Budowa domu na dwóch działkach ewidencyjnych

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej.

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(zwana dalej: u.g.n.), ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwana dalej: u.p.z.p.), Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Pozwolenie na budowę na dwóch działkach ewidencyjnych

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z pozwoleniem na budowę na dwóch działkach ewidencyjnych.

Co do zasady dwie działki ewidencyjne inwestora mogą w rozumieniu ustawy prawo budowlane stanowić jedną działkę budowlaną. Natomiast taka inwestycja musi pozostawać w zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Na wskazanym terenie obowiązuje uchwała w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nim jako działkę budowlaną należy rozumieć wydzieloną geodezyjnie część terenu zabudowaną lub przewidzianą do zabudowy. Z przesłanego projektu budowalnego wynika, iż przedmiotowe grunty uprzednio stanowiły nieruchomość rolną – SRIIIb. Stosownie do § 7 „dla terenów rolnych lub terenów niezagospodarowanych przeznaczonych w planie pod zabudowę zaleca się scalenia istniejących działek i wtórny podział na działki budowlane na wniosek i koszt inwestorów”.

Scalenie i ponowny podział działek

Dlatego też kwestia takiego scalania i ponownego podziału (w praktyce połączenia dwóch działek w jedną) jest kwestią wstępną w stosunku do decyzji o pozwolenie na budowę. W obecnej sytuacji, by zapewnić sobie pozytywną decyzję, powinien Pan złożyć wniosek albo o przedłużenie terminu do uzupełnienia braków, albo też wniosek o zawieszenie postępowania do czasu zatwierdzenia scalania i ponownego podziału tych działek.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. „działka budowlana jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Zgodnie z definicją legalną pojęcia działki gruntu stanowi ją „niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej” (art. 4 pkt 3 u.g.n.).

Wniosek o pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 34 ust. 1 i 2 ustawy:

„1. Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego.

2. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1) trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;

2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

3a) pozwolenia, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzję, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane (…)”.

Podsumowując, obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza ograniczenie w zakresie wykorzystania dwóch działek, które uprzednio były rolne, bez ich połączenia w jedną działkę ewidencyjną. Dlatego też powinien Pan wystąpić ze stosownym wnioskiem o przeprowadzenie takiego scalania. Jest to zagadnienie wstępne i w związku z czym kopię wniosku o dokonanie scalania powinien Pan dołączyć w odpowiedzi na to wezwanie wraz z wnioskiem albo o przedłużenie terminu do uzupełnienia braku, albo zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego rozpoznanie tego wniosku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.