Czy możliwy jest dojazd do działki budowlanej przez las?

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej.

Podstawę prawną stanowi: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwane dalej: rozporządzeniem), ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej: u.g.n.), ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Droga dojazdowa przez las

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z drogą dojazdową pasmem umiejscowionym na nieruchomości przeznaczonej na las.

Zgodnie z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość drogi stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku.”

Zgodnie z art. 29 ustawy o lasach:

„1. Ruch pojazdem silnikowym, zaprzęgowym i motorowerem w lesie dozwolony jest jedynie drogami publicznymi, natomiast drogami leśnymi jest dozwolony tylko wtedy, gdy są one oznakowane drogowskazami dopuszczającymi ruch po tych drogach. Nie dotyczy to inwalidów poruszających się pojazdami przystosowanymi do ich potrzeb.

1a. Jazda konna w lesie dopuszczalna jest tylko drogami leśnymi wyznaczonymi przez nadleśniczego.

2. Postój pojazdów, o których mowa w ust. 1, na drogach leśnych jest dozwolony wyłącznie w miejscach oznakowanych.

3. Przepisy ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 i 3, a także art. 28, nie dotyczą wykonujących czynności służbowe lub gospodarcze:

1) pracowników nadleśnictw;

2) osób nadzorujących gospodarkę leśną oraz kontrolujących jednostki organizacyjne Lasów Państwowych;

3) osób zwalczających pożary oraz ratujących życie lub zdrowie ludzkie;

4) funkcjonariuszy Straży Granicznej chroniących granicę państwową oraz funkcjonariuszy innych organów odpowiedzialnych za bezpieczeństwo i porządek publiczny;

5) osób wykonujących czynności z zakresu gospodarki łowieckiej oraz właścicieli pasiek zlokalizowanych na obszarach leśnych;

6) właścicieli lasów we własnych lasach;

7) osób użytkujących grunty rolne położone wśród lasów;

8) pracowników podmiotów, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-8 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce (Dz. U. poz. 1668), w związku z wykonywaniem badań naukowych i doświadczeń z zakresu leśnictwa i ochrony przyrody;

8a) osób biorących udział w kształceniu kadr dla leśnictwa, w związku z prowadzeniem zajęć szkoleniowych;

9) wojewódzkich konserwatorów przyrody oraz pracowników Służb Parków Krajobrazowych;

10) osób sporządzających plany urządzenia lasu, uproszczone plany urządzenia lasu lub inwentaryzację stanu lasu, o której mowa w art. 19 ust. 3.

4. Imprezy sportowe oraz inne imprezy o charakterze masowym organizowane w lesie wymagają zgody właściciela lasu.”

W świetle art. 93 u.g.n.:

„1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

3a. Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

3b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

6. (uchylony)”

Na obszarze nieruchomości będącej przedmiotem podziału mogą znajdować się różne grupy użytków gruntowych (tj. zarówno rolne, jak i np. zurbanizowane, czy też przemysłowe). A zatem o ewentualnym wyłączeniu stosowania przepisów art. 92-99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), w odniesieniu do podziału konkretnej nieruchomości decyduje przede wszystkim zasięg konturów użytków gruntowych z grupy użytków rolnych lub leśnych bądź zasięg terenów o takim przeznaczeniu w planie miejscowym. Jeżeli więc w obszarze nieruchomości, która ma zostać podzielona, znajdują się także użytki z innych grup niż wymienione w art. 92 ust. 2 ustawy (bądź o innym przeznaczeniu w planie miejscowym), to podziału dokonuje się na zasadach określonych w przepisach art. 92-99 ustawy. Zatem fakt, że w rozpatrywanej sprawie jednorodna ewidencyjnie nieruchomość jest częściowo gruntem rolnym i leśnymi w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy, wcale nie wyklucza możliwości przeprowadzenia podziału geodezyjnego w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kluczowe bowiem jest tu ustalenie, w jaki sposób będą przebiegać projektowane linie podziału. Należy pamiętać o literalnym brzmieniu przepisów art. 92 ust. 1 w zw. z art. 93 ust. 2a ustawy, gdzie prawodawca w sposób jednoznaczny przewiduje wyłączenie stosowania przepisów ustawy w przypadku wydzielenia działki „na obszarach” przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. Oznacza to więc tyle, że generalnie niedopuszczalny jest podział gruntu rolnego i leśnego na działki mniejsze niż 0,3000 ha, który „dzieli” obszar rolny. Innymi słowy, wprowadzony w ustawie zakaz aktualizuje się wyłącznie w sytuacji, gdy mamy jednolitą pod względem ewidencyjnym nieruchomość rolną lub leśną (lub jej fragment), natomiast podział „dzieli” ten obszar na dwie lub więcej działek ewidencyjnych o rolnym lub leśnym przeznaczeniu (lub takich fragmentów), spośród których co najmniej jedna cechuje się mniejszym areałem niż 0,3000 ha (por. Postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 maja 2017 r., SKO 4116/21/17).

Zobacz też: Utwardzenie drogi prywatnej

Wydzielenie nieruchomości z lasu

Jeżeli podział nieruchomości rolnej lub leśnej powoduje wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, to wydzielenie takich działek jest możliwe tylko z zastosowaniem procedury administracyjnej określonej w ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) i tylko w przypadkach wskazanych w art. 93 ust. 2a i 3a oraz art. 95 tej ustawy. Wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest możliwe pod drogi wewnętrzne, nie zaś w sytuacji, gdy podział działek miał na celu wyznaczenie drogi wewnętrznej (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Białymstoku z dnia 18 lutego 2014 r., II SA/Bk 660/13).

Z zestawienia art. 92 i 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wynika, iż przepisy rozdziału o podziale nieruchomości stosuje się do nieruchomości rolnych i leśnych – jeśli idzie o wydzielenie dróg zawsze, do podziału na działki mniejsze niż 3000 m² tylko, gdy idzie o przeznaczenie wydzielonych działek na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, chyba że idzie o podział nieruchomości, o których mowa w art. 95 ustawy (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2013 r., I OSK 1558/11).

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (por. art. 96 ust. 1 u.g.n.).

W świetle art. 97 u.g.n.:

„1. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.

1a. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć następujące dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;

4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95;

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

6) wykaz zmian gruntowych;

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

8) mapę z projektem podziału.

1b. Jeżeli jest wymagane wyrażenie opinii, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5, lub uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, dokumenty wymienione w ust. 1a pkt 5-8 dołącza się do wniosku o podział nieruchomości po uzyskaniu pozytywnej opinii lub pozwolenia. Dokumenty te podlegają przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

2. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd.

3. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:

1) jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;

2) nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

4. W przypadkach, o których mowa w art. 95 pkt 3-5, podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu albo zarządu województwa.

5. Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

6. Podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 3 pkt 1, można również dokonać na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny.”

Przeczytaj też: Szerokość drogi koniecznej

Utworzenie drogi wewnętrznej przez las

Podsumowując, celem realizacji zamierzonej inwestycji powinien Pan uprzednio wydzielić fragment gruntu leśnego z przeznaczeniem na utworzenie drogi wewnętrznej. Taki podział jest możliwy w trybie postępowania administracyjnego na Pana wniosek.

Po przeprowadzeniu procedury podziału realizuje Pan wymogi formalne dotyczące dojazdu do nieruchomości i tym samym okoliczność ta nie może być przyczyną odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Zobacz również: Sprzedaż drogi wewnętrznej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.