 12 kwietnia 2002 r. (SA/Rz 1953/2000) Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie stwierdził, że remont obiektu budowlanego, polegający na wymianie elementów konstrukcyjnych, bez pozwolenia na budowę, nie pociąga za sobą sankcji z art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego, bowiem remont obiektu budowlanego nie jest budową, a tylko do budowy obiektu budowlanego stosuje się ten przepis. W związku z tym w takim przypadku stosuje się przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego.
• W wyroku z dnia 28 maja 2001 r. (OSA 2/2001; ONSA 2001/4 poz. 143) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że do innych przypadków z art. 50 Prawa budowlanego można zaliczyć także przypadek, gdy w stosunku do ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której rozpoczęto budowę obiektu, wstrzymano jej wykonanie i następnie stwierdzono jej nieważność, a budowa jest mimo to kontynuowana. Wówczas także konsekwencją będzie wstrzymanie przez właściwy organ prowadzenia robót.
• W wyroku z dnia 16 lutego 2000 r. (II SA/Gd 957/97; ONSA 2001/2 poz. 79) Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku stwierdził, że roboty budowlane polegające na położeniu nowego tynku oraz pomalowaniu i poprawieniu niektórych zewnętrznych elementów budynku nie podlegają przepisowi art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego – tym samym znajduje do nich zastosowanie art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Wiele kontrowersji w doktrynie i praktyce wzbudziło ustalenie zakresu stosowania przepisu art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego oraz art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Po porównaniu brzmienia tych przepisów można dojść do wniosku, że regulują one tę samą sytuację. W sytuacji opisanej w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego, jak już wyżej wskazano, chodzi bowiem o obiekt budowlany lub jego część, będący w budowie albo wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Z kolei przepis art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego ma odnosić się do sytuacji prowadzenia robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia. Zestawienie tych wyrażeń ustawowych prowadzi do wniosku, iż nie są one przypadkowe i były zamierzonym zabiegiem legislacyjnym mającym na celu dokonanie wyraźnego rozgraniczenia zakresu unormowań. Jeżeli bowiem ustawodawca posługuje się wcześniej w przepisie art. 50 Prawa budowlanego zwrotem w przypadkach innych niż w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowanego, to daje tym samym wyraz odmienności unormowań poszczególnych stanów faktycznych. Innymi słowy zwrot ustawowy w przypadkach innych niż sam w sobie może i powinien oznaczać rozgraniczenie zakresu regulacji. Tym samym nie można twierdzić, że zakres tych przepisów wzajemnie się nakłada.

Wstrzymanie nakazu rozbiórki obiektów, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę

W następstwie powyższego stwierdzenia należy wyciągnąć następujące wnioski (zobacz uchwałę Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 1997 r.; OPS 3/97; ONSA 1998/1 poz. 3):

• Obiekty budowlane, które nie wymagają ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi, nie są objęte zakresem zastosowania art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego – tym samym podlegają regulacji art. 50 Prawa budowlanego – w stosunku do takich obiektów będzie możliwe nieorzeczenie ich rozbiórki, a wstrzymanie prowadzących do ich wybudowania robót budowlanych.
• Art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego odnosi się do takich robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, ale które nie są budową w rozumieniu art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego (np. rozbiórka, montaż lub remont obiektu budowlanego).
• W unormowaniu z art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego chodzi o obiekty budowlane bez względu na to, czy obiekt ten został już wybudowany, czy budowa jest w toku, nie ulega bowiem wątpliwości, że obiekt, którego budowa nie została zakończona, jest obiektem będącym w budowie; w tej kwestii wola ustawodawcy wyrażona została jednoznacznie.

W stosunku do powyższego warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 6 lipca 1998 r. (II SA/Ka 1481/96; Monitor Prawniczy – Zestawienie Tez 2000/5 str. 325):

1. W unormowaniu z art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) chodzi wyłącznie o obiekty, których budowa objęta jest reglamentacją organów nadzoru budowlanego bez względu na to, czy obiekt jest wybudowany, czy też jego budowa jest w toku. W tym więc zakresie wobec takich obiektów wyłączona jest możliwość stosowania rozwiązań objętych hipotezą art. 50 ust. 1. A zatem tylko obiekty budowlane, które nie wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, mieszczą się w ramach unormowania przewidzianego w art. 50 ust. 1 i tylko w stosunku do takich obiektów organ nadzoru uprawniony jest wszcząć postępowanie w tym trybie, a przed upływem dwumiesięcznego terminu od dnia doręczenia wydać decyzję na podstawie art. 51 Prawa budowlanego.

2. Działka budowlana, oprócz wymogów stricte planistycznych, powinna być tak ukształtowana, aby umożliwiać jej zagospodarowanie w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi, w tym nie powodować kolizji z chronionym ustawowo, uzasadnionym interesem osób trzecich.

Zatem o ile ów prezes nie złożył nigdzie fałszywego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, to nie grożą mu żadne sankcje karne w związku z budową antresoli.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.