Budowa domu na działce siedliskowej

Zabudowa siedliskowa

Niestety nie jest to taka prosta sprawa. Nie wiem, czy na terenie jest plan zagospodarowania, czy nie. Bo sporo od jego treści zależy.

Niemniej, zabudowa siedliskowa przeznaczona jest na gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika. Zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budowę budynków gospodarczych, jak stajnia, obora, magazyny itp. Usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowo objęte uwarunkowaniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wymaga się od rolnika wyłączenia spod produkcji rolnej.

Ograniczenia w obrocie działek rolnych

Nie wiem, jaką powierzchnię ma działka. Nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę do 30 arów.

Także sprzedaż zabudowanych siedlisk o powierzchni do 0,5 hektara jest wyłączona spod obostrzeń wprowadzanych ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Budowa domu na działce rolnej

Kupno działki to jedna kwestia – pozostaje jeszcze możliwość jej zabudowy. Jeśli działka leży na terenie rolnym, gdzie w planie zagospodarowania dopuszczalna jest zabudowa siedliskowa – wyłącznie – to nie będąc rolnikiem nie uzyska Pan pozwolenia na budowę, dodatkowo nie posiadając gospodarstwa rolnego. Jeśli nie ma planu zagospodarowania, a działka jest rolna, a w pobliżu są tylko siedliska – nie uzyska Pan WZ.

Także nie zostanie na Pana przeniesione pozwolenie na budowę – nawet jeśli rozpocznie ją sprzedający – rolnik. Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę – za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Właściwy organ, który wydał decyzję (PINB) może ją przenieść na nabywcę tylko pod warunkiem, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o nabytych praw do nieruchomości. Odbywa się to w formie decyzji, na mocy której zostanie Pan wpisany jako Inwestor.

Jednak istotne są tu zapisy planu zagospodarowania przestrzennego. Niestety nie zawsze jest możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę, Starostwa odmawiają z uwagi na to, iż nie spełnia Pan warunków aby być inwestorem zabudowy zagrodowej/siedliskowej.

Najlepiej byłoby, aby rolnik oddał budynek do użytkowania, zakończył budowę, a następnie przeniósł na Pana własność. Jak rozumiem, Pan ma być inwestorem, finansować budowę. Warto zabezpieczyć się umową z rolnikiem.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Niemniej jednak nie zawsze przeniesienie pozwolenia jest problematyczne. Przepisy prawa budowlanego jasno wskazują, jakie warunki muszą być spełnione, aby przenieść pozwolenie na budowę.

Przyjmuje się, iż zabudowa zagrodowa to ogół zabudowań z domem mieszkalnym, znajdujących się na podwórzu należącym do jednego rolnika. W wskazanym rozporządzeniu mowa jest o gospodarstwach rodzinnych co oznacza, iż prowadzącym takie gospodarstwo jest osoba fizyczna – rolnik indywidualny. W myśl art. 5 ust.1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego „za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha”. Z kolei zgodnie z art.6 ust. 1 ww. ustawy „za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego przewidujący, że organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (decyzję udzielającą pozwolenia na budowę), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę uzależniona jest od łącznego wystąpienia trzech przesłanek. Dwie pierwsze dotyczą zgody osoby na której rzecz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę na przeniesienie decyzji oraz zgody osoby na rzecz której przeniesiona ma zostać decyzja. Trzecim warunkiem jest przedstawienie przez osobę, na którą przeniesione ma zostać pozwolenie na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W poglądach doktryny przyjmuje się, że organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzygający o przeniesieniu pozwolenia na budowę powinien odmówić przeniesienia, jeżeli z materiału dowodowego wynika, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby obejście przepisów prawa, np. w sytuacji gdy inwestor zwraca się z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę w części, a pozostawałoby to w kolizji z normami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie inwestycji. Rozstrzygnięcie o odmowie przeniesienia pozwolenia na budowę będzie również konieczne, jeżeli organ ustali, że w wyniku przeniesienia pozwolenia osoba, na którą zostałaby ona dokonana, takiego pozwolenia w normalnym trybie nie mogłaby uzyskać. Wydanie decyzji przez organ w tego rodzaju przypadkach prowadziłoby do obejścia prawa, a także do naruszenia konstytucyjnych zasad praworządności i legalizmu (zob. A. Kosicki [w:] M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz, Prawo budowlane, Komentarz, Warszawa 2016, s. 446).

