Brak pozwolenia na użytkowanie obiektu

Pan Błażej jest w trakcie zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą (działki i budynków na tej działce). Właśnie się okazało, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Właściciel twierdzi, że budynki były zaadaptowane z pomieszczeń gospodarczych przed 1990 r. W związku z tym pan Błażej zapytał nas, co mu grozi, jeśli kupi taką nieruchomość.

Zgoda na użytkowanie obiektu budowlanego

Właściciel nie tylko w momencie sprzedaży, ale przed przystąpieniem do użytkowania obiektu powinien uzyskać zgodę na użytkowanie. Jednak według obecnie obowiązującego prawa (od 1994 r.) są to tylko określone kategorie obiektów – gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji, pozwolenia na budowę, oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (zgodnie z treścią załącznika nr 1 do ustawy Prawo budowlane) lub gdy organ nadzoru budowlanego prowadził w stosunku do obiektu budowlanego postępowanie legalizacyjne oraz w sytuacji gdy przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Są to:

Dokumenty niezbędne przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy:
1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²) – art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).

Kara za nielegalnie użytkowany obiekt budowlany

W pozostałych przypadkach do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy, jeżeli ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

31 maja 2004 r. weszła w życie interesująca nas nowelizacja Prawa budowlanego, która przewidziała w art. 57 ust. 7 pewne sankcje. Od 1 stycznia 2005 r. organy nadzoru budowlanego mogą wymierzać kary za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał, a więc czy przed wejściem tego przepisu w życie, czy też później.

Nadzór stosuje wzór z art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

Przykładowo:

• za budynki w handlu, gastronomii i usługach o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc. (np. sklepy, hale targowe, warsztaty rzemieślnicze, bary, myjnie samochodowe, stacje obsługi pojazdów) wynosi 112 500 zł (500 x 10 x 15 x 1,5);
• za budynki przemysłowe o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc., jak budynki produkcyjne, wytwórnie, obiekty magazynowe (budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty), wynosi 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5).

Z opisu wynika, iż obiekty wybudowano przed wejściem w życie przepisów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane.

Nie wiem, czy sprzedający posiada jakiekolwiek dokumenty związane z budową. Jeśli nie – zostanie to potraktowane jako samowola budowlana. Do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42b Prawa budowlanego z 1974 r.

Inne wymagania przy wydawaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności wykonanego obiektu do użytku (art. 42 ust. 3 Prawa budowlanego z 1974 r.), jednakże ocena zdatności do użytku nie może ograniczać się wyłącznie do zagadnień konstrukcyjno-budowlanych, ale powinna obejmować także zagadnienia określone w art. 5 Prawa budowlanego, w tym spełnienie wymagań ochrony środowiska, z uwzględnieniem nie tylko położenia obiektu o charakterze produkcyjnym wraz z urządzeniami stolarskimi względem budynków na działkach sąsiednich, ale również uciążliwości związanych z funkcjonowaniem tego obiektu.

Tak więc sprzedający powinien jako właściciel dokonać zgłoszenia i wnioskować o pozwolenie na użytkowanie obiektu wybudowanego przed 1994 r. (będzie potrzebna dokumentacja powykonawcza) lub legalizację samowoli – jeśli nie posiada żadnych dokumentów. Obie procedury nie wiążą się dla niego z kosztami. O ile nie będzie trzeba przeprowadzić przeróbek czy zmian, a budynki spełniają ustawowe normy.

I w tym miejscu występuje dla pana Błażeja zagrożenie: jeśli pan Błażej kupi nieruchomość w tym stanie, wiedząc, że brak jest pozwolenia na użytkowanie, pan Błażej nie będzie już mógł dochodzić niczego od sprzedającego. A na panu Błażeju będą spoczywać obowiązki, jakie opisałam powyżej. Włącznie z pracami budowlanymi i przystosowawczymi – o ile organ zaleci. Włącznie z ewentualnymi karami, którymi może być pan Błażej obciążony. Lepiej więc zmotywować sprzedającego do załatwienia formalności. Dokumentacja powykonawcza, zaświadczenia – tu koszt zamknie się w kilkuset złotych, w zależności od okoliczności. Trudno określić, ile zażyczy sobie geodeta czy architekt.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.