Dom w spadku który jest samowolą budowlaną

Ustalenie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego

Sytuacja, w której doszło do odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, wymaga najpierw ustalenia, czy jest ono istotne, czy nie. Niezachowanie odległości od drogi (niestety, nie wiem jakiej) poprzez jej zmniejszenie, moim zdaniem, stanowi istotne odstępstwo, choć nadzór budowlany w większości przypadków ocenę uzależnia od wpisu geodety w dzienniku budowy, a nie od powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej.

Istotne odstępstwo od projektu budowlanego może zostać potraktowane jako samowolna budowlana. Gdy inwestor musi uzyskać nowe opinie, uzgodnienia, pozwolenia lub inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, również wtedy dochodzi do istotnego odstąpienia.

„Przepisania” pozwolenia na budowę na spadkobiercę

W opisanej sytuacji mamy jeszcze jeden problem, ponieważ zmienił się inwestor na skutek dziedziczenia spadku. Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) wymaga, aby inwestor był właścicielem nieruchomości. Pana ojciec w dniu rozpoczęcia budowy był właścicielami działki. Prawo budowlane przewiduje jednak możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka może zostać przeniesiona w każdym momencie i na każdym etapie robót budowlanych. Można zatem przenieść taką decyzję zarówno wtedy, gdy budowa budynku w ogóle nie została jeszcze rozpoczęta, jak również gdy dotyczy ona budynku już wybudowanego lub budowanego.

Zatem gdyby pozwolenie na budowę było nadal ważne, mógłby Pan ubiegać się o jego przeniesienie. Nie wiem jednak, czy pozwolenie nie wygasło, zważywszy na datę jego wydania (2011 r.). Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Zatem co do zasady jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną.

Pozwolenie na wznowienie robót budowlanych dla nowego właściciela

Zatem Pan, jako obecny właściciel nieruchomości (zarówno działki, jak i nieukończonego budynku) powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, opierając się na stwierdzeniu nabycia spadku wskazującego Pana jako obecnego właściciela nieruchomości. Zanim jednak zacznie Pan załatwiać nowe formalności, trzeba zakończyć te stare. W tym celu powinien Pan wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, które ojciec otrzymał przed laty. W urzędzie składa więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można zatem rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, czyli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad). Ubiegając się o wznowienie budowy, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zważywszy na to, że doszło do odstępstwa od projektu, który, moim zdaniem, ma charakter istotny, poprawki na starym projekcie powinien nanosić projektant, który od razu określi charakter odstępstwa.

Jakie są wymagane odległości budynków od dróg?

Wymagane odległości budynków od dróg znajdziemy w ustawie o drogach publicznych i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie został uchwalony – w decyzji o warunkach zabudowy. Kwestii tych nie reguluje ani Prawo budowlane, ani warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki. Generalnie przepisy nie definiują wprost pojęcia działki drogowej, definiują natomiast pojęcie drogi publicznej, pasa drogowego i jezdni – pojęcia te zostały opisane w treści ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Ustawa ta w art. 43 ust. 1 określa również odległości, które powinny dzielić obiekty budowlane przy drogach względem zewnętrznej krawędzi jezdni. Odległości te powinny wynosić co najmniej:

a) w przypadku autostrady – 30 m (w terenie zabudowy) i 50 m (poza terenem zabudowy);

b) w przypadku drogi ekspresowej – 20 m (w terenie zabudowy) i 40 m (poza terenem zabudowy);
c) w przypadku drogi ogólnodostępnej – 10, 8 lub 6 m (w terenie zabudowy) i 25, 20 lub 15 m (poza terenem zabudowy), odpowiednio dla dróg krajowych, wojewódzkich / powiatowych lub gminnych.

Tym samym, lokalizując budowę w bezpośrednim sąsiedztwie drogi publicznej, należy brać pod uwagę odległości, które zostały określone w powyżej powołanym przepisie. Ponadto sytuując budynek względem drogi publicznej, należy wziąć pod uwagę także zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W planach miejscowych umieszcza się informacje na temat linii zabudowy, czyli odległości od granic działki lub drogi, w jakiej można postawić dom. Jeśli w dokumencie została określona obowiązująca linia zabudowy, dom musi stanąć dokładnie w wyznaczonym miejscu, aby wraz z sąsiednimi budynkami stworzyć równą pierzeję ulicy. Jeśli w planie miejscowym została określona nieprzekraczalna linia zabudowy – dom może zostać zbudowany nie bliżej niż w wyznaczonej linii. Może się jednak zdarzyć, że zapisy planu miejscowego okażą się sprzeczne z przepisami zawartymi w ustawie o drogach publicznych. Jeśli na przykład plan miejscowy wymaga, aby dom postawić w odległości 4 m od drogi gminnej, to nie można czuć się zwolnionym z obowiązku uzyskania zgody zarządcy drogi na zbliżenie budynku do granicy z drogą. Inwestor ma obowiązek taką zgodę uzyskać. Plan miejscowy może też zaostrzyć wymagania zawarte w ustawie i zwiększyć odległość obiektu od jezdni. Podobnie rzecz się ma, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy. W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu również mogą zostać wyznaczone inne odległości niż określone w ustawie. Jeśli będą mniejsze, inwestor musi uzyskać zgodę zarządcy drogi. Jeśli będą większe, organ wydający decyzję powinien wykazać, że takie ustalenia są konieczne. Taką zgodę uzyskuje się jednak przed rozpoczęciem inwestycji, a my tu mamy do czynienia z już rozpoczętą.

