Budowa bliźniaka lub domu jednorodzinnego dwulokalowego na niewielkiej działce

Pan Zbyszek chciałby wybudować bliźniak lub budynek jednorodzinny dwulokalowy z zamiarem sprzedaży dwóm różnym osobom. Niemożliwy jest podział działki ze względu na jej skromną wielkość. Według miejscowego planu zagospodarowania można natomiast wybudować oba rodzaje budynków, pytanie: który rodzaj jest lepszy? Pan Zbyszek pyta również, jak wygląda temat wybudowania dwóch bliźniaków posadowionych obok siebie na jednej niewielkiej działce. Miejscowy plan na ten temat milczy. Oczywiście, pan Zbyszek zamierza spełnić inne warunki, czyli m.in. procent zagospodarowania terenu, odległość od granicy działki itd.

Zabudowa jednorodzinna

Art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane określa zabudowę jednorodzinną jako budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o pow. całkowitej nieprzekraczającej 30% pow. całkowitej budynku. Na jednej działce, na której plan dopuszcza zabudowę jednorodzinną, można zbudować dom dwurodzinny, czyli jednorodzinny z dwoma lokalami, według planu można zabudować DOM JEDNORODZINNY W ZABUDOWIE BLIŹNIACZEJ.

Dom w zabudowie bliźniaczej

Dom w zabudowie bliźniaczej charakteryzuje się tym, że jedna ze ścian zewnętrznych przylega do drugiego budynku, a pozostałe trzy usytuowane są swobodnie, jednak są to budynki samodzielne konstrukcyjnie. Projekt powinien przewidywać dla każdego budynku osobną ścianę oddzieloną dylatacją. Innymi słowy: obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian (tak też m.in. NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 612/11).

Idąc dalej tym tokiem rozumowania, uprawnione jest stwierdzenie, że domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej składają się z dwóch segmentów, przylegających do siebie jedną ze ścian. Parametry techniczne inwestycji muszą mieścić się w zapisach planu, co umożliwiałoby budowę takiego budynku, lecz tylko i wyłącznie w dwoma lokalami mieszkalnymi. Kwalifikacja inwestycji jako zabudowy bliźniaczej jak i jednorodzinnej wyklucza budowę dwóch budynków, każdy z dwoma lokalami. Obie inwestycje są zgodnie z planem dozwolone.

Wyodrębnienie dwóch lokali w jednym budynku

Wyodrębnienie dwóch lokali w jednym budynku powoduje, że mamy do czynienia z czymś podobnym do mieszkań w bloku. Wspólne są niektóre elementy budynku, zarząd takim budynkiem wymaga większej współpracy pomiędzy właścicielami.

Budynek w zabudowie bliźniaczej, gdzie w każdym budynku będzie wyodrębniony jeden lokal, powoduje, że każdy z właścicieli ma większą autonomię działania. Jakiekolwiek inwestycje wewnątrz nie wymagają współdziałania z sąsiadem. Jest to zapewne bardziej atrakcyjne dla ewentualnych kupujących – przyszłych właścicieli.

Działkę można w obu przypadkach podzielić do korzystania między współwłaścicieli. Nie wiem, jak będzie wyglądał projekt domu, rozwiązania techniczne co do wejść do budynku. Jeśli miałyby być to dwa lokale w jednym budynku, warto znaleźć rozwiązanie, aby każdy lokal miał osobne wejście z zewnątrz, osobne pomieszczenia pomocnicze.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 612/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.