Dom sąsiadów za blisko granicy, co można zrobić?

Wytyczenie granicy między nieruchomościami

Przystępując do odpowiedzi na zadane przez Panią pytania, wskazać należy, że punktem sporu jest przebieg granicy pomiędzy Państwa działkami, a w konsekwencji kwestia, czy budynek sąsiadów został wybudowany zgodnie z przepisami dotyczącymi odległości od granicy.

Wskazała Pani, że okazało się, że sąsiedzi przesunęli sobie granicę o ok. 2 m i od lat użytkowali ten pasek Państwa gruntu (m.in. uprawa warzyw). Zatem stan ten trwał już od lat. Rozumiem, że nie doszło jeszcze do zasiedzenia tego paska gruntu (co do zasady 30 lat posiadania).

W pierwszej kolejności należałoby zatem ustalić, gdzie prawidłowo przebiega granica i ją wytyczyć. W tym wypadku mamy do czynienia z dwoma postępowaniami, tj. postępowaniem o wznowienie znaków granicznych lub postępowaniem rozgraniczeniowym.

Natomiast jeżeli nie ma znaków granicznych albo są one nieczytelne lub istnieją dokumenty pozwalające na określenie pierwotnego położenia znaków granicznych, to można przeprowadzić postępowanie w sprawie wznowienia znaków granicznych.

Postępowanie w sprawie wznowienia znaków granicznych

Postępowanie to reguluje art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej także u.p.g.k.), który stanowi:

„Art. 39. 1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

2. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty, o których mowa w art. 11.

3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1–4.

4. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół.

5. Przepisy ust. 1–4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków”.

Jak wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 marca 2018 r., „wznowienie granic ma charakter czynności technicznej dokonywanej na zlecenie, a więc i koszt zainteresowanych osób. Przeprowadzania tej czynności nie dokonuje się w trybie administracyjnym, a w konsekwencji nie wydaje żadnego władczego rozstrzygnięcia, które mogłoby podlegać kontroli sądowoadministracyjnej. Wznowienie w powyższym trybie znaków granicznych (a nie granic działek) może nastąpić tylko przy braku sporu właścicieli sąsiednich nieruchomości co do pierwotnego położenia tych znaków i przy istnieniu dokumentów potwierdzających to położenie. Przesłanką wznowienia znaków granicznych jest zabezpieczenie przebiegu granicy działek, aby zapobiec przyszłym wątpliwościom i sporom co do jej przebiegu” (sygn. akt II OSK 871/17).

Postępowanie rozgraniczające

Gdyby jednak zastosowanie wyżej wymienionego postepowania nie mogło mieć miejsca z uwagi na spór co do przebiegu granicy, to pozostanie Pani jedynie wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego.

Procedurę w tym zakresie reguluje częściowo u.p.g.k. oraz ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

I tak, zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.g.k. „rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów”.

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta przy udziale geodety. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brak jest takich danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.

W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody, to decyzję w sprawie rozgraniczenia wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Od decyzji takiej przysługuje odwołanie do sądu. Przy czym sąd będzie o tym rozstrzygał na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego:

„Art. 153. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”.

Zatem można spróbować od postępowania o wznowienie znaków granicznych. Polega ono na przywróceniu przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych.

„Wznowienie znaków granicznych nie może polegać na ponownym utrwaleniu punktów granicznych lecz na przywróceniu położenia przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2019 r., sygn. akt I OSK 3000/18). Natomiast jeśli wyniknie spór co do przebiegu granicy, to zostanie Państwu postępowanie rozgraniczeniowe.

Odległość budynku od granicy działki

Kwestię zaś odległości posadowienia budynku od granicy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Istotny jest przede wszystkim § 12 ww. rozporządzenia. Stanowi on jak niżej:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową”.

Zasadą jest, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Odstępstwa i inne sytuacje

Niemnie jednak od tego jest szereg różnych wyjątków. Wobec tego proponowałbym, żeby Państwo zorientowali się w nadzorze budowlanym, czy w Państwa sytuacji oraz w przypadku budowanego przez sąsiada budynku nie ma odstępstwa od tych zasad. To znaczy, czy w tym przypadku nie ma / nie było możliwości budowania bliżej granicy.

Na marginesie, jeżeli sąsiad musiał uzyskać pozwolenie na budowę, to Państwo jako sąsiedzi powinni byli być stroną takiego postępowania, a tym samym mogli Państwo kwestionować takie pozwolenie.

Po drugie, może być też taka sytuacja, że w dokumentach zachowane są odpowiednie odległości od granicy, a nastąpiło nieprawidłowe usytuowanie tego budynku w terenie. Być może przy usytuowaniu budynku na gruncie geodeta zasugerował się granicą wyznaczoną przez korzystanie z sąsiada z gruntu, a nie granicą wynikającą z dokumentów.

Kontrola organów nadzoru budowlanego

Podsumowując, gdyby okazało się, że sąsiad wznosi budynek bez spełnienia warunków oddalenia się granicy sąsiedniej, to organ nadzoru budowlanego będzie mógł podjąć różne kroki w zależności od etapu, na jakim jest ta inwestycja sąsiada. Przykładowo jak prace jeszcze trwają, to organ może wstrzymać roboty budowlane, a gdyby prace budowlane się już zakończyły, to sąsiad może nie uzyskać pozwolenia na użytkowanie, czy też organ może wnieść sprzeciw po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.

W każdym razie, jeżeli mają Państwo podejrzenie, że sąsiad nie zachował odpowiednich odległości od granicy, to trzeba zawiadomić o tym organy nadzoru budowlanego. Organy te powinny wszcząć kontrolę w tym zakresie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.