Domek holenderski na nieruchomości rolnej

Treść ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.”

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy przyczepa ta jest budowlą lub innym obiektem podlegającym pod zakres zastosowania Prawa budowlanego, czy nie.

Zgodnie ze słownikiem pojęć zawartym w Prawie budowlanym w art. 3 pkt 1-7:

„Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

„1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

4) obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

5) tymczasowym obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe;

6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego; (…).”

Biorąc pod uwagę specyfikę konstrukcji i wykonania obiektu budowlanego typu „domek holenderski”, nie jest wystarczającym argumentem, iż domek ten nie odpowiada charakterem obiektowi budowlanemu, w związku z tym, że nie został wzniesiony z użyciem materiałów budowlanych. Należy bowiem uwzględnić, iż w obecnej dobie rozwoju techniki możliwa jest budowa obiektów budowlanych nie tylko z wykorzystaniem tradycyjnych materiałów budowlanych (cegła, beton) [por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Szczecinie z dnia 18 kwietnia 2018 r. II SA/Sz 190/18)].

Zobacz też: Domek holenderski na działce rolnej

Przyczepa kempingowa jako obiekt budowlany

Ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, niespełniające w danej chwili swojej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, stanowią obiekty budowlane. Jeżeli przyczepa kempingowa została ustawiona na działce i nie została także dopuszczona do ruchu drogowego, a ponadto została do niej doprowadzona energia elektryczna, jak i nad nią wybudowane zostało zadaszenie, zaś obok jest taras, na który prowadzi bezpośrednio wyjście z przyczepy kempingowej, oznacza to, że jest to obiekt budowlany służący celom rekreacyjno-wypoczynkowym. Posadowienie takich obiektów budowlanych wymaga przy tym uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z dnia 28 marca 2018 r. II SA/Gd 837/17).

Żeby można było zakwalifikować tymczasowy obiekt budowlany do grupy wymienionej w art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), konieczne jest spełnienie warunku „rozebrania lub przeniesienia w inne miejsce nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu”. Tymczasowy obiekt budowlany, który ma być usytuowany w jednym miejscu dłużej niż 180 dni, przestaje być bowiem obiektem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego, i wymaga pozwolenia na budowę jako tymczasowy obiekt budowlany, o którym mowa w art. 3 pkt 5 ww. ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 28 lutego 2018 r. II SA/Rz 1263/17).

Przeczytaj też: Domek holenderski zgłoszenie

Co oznacza tymczasowy obiekt budowlany?

Desygnaty pojęcia „obiekt budowlany tymczasowy” zostały wyznaczone alternatywnie: po pierwsze, w nawiązaniu do czasu użytkowania obiektu, który musi być krótszy od jego trwałości technicznej oraz do prospektywnego zamiaru jego przeniesienia lub rozbiórki i po drugie, w nawiązaniu do braku trwałego związania obiektu z gruntem. Syntetyzując można przyjąć, że tymczasowość obiektu budowlanego musi wynikać albo z braku trwałości jego użytkowania w danej lokalizacji, albo z braku trwałości jego powiązania z gruntem. Relacja ustawowej definicji tymczasowego obiektu budowlanego (art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane – t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) do treści art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego prowadzi do oczywistej konkluzji, że możliwość zgłoszenia budowy tymczasowego obiektu budowlanego dotyczy wyłącznie tej jego kategorii, która swą konstrukcję definicyjną opiera na braku trwałego związania z gruntem. Każdy tymczasowy obiekt budowlany trwale związany z gruntem nie będzie mógł zostać zrealizowany na podstawie zgłoszenia. W takim wypadku niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Trwałość związania obiektu budowlanego z gruntem nie musi oznaczać stałości tego związania, rozumianego jako brak możliwości odłączenia go od gruntu bez nieodwracalnego naruszania jego technicznej i funkcjonalnej integralności. Trwałość związania obiektu budowlanego z gruntem wyraża się w wykonaniu takich prac lub zabezpieczeń, które mają pozwolić na jego użytkowanie, eliminując możliwość niekontrolowanej zmiany położenia tego obiektu bądź utraty kontaktu z gruntem, wskutek działania sił fizycznych wywołanych samą konstrukcją obiektu, albo kumulatywnie: jego konstrukcją i działaniami natury (wiatr, woda, erozja gleby itp.), ewentualnie innymi czynnikami zewnętrznymi. Trwałości związania z gruntem obiektu budowlanego nie niweczy ustalenie, iż można go zdemontować. Jest to okoliczność mogąca przesądzać o jego tymczasowości, ale nie trwałości związania z gruntem(por. wyrok wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 29 stycznia 2018 r. II SA/Rz 1365/17).

Nie każdy postój przyczepy przystosowanej do ruchu drogowego wiązałby się z automatycznym uznaniem, że stanowi ona obiekt budowlany z chwilą jej zaparkowania. Wniosek taki można wywieźć wówczas, gdy przyczepa została ustawiona na nieruchomości w celu jej użytkowania jako obiektu budowlanego. Fakt zarejestrowania obiektu jako pojazdu mechanicznego i zawarcia związanej z tym faktem umowy ubezpieczenia OC nie stoi na przeszkodzie uznaniu tego obiektu za obiekt budowlany. Zarejestrowanie pojazdu mechanicznego i zawarcie umowy OC stanowi dodatkową cechę obiektu, jednakże nie wyklucza ona uznania go za obiekt poddany regulacjom Prawa budowlanego. Ponadto ustawowa definicja tymczasowego obiektu budowlanego nie wyklucza potraktowania zarejestrowanych przyczep jako kiosków ulicznych, jeżeli zostały one przeznaczone do prowadzenia w nich stałej działalności handlowej w określonym miejscu. Także przepisy dotyczące prowadzenia ruchu drogowego nie zawierają normy zakazującej jednoczesnego traktowania przyczep jako obiektów budowlanych. Zatem potencjalna możliwość przemieszczania różni przyczepę od innych kiosków, w których prowadzona jest działalność handlowa, jednakże cecha ta w żaden sposób nie wpływa na realizację podstawowej funkcji, jaką jest działalność handlowa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 5 czerwca 2017 r. II SA/Kr 290/17).

Tymczasowym obiektem budowlanym będzie albo budynek, albo budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Wskazane przez ustawodawcę cechy obiektu tymczasowego nie zmieniają faktu, że zawsze będzie on obiektem budowlanym. Przepis uchwały sejmiku województwa w sprawie obszaru chronionego krajobrazu, wprowadzając zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie o szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, odnosi się zatem do wszelkich obiektów budowlanych, nie wyłączając tymczasowych obiektów budowlanych. Nie sposób zatem przyjąć, że uchwała dopuszcza w drodze wyjątku sytuowanie obiektów tymczasowych w sezonie letnim (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2017 r. II OSK 1699/16).

Budowa na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W tym miejscu należy wskazać, iż budowa na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

„1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowani.”

Do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy należy spełnić szereg przesłanek, które zostały unormowane w art. 61 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

„1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podsumowując, na działce rolnej brak jest możliwości postawienia obiektu budowlanego bez uprzedniej zmiany przeznaczenia tego gruntu. Przyczepa holenderka podlega przepisom ustawy – Prawo budowlane, tak więc jej trwałe usytuowanie na działce rolnej jest niemożliwe i stanowi samowolę budowlaną.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.