Budowa garażu i pomieszczenia gospodarczego przy granicy działki, co musisz wiedzieć?

Definicja budynku

Na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane dwa budynki przylegające do siebie wspólną ścianą, posiadające wspólny dach stanowią jeden budynek. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy budynkiem jest „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”. Tak więc budynek „kończy się”, ma swoją granicę dokładnie tam, gdzie jego przegrody budowlane wydzielają go z przestrzeni.

Obiekt składający się z połączonych ze sobą segmentów (tutaj na poziomie naziemnym) spełnia definicję budynku wskazaną w prawie budowlanym, gdyż wszystkie segmenty oraz łącząca je kondygnacja są wydzielone jako całość z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych w postaci ścian oraz dachu.

Kondygnacje w budynku

Zgodnie zaś z normą § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez „kondygnację” należy rozumieć „poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.” W myśl powołanego przepisu kondygnacja jest częścią budynku. Norma nie dopuszcza zatem sytuacji, w której kondygnacja byłaby częścią kilku obiektów. 

Żaden ze wskazanych przez Pana obiektów (garaż, pomieszczenie gospodarcze) nie posiada cechy wyróżniającej budynek – wydzielenie pewnej przestrzeni przez przegrody budowlane (ściany z każdej strony obiektu). Obiekt budowlany zaprojektowany bez przegród zewnętrznych nie może być uznawany za budynek – tak np. wyrok WSA z dnia 12 października 2010 r., sygn. akt II SA/Ol 783/10. Wobec tego w przedmiotowej sprawie można mówić o jednym budynku spełniającym warunki określone w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

Usytuowanie na działce budowlanej

W opisanym przez Pana przypadku do odległości budynku od granicy działki bezwzględne zastosowanie ma rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jego § 12  w ust. 4 pkt 3 rzeczywiście wskazuje, że z zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Proszę jednak pamiętać, że skorzystanie z wyjątków z ust. 4 dotyczy sytuacji, gdy nie ma dla terenu mpzp. Jeśli jest, to tylko mpzp może wprowadzić wyjątek od ustawowej odległości 4 i 3 m. Potwierdzają to zgodnie sądy, np. WSA w Poznaniu w wyroku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 12/19:

„Regulacja zawarta w § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422) dotyczy dopuszczalności sytuowania budynku gospodarczego lub garażu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 ścianą bez okien i drzwi, w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, lecz jedynie wówczas, gdy dla danego terenu (działki) nie obowiązuje plan miejscowy”.

Odległości od sąsiedniej działki

A zatem przepisy prawa budowlanego określają nie tylko powierzchnię budynków gospodarczych (50 m2)  którą mogą mieć, aby nie trzeba było uzyskiwać pozwolenia, ale także minimalną odległość od granicy działki. Wynosi ona:

• 4 m — gdy budynek gospodarczy jest zwrócony drzwiami lub oknami w stronę granicy (dotyczy to także okna dachowego),
• 3 m — w przypadku ściany bez okna lub drzwi zwróconej w stronę granicy działki,
• 1,5 m — jeśli obiekt jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien oraz drzwi co dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania terenu lub gdy działka jest wąska (16 m).

Jeżeli więc z mpzp wynika możliwość bliższego usadowienia budynku gospodarczego, to można z tego skorzystać, w przeciwnym razie szanse są mizerne, także dlatego, że w takiej sytuacji sąsiednia działka będzie znajdowała się w obszarze odziaływania obiektu. Taki sąsiad będzie wówczas stroną postępowania administracyjnego, gdyby miał to być garaż powyżej 35 m² i wymagane byłoby pozwolenie na budowę. Zgodnie bowiem z art. 28 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Mogą oni wnieść sprzeciw wobec planowanej lokalizacji (mniejszej niż 3 m). 

Zatem wziąwszy pod uwagę, że mamy do czynienia z jednym budynkiem, należy dostosować jego metraż do funkcjonalności, aby uniknąć pozwolenia na budowę. Niestety odległości od działki sąsiadującej są równie istotne.[PRZYCISK_4]

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.