Domek gospodarczy przy granicy, czy potrzebna zgoda sąsiada?

Odległości sytuowania budynku od granicy działki

Przede wszystkim obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: Rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
   

MPZP albo warunki zabudowy

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie wtedy, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Natomiast jeśli właściwa rada gminy nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Czy potrzebna zgoda sąsiada na budynek bliżej granicy lub w granicy?

Wskazuję jednak z praktyki, że często spotkać można się z sytuacją, w której powielana jest informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w bliskiej odległości od granicy działki. Jednak żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy lub w bliskiej odległości od granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok WSA z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16). Czyli nie ma obowiązku uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich w przypadku przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m od granicy. W świetle przepisów prawa wystarczy, że będzie stosowny zapis w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Bowiem w świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję. W dawnych przepisach przed nowelizacjami takiej zgody wymagano, zaś obecnie nie ma żadnych podstaw do takiego żądania. Niestety, nie oznacza to, że można dowolnie wykonać inwestycję w odległości 1,5 m od granicy działki.

Działka sąsiada w obszarze oddziaływania

Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Wskazuję również, że aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

Nadto w przypadku, kiedy budowa jest zbliżona do granicy sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy, działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez organ za stronę w postępowaniu, a co za tym idzie, mimo że formalna zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania stosownych pozwoleń w procesie inwestycyjnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.