Czy zmiany w projekcie budowlanym wpłyną na warunki zabudowy?

Czy organ wyda pozwolenie na budowę domu ze zmianą wobec wydanych WZ?

Jeśli dla danej działki nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to o dopuszczalności realizacji określonego zamierzenia budowlanego decyduje treść decyzji o warunkach zabudowy. Pan wskazuje, że teren posiada decyzję o warunkach zabudowy wydaną na wniosek obecnego jeszcze właściciela, w której przewidziano budową domu z garażem wbudowanym. Pan natomiast chciałby po zakupie wybudować tam dom bez garażu.

Po pierwsze, proszę pamiętać, że w przypadku sprzedaży działki warunki zabudowy nie przechodzą na nowego właściciela automatycznie, lecz musi Pan złożyć w tym zakresie stosowny wniosek do organu, który wydał decyzję o WZ wraz z deklaracją, że zgadza się Pan na ustalone w decyzji warunki zabudowy oraz pisemną zgodą właściciela działki na przeniesienie decyzji. Zawsze zatem zanim zawnioskuje się o przeniesienie WZ trzeba upewnić się, że zawarte w niej warunki umożliwiają Panu realizację planowanej inwestycji. Jeśli nie, stanowczo lepiej wystąpić o nowe WZ.

Niezgodność zamierzenia z decyzją WZ – rozbieżności orzecznicze

Niestety przepisy nie regulują kwestii, o jaką Pan pyta, a orzecznictwo sądowe w tej materii od lat jest zmienne. Starsze orzecznictwo wskazywało, że decyzja WZ ma dla organu charakter wiążący i każda niezgodność zamierzenia z decyzją WZ winna skutkować odmową uwzględnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Obecnie przeważa raczej pogląd (ale absolutnie nie jest to regułą), że możliwa jest częściowa realizacja przedsięwzięcia, dla którego wydana została decyzja WZ, ale tylko o tyle, o ile projektowana inwestycja nie modyfikuje określonej w decyzji WZ funkcji wiodącej. Skoro funkcja mieszkaniowa była i nadal ma być wiodąca, to co do zasady organ nie powinien odmówić wydać pozwolenia, ale w praktyce organy orzekają różnie. Bardzo różnie. Wszak orzecznictwo istnieje na oba warianty, a w Polsce nie ma prawa precedensu i wyroki co do zasady wiążą tylko w sprawach, w których zostały wydane (w innych są jedynie pomocnicze).

Zalecam zawsze klientom wystąpić niewiążąco do organu z zapytaniem, czy planowana modyfikacja WZ wpłynie na uzyskanie pozwolenia na budowę. Organy nie muszą odpowiedzieć, ale w zdecydowanej większości odpowiadają, tym bardziej gdy wskaże im się, że pytamy, bo rozbieżność orzecznicza powoduje, że obawiamy się odmowy. Najlepiej jest mieć wytyczne od organu na piśmie w celach dowodowych.

Przeniesienie decyzji WZ po zakupie

Ewentualnie, lepiej by było, gdyby obecny właściciel zawnioskował o zmianę WZ dla działki. Zgodnie z polskim prawem taka decyzja może być zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, lub przez organ wyższego stopnia, gdy nie ma wobec tego przeciwskazań prawnych. Wszak zgodne z Kodeksem postępowania administracyjnego: „decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona (…), jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony” – wniosek o zmianę trzeba więc dobrze uzasadnić i dokładnie opisać zakres planowanych zmian. Dla Pana byłoby to bezpieczniejsze, bo art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje:

Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. W przypadku decyzji wydanej dla zabudowy, o której mowa w art. 61 ust. 4, może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Zawsze zatem przeniesienie na siebie w całości obecnych WZ generuje ryzyko, że organ stanie na stanowisku, że planowana przez Pana modyfikacja jest niedopuszczalna i nie wyda pozwolenia na budowę. Oczywiście będzie Pan mógł się odwoływać czy nawet skarżyć rozstrzygnięcia odmowne do sądu, ale gwarancji wgranej nie ma. Oczywiści decyzję o warunkach zabudowy dla tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. A nawet kilka decyzji można wydać temu samemu wnioskodawcy, tylko że wnioski muszą dotyczyć różnych typów inwestycji.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 stycznia 2012 r., II OSK 2114/10 wskazał: O ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. W związku z tym dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego obszaru, i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom. Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także jeśli jest to ten sam typ inwestycji. Co więcej, wnioskodawca, który już uzyskał warunki zabudowy, może, po raz kolejny, złożyć wniosek odnośnie do tego samego obszaru, ale tylko pod warunkiem, że przedmiotem wniosku jest inna inwestycja. NSA w wyroku z dnia 5 marca 2014 r., sygn. akt: II OSK 2409/12 wskazał: „wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe do czasu, gdy nie zostanie wydana decyzja pozwolenie na budowę”.

Umowa przedwstępna z warunkiem modyfikacji WZ przez obecnego właściciela

Widzę więc dwa rozwiązania. Pierwsze: o modyfikację decyzji WZ wystąpi obecny właściciel – spiszą Panowie np. umowę przedwstępną, że kupi Pan działkę pod warunkiem modyfikacji WZ przez organ zgodnie z opisem stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej i doda, że odmowa nie będzie Pana winą i skutkuje rozwiązaniem umowy przedwstępnej bez winy jakiejkolwiek ze stron. Drugie: Pan wystąpi o nowe WZ bez garażu wbudowanego, względnie ustali z organem, czy jeśli przeniesie Pan na siebie obecne WZ, będzie mógł postawić dom bez garażu, wskazując na rozbieżność orzeczniczą w tym zakresie i Pana niepewność co do tego, jak ten organ postąpi, a od tego uzależnia Pan zakup działki. Wszak np. WSA w Białymstoku w wyroku z 24 maja 2022 r., II SA/Bk 271/22, wskazuje: Przeniesienie decyzji uzależnione jest od spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie. Po wtóre, osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Niniejsze warunki muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę skutkuje wyłącznie zmianą jej adresata, a warunki zabudowy określone w decyzji pozostają niezmienione.

Uzyskanie stanowiska organu przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży

Współpraca z organem przed podjęciem decyzji jest opcją najlepszą, bo organy w Polsce mają w materii, jaką Pan porusza, przeróżną praktykę. W zdecydowanej większości wskazują, co czynić i czego wymagają. Jeśli odmówią, uważam, że lepiej spisać umowę przedwstępną pod warunkiem, że obecny właściciel zmieni WZ zgodnie z tym, co ustalicie albo ewentualnie Pan wystąpi o nowe WZ (obecny właściciel raczej nie uzyska owych WZ, bo organ może uznać, że wniosek dotyczy tego samego zamierzenia inwestycyjnego, a ten sam inwestor nie może wnioskować o kolejne WZ dla tego samego zamierzenia).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.