Budowa zamkniętej wiaty przy granicy działki a przepisy prawa budowlanego

Usytuowanie rowerowni

Do opisanego problemu zapewne należałoby odnieść Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie bowiem z § 1 tego rozporządzenia ustala ono warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nim urządzenia i ich usytuowanie na działce budowlanej. Gdyby rzecz dotyczyła usadowienia samych stojaków  na rowery, Rozporządzenie nie miałoby zastosowania, ponieważ stosuje się wyłącznie w odniesieniu do budynków. Dla obiektów małej architektury jakim są stojaki na rowery, co do zasady nie istnieją powszechnie obowiązujące normy nakazujące ich lokalizowania w określonych miejscach, w odpowiednich odległościach od innych obiektów budowlanych czy granic działki.

Jednakże Pani wskazuje, że ma powstać niejako pewna wiata, ale zamknięta, do przechowywania rowerów. Wiata garażowa to konstrukcja, która zazwyczaj wykonana jest z drewna bądź metalu. Służy ona głównie do ochrony różnych pojazdów przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi, takimi jak deszcz, grad, śnieg czy słońce. Konstrukcje te zazwyczaj mają płaski bądź spadzisty dach, umożliwiający odprowadzenie wody deszczowej i śniegu. Zdarza się, że posiadają one dodatkowo zabudowane ściany, co chroni przed wiatrem i gradobiciem. Warto sprawdzić, czy w mpzp określono wymagania dotyczące budowy wiat. 

Wiata a budynek

Wiaty o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym nie są objęte wymaganiami dotyczącymi odległościami od granic działki czy budynków sąsiednich – można więc stawiać je w dowolnym miejscu, pod warunkiem, że nie oddziaływają one negatywnie na działkę sąsiednią (np. woda opadowa z dachu nie może zalewać działki sąsiada). Natomiast wiaty pełniące funkcję użytkową (wiaty składowe, magazynowe, parkingowe) muszą być usytuowane minimum 3 metry od granicy działki oraz 7 metrów od okien budynku na sąsiedniej działce, pod warunkiem wszakże, że odpowiada ona definicji budynku.

Niestety  przepisy dotyczące odległości takiej wiaty od granicy działki są dość złożone i niejednokrotnie nawet urzędnicy mają problemy z ich interpretacją. Trzeba wziąć pod uwagę funkcję takiej wiaty. Brak definicji wiaty powoduje jednak konieczność każdorazowej ocen czy dany obiekt, jest wiatą czy budynkiem. Nie będąc budynkiem, kwalifikują się do kategorii określonej mianem budowli, którą stanowi każdy obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury.

Jednakże za podstawowe cechy wiaty uznaje się wsparcie budowli na słupach, stanowiących podstawowy element konstrukcyjny, wiążący budowlę trwale z gruntem.

„Natomiast częściowe wyposażenie w ściany nie zmienia charakteru obiektu, zwłaszcza jeżeli nie stanowią one elementu konstrukcyjnego, a konstrukcja nadal pozostaje słupowa, gdy funkcję nośną spełniają słupy, a nie ściany” (wyrok WSA w Gdańsku z 19 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 389/19). Nieposiadanie ściany (ścian) oraz brak wydzielenia z przestrzeni przy pomocy przegród budowlanych są tymi cechami, które odróżniają wiatę od budynku.

„Wiata nie może być zatem obudowana ze wszystkich stron. Za przegrodę taką uważa się przy tym również ścianę bezpośrednio sąsiadującego innego budynku” (wyrok NSA z 7 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 365/16). „To oznacza, że gdy obiekt posiada ściany z trzech stron, natomiast z jednej graniczy ze ścianą budynku znajdującego się na sąsiadującej działce, to należy go zakwalifikować do kategorii budynków, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę” (wyrok NSA z 7 czerwca 2017 r. II OSK 575/17). Nie ma znaczenia z jakiego materiału zostaną wykonane ściany (deski, cegła). Całkowite zamknięcie obiektu ścianami, z wybiciem okien nie zmieni kwalifikacji obiektu jako budynku. Ściana nie straci bowiem swojej funkcji wydzielającej obiekt przez to, że będzie posiadać otwory.

„Dział II. ZABUDOWA I ZAGOSPODAROWANIE DZIAŁKI BUDOWLANEJ

§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3”.

W świetle powyższego, zwłaszcza określony ust. 6 zawierającego katalog obiektów i części budynku, które mogą przekraczać ową linie, możliwość naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy przez jakiekolwiek inne konstrukcje powinna wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy  nie odnosi się w żaden sposób to tej kwestii, przekroczenie takiej linii nie jest dopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy bowiem powinny zezwalać lub nie zezwalać na przekroczenie linii zabudowy nieprzekraczalnej w sposób wyraźny.

W ww. przepisach w kontekście zabudowy pamiętać trzeba , że mowa jest o budynkach. W kontekście tych definicji, które wprowadzone zostały w treści Rozporządzenia (§ 3 pkt 2 i 3), stwierdzić należy, że zabudowy nie stanowi budowa obiektów innych niż budynki. Np. klasyczna wiata oparta na słupach  nie stanowi budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.). Stąd też w przypadku, gdy ustanowiona została nieprzekraczalna linia zabudowy, trudno jest mówić o możliwości stosowania jej do obiektów innych niż budynki. Względem wiaty nie obowiązują zatem przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych odnośnie odległości do granicy działki. „Obiekty spełniające funkcje budynków są poddane reżimowi warunków technicznych, ale tylko w takim zakresie, w jakim przepisy nie odnoszą się w sposób wyłączny do budynków i ich parametrów. Hipoteza § 12 rozporządzenia obejmuje tylko budynki, zawężając zakres przedmiotowy regulacji w nim zawartej do parametrów posiadanych przez budynki” (wyrok NSA z 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1642/11).

Tylko zatem w przypadku postawienia obiektu nieodpowiadającego definicji budynku przekroczenie linii zabudowy jest możliwe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 389/19
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 365/16
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2017 r. II OSK 575/17
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1642/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.