Zatem niezachowanie stosownej odległości ujętej w zatwierdzonym projekcie budowlanym, może być uznane za istotne odstępstwo. Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła z dniem 1 stycznia 2017 r. nowe regulacje dotyczące istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

Trzeba pamiętać, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Przy czym decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wydana na podstawie art. 36a ust. 1 może dotyczyć wyłącznie zamierzonych, a niedokonanych przez inwestora istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków tego pozwolenia (wyrok NSA z 8 grudnia 2006, II OSK 44/06). Niestety, w Pana przypadku mamy już do czynienia z dokonanym odstępstwem od projektu.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m², sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych lub przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania.

(5a) Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Urząd stwierdza samowolę budowlaną

Jak nadmieniłam wcześniej, zmianę, która jest istotna, można wykonać dopiero, jeśli uzyskano decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie będzie to samowola budowlana. W takim przypadku w grę wchodzi przeprowadzenie postępowania naprawczego określonego w art. 50 i 51 Prawa budowlanego. W pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie różny od warunków pozwolenia na budowę. Wstrzymanie prac następuje w formie postanowienia, w którym organ podaje przyczynę wstrzymania robót oraz określa wymagania dotyczące zabezpieczenia dotychczas wykonanych prac. Organ może równie nałożyć na Pana jako inwestora (po zmianie pozwolenia na Pana) obowiązek przedstawienia w ciągu 30 dni inwentaryzacji wykonanych prac lub odpowiedniej ekspertyzy – art. 50 ust. 1-3 Prawa budowlanego. Na pocieszenie dodam, że ten 30-dniowy termin może być modyfikowany z godnie ustaloną już linią orzecznictwa w tym zakresie (NSA w wyroku z dnia 13 stycznia 2012r. II OSK 2033/10 oraz WSA w Krakowie w wyroku z dnia 24 czerwca 2014 r. II SA/Kr 406/14). Bezskuteczny upływ tego terminu powoduje ten skutek, że organ może (ale nie musi) wydać decyzję. Do czasu wydania decyzji Pan jako inwestor może uzupełnić inwentaryzację lub ekspertyzę czy opinię techniczną (WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 9 maja 2014 r.).

Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych przysługuje zażalenie. Wnosi się je według ogólnych zasad określonych w Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeżeli od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót upłyną dwa miesiące i organ nie będzie dalej prowadził postępowania, to postanowienie o wstrzymaniu robót traci swoją ważność. W takiej sytuacji można ponownie kontynuować roboty budowlane, ale roboty te nie stają się legalne. Bowiem po zakończeniu budowy legalność obiektu budowlanego jest ponownie sprawdzana przez organy nadzoru.

Postępowanie naprawcze, aby zapobiec rozbiórce

Postępowanie naprawcze jest uregulowane w art. 51 ust. 1 pkt. 3 Prawa budowlanego. Polega ono na nałożeniu na inwestora w określonym terminie:

1. sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych,
2. w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, w celu doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem.

Decyzja wszczynająca postępowanie naprawcze musi być wydana przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Po upływie tego terminu wydanie decyzji staje się niedopuszczalne (wyrok NSA z dnia 27 listopada 2007r. II OSK 1558/06). Termin wykonania obowiązków określonych w decyzji jest ustalany przez właściwy organ. Przepisy prawa nie wskazują ani minimalnego, ani maksymalnego okresu trwania tego terminu. Termin ten ma charakter procesowy, a więc może być wydłużony na żądanie stron. Wydłużenie terminu następuje w formie postanowienia.

Po upływie wyznaczonego terminu organ sprawdza wykonanie obowiązków przez inwestora (art. 51 ust. 4). Następnie wydawana jest decyzja w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Jeżeli inwestor nie wykonał nałożonych obowiązków w terminie, to organ wydaje decyzję o zaniechaniu dalszych robót i o rozbiórce obiektu lub jego części, bądź o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego. Natomiast spóźnienie się z realizacją obowiązków, ale przed wydaniem decyzji o rozbiórce, powoduje , że mimo to budowla może być legalizowana.

Reasumując – w pierwszej kolejności powinien Pan podjąć działania zmierzające do „przepisania” pozwolenia na budowę na Pana, zarówno w sytuacji gdy dotychczasowe pozwolenie wygasło, jak i wtedy, gdy jeszcze nie wygasło (stosowna decyzja właściwego organu), a następnie przeprowadzić postępowanie naprawcze wobec istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. Dopiero wtedy w świetle prawa wszystko z tym budynkiem będzie w porządku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.