Budowa sanitariatu na działce a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

• Data: 2024-07-16 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Znajomi mają działkę, na której chcą na razie postawić coś w stylu sanitariatu (WC, łazienka), do tego niewielkie szambo bezodpływowe. Część tej działki to grunty rolne, część jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne. MPZP informuje, że na działce można postawić jeden budynek mieszkalny, nie jest sprecyzowana sprawa budynku gospodarczego czy np. domku ogrodowego. Urzędnicy interpretują to tak, że bez budynku mieszkalnego na tej działce nie wolno nic stawiać, budynki gospodarcze są traktowane przez nich jako zabudowa uzupełniająca, czyli najpierw budynek mieszkalny jako budynek o funkcji podstawowej, potem inne budynki. Czy to zgodne z prawem?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budowa sanitariatu na działce a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zabudowa na działce

Na wstępie wskazuję, że wszelka zabudowa na działce, w tym zabudowa budynków o powierzchni do 35 m2, musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje dla danej działki.

Skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podstawową zabudową jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, to pierwszy winien być dom, a później ewentualny budynek gospodarczy (najważniejsze, aby projekt budowlany do pozwolenia obejmował zarówno dom jak i budynek gospodarczy), natomiast nie jest ważne, który fizycznie w kolejności powstanie.

Nadto z zapisów mpzp nie wynika wprost, czy np. domek ogrodowy wchodzi w zakres dopuszczalnej zabudowy, choć analizując zapisy dotyczące obszaru 123 MN, uznać należałoby, że jednak nie.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wniosek do gminy o interpretację

W sytuacji, gdy brak jednoznaczności co do interpretacji zapisów mpzp, rekomenduję wystąpienie do właściwego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie interpretacji co do konkretnych zapisów mpzp. Obecnie organy administracji architektoniczno-budowlanej coraz częściej sięgają po taką praktykę chcąc ustalić ostateczny zamysł gminy w zakresie przeznaczenia planu. Ja to praktykuję również, by nie narażać klientów na zarzut samowoli i rozbiórkę czy bezsensowne koszty na projekt, gdy nie ma szans na pozwolenie/akceptację zgłoszenia. 

Nadto wskazuję, że zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 3 Prawa budowlanego „nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia budowa wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Trzeba jednak pamiętać, że każdy realizowany obiekt winien być zgodny z przeznaczeniem terenu, a zatem w opisanej sytuacji może być ryzykowne realizowanie takiej inwestycji i ja byłabym tu dalece ostrożna, dopóki gmina nie wyrazi oficjalnego stanowiska.

Przykłady

Rodzina Nowaków i ich działka rekreacyjna

Rodzina Nowaków kupiła działkę o powierzchni 1000 m², z której połowa przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne, a druga połowa to grunty rolne. Chcieli na niej postawić tymczasowy sanitariat z niewielkim szambem bezodpływowym, aby móc korzystać z działki rekreacyjnie. Skontaktowali się z urzędem gminy, aby upewnić się, czy takie rozwiązanie jest możliwe. Urzędnicy poinformowali ich, że bez postawienia budynku mieszkalnego nie mogą rozpocząć żadnej innej zabudowy, nawet jeśli jest ona tymczasowa. Zdecydowali się więc na wystąpienie o interpretację zapisów MPZP, aby uzyskać jasną odpowiedź i uniknąć nieporozumień.

 

Pan Kowalski i jego plan na domek ogrodowy

Pan Kowalski posiada działkę, na której zamierza postawić mały domek ogrodowy oraz sanitariat. Działka ta, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne. Urzędnicy miejscy jednak interpretują zapisy planu tak, że przed postawieniem domku ogrodowego konieczne jest zbudowanie budynku mieszkalnego. Pan Kowalski postanowił zwrócić się do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie interpretacji MPZP, aby upewnić się, czy jego plany są zgodne z prawem i czy może zrealizować swoje zamierzenia bez konieczności budowy domu mieszkalnego.

 

Państwo Zielińscy i ich letnia altana

Państwo Zielińscy nabyli działkę z myślą o budowie letniej altany i małego sanitariatu. Działka jest podzielona na część przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne i grunty rolne. Chcąc uniknąć problemów prawnych, skonsultowali się z urzędem gminy. Urzędnicy poinformowali ich, że zgodnie z MPZP mogą postawić tylko jeden budynek mieszkalny, a budynki gospodarcze traktowane są jako zabudowa uzupełniająca. W związku z tym, najpierw musieliby wybudować dom mieszkalny. Państwo Zielińscy postanowili złożyć wniosek o interpretację przepisów, aby upewnić się, czy mogą postawić altanę i sanitariat bez budowy domu.

Podsumowanie

Stawianie sanitariatów na działce, zwłaszcza gdy jest ona częściowo rolna, wymaga dokładnej analizy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W przypadku niejasności co do interpretacji przepisów, warto złożyć wniosek do urzędu gminy o wydanie oficjalnej interpretacji. Tylko w ten sposób można uniknąć potencjalnych problemów prawnych i kosztownych konsekwencji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w interpretacji zapisów MPZP lub sporządzenia pism do urzędów? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz kompleksowe przygotowanie wszelkich niezbędnych dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »