Czy można wymienić okno w piwnicy bez zgody wspólnoty mieszkaniowej?

Powiększenie okna w piwnicy bez zgody wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli jest to mała wspólnota, do której stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a nie przepisy ustawy o własności lokali, to odpowiedź zależy od wielu kwestii.

Przede wszystkim, jak rozumiem, piwnica jest wyłączną własnością sąsiada, czyli nie jest częścią wspólną tylko do korzystania, a ma swoją KW i należy wyłącznie do niego. Wówczas ma on prawo samodzielnie o swej własności decydować, w tym dokonywać remontów, przestrzegając przepisów Prawa budowlanego (niekiedy takie prace wymagają bowiem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia).

Być może jednak jest tak, że ta piwnica jest częścią wspólną (współwłasność), a po prostu współwłaściciele mają wydzielone konkretne lokale w piwnicy dla siebie do korzystania. Wtedy to zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Natomiast zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

W doktrynie mówi się, że jeśli wymiana okien ma charakter prac zachowawczych, to stanowi czynność zwykłego zarządu. Natomiast inny charakter wymiany, np. chęć posiadania większych okien, raczej traktowany jest jak czynność, która przekracza zwykły zarząd, czyli wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku jej braku tylko współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Dla przykładu SN w wyroku z 21.11.2013 r., sygn. akt III CZP 65/13, wskazał, że wymiana okien w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu, ale w przypadku, gdy właściciel lokalu zamierza przy wymianie okien zmienić rozmiar otworu okiennego, to na taką zmianę rozmiaru otworu okiennego potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej (analogicznie tutaj uznać należy, że zgody współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty).

Konieczność uzyskania zgody współwłaścicieli nieruchomości

Co więcej, jeśli piwnica jest współwłasnością jedynie podzielną do korzystania na współwłaścicieli, to jeśli wymiana wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, inwestor winien dołączyć organowi zgodę pozostałych współwłaścicieli na prace objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia/dokonania zgłoszenia organowi budowlanemu.

Jeśli piwnica jest współwłasnością jedynie z podziałem do korzystania i jeden ze współwłaścicieli dokonałby wymiany okien na większe bez zgody pozostałych współwłaścicieli, to ci mają prawo wezwać go do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a gdy polubowne wezwanie nie pomoże, wytoczyć mu proces sądowy o nakazanie przez sąd przywrócenia stanu zgodnego z tym sprzed naruszeń. Proces to jednak koszty i czas. Można też wówczas zawiadomić nadzór budowlany, czy prace były wykonane legalnie, ale jeśli okaże się, że nie, a jest to współwłasność, to za samowolę odpowiadaliby niestety wszyscy współwłaściciele.

W takich sprawach wiele zależy od stanu faktycznego, ingerencji lub braku w konstrukcję budynku wspólnego, statusu własności. Niemniej uświadomienie sąsiadowi potencjalnych konsekwencji powinno go powstrzymać przed naruszeniem prawa, gdyby miał się go dopuścić swym zachowaniem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Sądu Najwyższego z 21.11.2013 r., sygn. akt III CZP 65/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.