Dom wybudowany bez pozwolenia, jak uchronić się przed problemami podczas kontroli?

Modernizacja ewidencji gruntów i budynków – nadzór budowlany

Przedstawione pismo jest typową informacją o prowadzonej modernizacji ewidencji gruntów i budynków. Co prawda, na potrzeby prowadzonej modernizacji informacje co do dokumentów umożliwiających realizację inwestycji budowlanych będą wykorzystywane na potrzeby ewentualnego ustalenia przeznaczenia działki i budynków.

Nie jest natomiast wykluczonym, że organ nadzoru budowlanego, którym jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, w oparciu o dane z ww. ewidencji oraz inne dowody nie ustali, że jednak miała miejsce samowola.

W tym miejscu dodam, że samo uzyskanie warunków zabudowy dla działki nie powoduje automatycznie legalizacji budynku zrealizowanego bez wymaganego pozwolenia. Dopiero w sytuacji, gdy w oparciu o takie warunki zabudowy zostanie wydane pozwolenie na budowę i zrealizowana np.: rozbudowa budynku, cały budynek się niejako zalegalizuje. Wobec tego fakt, że uzyskano WZ na inny budynek, nie ma wpływu na legalność budynku, o którym Pan pisze w zapytaniu.

Podatek od nieruchomości a użytkowanie budynku

Jeśli chodzi o kwestie zgłoszenia do opodatkowania, to wskazuję, że obowiązek płacenia podatku wiąże się z funkcją użytkową budynku, tj. z możliwością wykorzystywania go, a nie z formalnymi okolicznościami zakończenia budowy w sensie prawnym. Jak czytamy w orzeczeniu: „wygaśniecie obowiązku podatkowego może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy przedmiotowy budynek utracił cechy określone w tym przepisie, a więc, gdyby doszło do wyburzenia dachu, ścian, czy też fundamentów”. Bowiem: „Jeżeli zostały wypełnione warunki do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy, lecz inwestor takiego zawiadomienia nie składa, to również należy uznać, że do zakończenia budowy doszło. Do zakończenia budowy dochodzi wówczas, gdy spełnione są warunki techniczne budynku, jakie przewiduje w art. 51 ust. 1 i 2 ustawy prawo budowlane (tak też wyrok NSA we Wrocławiu z dnia 20 czerwca 1996 r., SA/Wr 2735/95, Prok. i Pr.-wkł. 1997, Nr 6, poz. 49.)” (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 607/13).

W przywołanym wyroku przedstawione zostało stanowisko, zgodnie z którym właściciel nielegalnej, nieużytkowanej nieruchomości musi zapłacić gminie za posiadanie w jej granicach majątku. Bowiem obowiązek płacenia podatku wiąże się z funkcją użytkową budynku, tj. możliwością wykorzystywania go, a nie z formalnymi okolicznościami zakończenia budowy w sensie prawnym.

Wymiar podatku od nieruchomości – dane z ewidencji gruntów i budynków

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Zatem zaznaczam, że: „Ustalając wymiar podatku, organ jest zobowiązany uwzględniać dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.” (wyrok WSA w Kielcach z dnia 16 lutego 2023 r., sygn. akt I SA/Ke 431/22). Bowiem to właśnie „Ewidencja podatkowa nieruchomości zawiera dane o podatnikach i przedmiotach opodatkowania, w szczególności wynikające z informacji i deklaracji składanych przez podatników na podstawie przepisów ustawy oraz przepisów o podatku rolnym i podatku leśnym, danych zawartych w księgach wieczystych, w ewidencji gruntów i budynków oraz innych ewidencjach i rejestrach, w tym prowadzonych przez organy administracji publicznej.” (wyrok NSA z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt III FSK 4925/21).

Trzeba również mieć na względzie, że: „Do czasu zmiany ewidencji gruntów i budynków obowiązujące w niej zapisy wiążą w tym przedmiocie wszystkie organy i sądy. Innymi słowy, jak długo zawarte w ewidencji zapisy nie ulegną zmianie, organ podatkowy nie jest władny do przyjęcia innego przeznaczenia nieruchomości na potrzeby wymiaru podatku od nieruchomości” (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt I SA/Sz 629/22).

Wobec powyższego kwestia podatkowa zmieni się po otrzymaniu przez właściwy urząd gminy ewentualnych zmian wprowadzonych w ewidencji na skutek przeprowadzonej modernizacji.

Ryzyko zarzutu samowoli budowlanej

Natomiast nie mogę zagwarantować, że na skutek ujawnienia budynków lub ich części nieujawnionych wcześniej organ nadzoru budowlanego nie przeprowadzi stosownego postępowania i nie stwierdzi, że dopuszczono się samowoli budowlanej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 607/13
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 16 lutego 2023 r., sygn. akt I SA/Ke 431/22
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt III FSK 4925/21
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt I SA/Sz 629/22

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.