Przeniesienie pozwolenia

Zmiana inwestora w trybie art. 40 to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, której organ administracji nie może odmówić, jeśli spełnione są warunki określone tym przepisem, a mianowicie:

• osoba, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, musi się wykazać prawem do dysponowania nieruchomością;
• zgoda strony na rzecz której pozwolenie zostało wydane;
• osoba na rzecz której ma być przeniesiona decyzja musi złożyć oświadczenie, że przyjmuje warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Żadna z powyższych przesłanek warunkujących przeniesienie pozwolenia na budowę nie dotyczy interesów właściciela działki, na której inwestor ma pozwolenie na budowę, ani interesom tym nie zagraża. Organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu w przedmiocie przeniesienia pozwolenia na budowę nie jest uprawniony do badania, czy strona, na którą przenoszone jest pozwolenie na budowę, jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne. Organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu w przedmiocie przeniesienia pozwolenia na budowę nie jest też uprawniony do badania kwalifikacji rolniczych inwestora. Zaznaczyć trzeba bowiem, że w postępowaniach z zakresu prawa budowlanego nie mają zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie reguluje praw i obowiązków jednostek w sferze prawa budowlanego. Jej zakres przedmiotowy uregulowany w art. 1 ustawy jest wyraźnie odmienny („Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego państwa przez: 1) poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych; 2) przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych; 3) zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach”) (por. też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Po).

Nie oznacza to jednak, że organ pozbawiony jest możliwości badania, czy przeniesienie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę nie będzie prowadzić do obejścia prawa, a w analizowanym przypadku: spowodowania, czy w wyniku przeniesienia pozwolenia na budowę inwestycja, której to przeniesienie dotyczy, w dalszym ciągu będzie spełniała warunki w niej zawarte.

Decyzja wydana na podstawie art.40 Prawa budowlanego jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie na budowę, jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu, o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki. W konsekwencji organ administracyjny nie może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a osoba uprawniona z decyzji będącej przedmiotem przeniesienia wyrazi zgodę na przeniesienie uprawnień wynikających z tej decyzji na inny podmiot. Ponieważ przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się tylko ze zmianą jednego z jej elementów tj. zmianą podmiotową o stronie adresata decyzji, to postępowanie wyjaśniające prowadzone przez organy administracyjne jest ograniczone wyłącznie do ustalenia istnienia przesłanek z art. 40, a jego stronami są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji (art. 40 ust. 3).

Tak orzekają sądy administracyjne. W tym ma Pan swoje największe zagrożenie, że będzie Pan musiał dochodzić praw przed sądem administracyjnym.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Zgodnie z obowiązującym prawem, po wybudowaniu domu, inwestor, który nie jest rolnikiem, powinien wyłączyć grunt pod domem z produkcji rolnej.

„Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego lub zaniechaniu dotychczasowego ich użytkowania, a warunkiem legalnego wyłączenia jest uzyskanie decyzji administracyjnej” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2000, sygn. akt II SA 2437/99; podobnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 1998, sygn. akt II SA 1651/97). Kolejność tych czynności nie budzi żadnych wątpliwości, zaś orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jest w tej sprawie jednolite. Problematykę dotyczącą uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji reguluje art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 121).

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu „decyzja, o której mowa, jest konieczna w odniesieniu do: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, pozostałych gruntów rolnych, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy, oraz gruntów leśnych”. Organem właściwym w sprawie wydania decyzji, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej, jest w odniesieniu do gruntów rolnych – starosta.

Taki zabieg nie jest sprzeczny z prawem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.