Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali

W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody.

Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zobacz też: Wymiana rur gazowych

Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy.

Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.