Budowa domu przy stawie sąsiada, jakie odległości trzeba zachować?

Usytuowanie domu na działce

Zacznę od tego, że w przepisach technicznych – do 30 marca 2024 r. jak i po nowelizacji od 1 kwietnia 2024 r. – w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, rzeczywiście nie ma mowy o odległości od zbiorników wodnych takich jak stawy, oczka wodne itd.

Odnośnie odległości występujących w przepisach:

• Proponowanej przez architekta odległości 50 m – może opierać się w tym na art. 176 ust. 1 pkt 5 Prawa wodnego, zgodnie z którym zakazuje się wykonywania obiektów budowlanych, kopania studni, sadzawek, dołów oraz rowów w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału (rzecznego). Te 50 m ma służyć ochronie integralności wału rzecznego. Nie znajduje ten przepis oczywiście zastosowania w Pana przypadku.
• 100 m – może zostać wprowadzone przez Uchwałę Sejmiku Wojewódzkiego powołującą do życia Park Krajobrazowy albo Obszar Chronionego Krajobrazu (art. 17 i art. 24 ustawy o ochronie przyrody), ale i tylko w stosunku do zbiorników naturalnych.

Jak wynika z decyzji o warunkach zabudowy, którą Pan otrzymał, teren Pana inwestycji nie jest objęty żadnym terenem chronionym. Wszelakie ograniczenia – zakazy – muszą być wprowadzane na podstawie upoważnienia ustawowego. Takiej możliwości nie ma nawet wojewoda, jeśli nie jest to przewidziane przepisami ustawowymi.

Ustawodawca zdaje się nie przejmować bardzo tematem zbiorników wodnych (niestety), pozostawiając kwestie usytuowania zdrowemu rozsądkowi i wiedzy architekta.

Proszę zwrócić uwagę, że zgodnie z art.29 ust. 1 pkt 31 Prawa budowlanego w przypadku stawów i zbiorników wodnych o powierzchni przekraczającej 1000 m² i nieprzekraczającej 5000 m² oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych wymagane jest tylko zgłoszenie. A zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego dla stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m² i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych nie jest wymagane nawet zgłoszenie.

Decyzja architekta

W tym zakresie – usytuowania domu/budynku względem już istniejącego stawu cała decyzja zostaje pozostawiona architektowi oraz inwestorowi. Architekt ma ocenić, czy nie są potrzebne ekspertyzy gruntu dotyczące możliwości jego osuwania się w stronę stawu itd.

Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 Prawa budowlanego do projektu budowlanego dołącza się m.in. oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Czyli co do zasady nie wszystkie aspekty procesu inwestycyjnego opisywane są przez prawo. Jest też ta druga strona związana z widzą techniczną i tu została zaliczona, jak widać kwestia odległości od istniejącego zbiornika wodnego. Gmina ma prawidłowe stanowisko przekierowując do projektanta, a starostwo też udzieliło Panu prawidłowej informacji.

Na miejscu architekta, który ma wątpliwości, jaką odległość zastosować, wystąpiłaby do jego izby z prośbą do udzielenie informacji – interpretacji. Są takie zagadnienia niejednolite, gdzie poszczególne izby zawodowe wydają swoje stanowiska – interpretacje w sprawie w związku z pytaniami architektów.

Ja jestem prawnikiem, a nie projektantem, ale te 50 m w sytuacji stawu wydaje się dużą odległością, chyba że na gruncie istnieją warunki powodujące konieczność takiego odsunięcia. Poniżej przesyłam link do ciekawe opracowania, strony z opisem tego zagadnienia (że ta odległość ma zapewniać bezpieczeństwo):

https://www.awbud.pl/budowa-domu-obok-stawu-zasady-i-praktyczne-wskazowki/

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.