Dobudowa ganku przy domu

Budowa parterowego budynku gospodarczego bez pozwolenia

Od 28 czerwca 2015 r. obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego (Dz. U. 1994 r. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.; dalej „P.b.”) – umożliwia ona postawienie konstrukcji, na które dotychczas konieczna była zgoda urzędu. W znowelizowanej ustawie zmiana zawarta jest w artykule 29 ustęp pierwszy, gdzie oprócz pojęcia altan, garaży i oranżerii wprowadzono osobne zapisy dla wolno stojących parterowych budynków wypoczynkowych czy wiat. Po nowelizacji ustawy można więc bez pozwolenia wybudować parterowy budynek gospodarczy tzn. altanę, garaż, ganek czy ogród zimowy maksymalnie do 35 m² powierzchni zabudowy, przy maksymalnie dwóch takich budynkach na każde 500 m² działki.

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

(...)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

(...).”

Jeśli budowany ganek ma mniej niż 50 m², to zamiar realizacji przedmiotowego zamierzenia powinien zostać zgłoszony właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (co wynika wprost z art. 30 ust. 1 pkt 1 P.b.). Zgłoszenia należy dokonać przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, należy w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Nie jest więc konieczne dołączenie do zgłoszenia budowy typowego projektu budowlanego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W większości jednak przypadków będą konieczne projekty lub szkice, aby organ administracji architektoniczno-budowlanej mógł ustalić, czy zamierzona budowa lub roboty budowlane odpowiadają wymaganiom prawa, warunkom technicznym, czy można dopuścić do ich realizacji, czy jednak organ powinien wnieść sprzeciw.

Jedynie gdyby ganek o powierzchni większej niż 50 m² „oddziaływał” na nieruchomość sąsiada, trzeba byłoby wystąpić o pozwolenie na budowę (w każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny, inna będzie bowiem wielkość działki i parametry budowanego obiektu). Przez „obszar oddziaływania” należy rozumieć teren wokół obiektu budowanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających określone ograniczenia w zagospodarowaniu tego obiektu. Poza dopuszczalną powierzchnią w przepisach nie zostały określone inne wymiary dotyczące ganków realizowanych na podstawie zgłoszenia. Nie ma więc na przykład ograniczeń odnośnie ich wysokości.

Ganek jako element architektoniczny charakteryzuje się odpowiednim umiejscowieniem, co do zasady przy wejściu do budynku. Jest to konstrukcja zadaszona, wsparta na słupach, o pełnych bądź niepełnych przegrodach budowlanych. Podkreślenia wymaga jeszcze użycie przez ustawodawcę określenia „przydomowych”, odnoszącego się wyłącznie do ganków i oranżerii (ogrodów zimowych). Stąd należy podkreślić, że ustalenie, czy zgłoszone prace budowlane doprowadziłyby do powstania przydomowego ganku (którego zamiar realizacji bezwzględnie należy zgłosić), czy może do powstania pomieszczenia niebędącego w istocie gankiem, bo zmieniającego tzw. parametry charakterystyczne pierwotnego obiektu budowlanego, czyli będącego w istocie rozbudową obiektu budowlanego – wiąże się z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i stanowić będzie podstawę do właściwej kwalifikacji robót.

Zobacz też: Czy można dobudować garaż do domu

Zapisy planu miejscowego umożliwiające budowę ganku przy domu

Dobrze jest też pamiętać, że przed realizacją każdej inwestycji (nawet tej niewymagającej pozwolenia i zgłoszenia) należy sprawdzić, jakie są zapisy planu miejscowego – czy umożliwia on budowę konkretnych obiektów i czy stawia tym obiektom dodatkowe wymagania. W niektórych przypadkach konieczne może być spełnienie wymagań stawianych przez inne przepisy.

Z początkiem 2018 roku zaczęły obowiązywać zmienione warunki techniczne określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. I tak w Dziale II – ZABUDOWA I ZAGOSPODAROWANIE DZIAŁKI BUDOWLANEJ czytamy:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.”

Przeczytaj też: Dobudowa schodów zewnętrznych

Jak sytuować ganek przy domu?

A zatem zgodnie z § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia – budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Są jednakowoż wyjątki odnoszące się do budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, a wynikające z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia:

„Sytuowanie budynku (…) dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Co do luksferów, to w przypadku ścian zlokalizowanych w granicy najczęściej starostwo wymaga, aby w projekcie była określona odporność ogniowa tej ściany i stwierdza, czy jest zgodna z wymogami przepisów p.poż. Konieczne będzie zatem zastosowanie pustaków o tej samej odporności co ściana. Jeśli powierzchnia tego szklanego wypełnienia nie będzie wyższa niż 10% powierzchni ściany oddzielenia p.poż, można zastosować materiał przepuszczający światło o EI co najmniej 30. (Podstawa prawna: § 232 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych). A zatem w granicy – luksfery EI 30 lub EI 60 (w zależności od warunków zabudowy).

Zobacz również: Dobudowa schodów zewnętrznych na piętro

Czy dostawienie schodów przy domu wymaga pozwolenia na budowę?

Co do schodów, ustalmy, że – zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31. W art. 29 zamieszczono listę nieskomplikowanych pod względem technicznym obiektów i robót budowlanych, które można wykonać bez pozwolenia. Art. 30 zawiera, które z tych robót wymagają zgłoszenia. Dostawienie do domu schodów zewnętrznych jest traktowane jak przebudowa. Zgodnie z art. 3 pkt 7a P.b. – przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. A zatem to, co się nie może zmienić podczas takich prac, to:

1. kubatura czyli objętość,
2. powierzchnia zabudowy,
3. wysokość, długość,
4. szerokość,
5. liczba kondygnacji.

Przebudowa jest więc czymś więcej, obejmuje bowiem wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu. Taka kwalifikacja robót oznacza, że wymagać one będą uzyskania pozwolenia na budowę. Niemniej jednak trzeba mieć na uwadze, że schody metalowe (drewniane) nie są budową stałą ani nierozbieralną, a nadto nie jest to obiekt kubaturowy, ponadto ze względu na ich konstrukcję nie dochodzi do naruszenia konstrukcji domu. W przypadku zmiany okna na drzwi, o ile nie trzeba otworu poszerzać i brak jest ingerencji w nadproże, to również nie dochodzi do ingerencji w konstrukcję i nie jest wymagane pozwolenie.

A zatem przedstawiony zamiar dostawienia schodów może być realizowany na podstawie zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. To drugie jest konieczne, jeśli obszar oddziaływania domu jednorodzinnego wykracza poza działkę, zaś gdy nie ma planu miejscowego, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli nie wykracza – wystarczy zgłoszenie. W każdym z tych przypadków konieczny jest w zasadzie projekt przebudowy.

Gdyby potraktować dostawienie schodów jako „montaż urządzenia na budynku”, to do zgłoszenia nie byłby wymagany nawet projekt, wystarczyłaby mapka ze wskazaniem budynku i zaznaczenia miejsca dostawienia schodów. Zatem proponowałabym wypełnić wniosek (zgłoszenie) i poczekać, jak się do tego ustosunkuje starostwo, tj. czy będzie wymagało projektu.

Przeczytaj również: Obiekt kubaturowy prawo budowlane

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.