Domki letniskowe na zgłoszenie, jak rozpocząć wynajem dla turystów, jakie wymogi?

Wynajem okazjonalny domku letniskowego, ryczałt

Na wstępie wskazuję, że inwestycja musi być zgodna z przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli zabudowa jest wyłącznie letniskowa, w mojej ocenie dopuszczalnym byłoby wyłącznie ewentualne wynajmowanie takiego domku okazjonalnie jako osoba prywatna. Zgodnie z interpretacją dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynajem domku letniskowego nie wymaga prowadzenia działalności gospodarczej. Przychody uzyskane w ten sposób mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5 proc. i nie jest wymagane prowadzenie ewidencji. Dotyczy to sytuacji, gdy najem jest prowadzony wyłącznie sezonowo, okazjonalnie i nie stanowi głównego źródła dochodu (m.in. Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2020 r., nr 0115-KDIT1.4011.546.2020.1.MN).

W interpretacji z 18 lipca 2022 r., nr 0115-KDIT1.4011.227.2022.2.MST, Dyrektor KIS wskazał, że najem domków letniskowych będzie miał charakter okazjonalny, nieregularny, następować będzie sporadycznie i krótkoterminowo, a w celu obsługi najemców podatnik nie zatrudni pracowników i nie będzie korzystać z obsługi księgowej i zarządczej, najem ww. nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Fiskus nadal bowiem opiera się na stwierdzeniu, że skoro najem nieruchomości nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, to wynajem domków letniskowych można opodatkować ryczałtem. Natomiast w Pana przypadku, gdy prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochód z wynajmu domków miałby charakter stały i zorganizowany, organy podatkowe mogą uznać, że i tak najem następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Oczywiście tam, gdzie wątek podatkowy, tam stanowczo należy wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji do fiskusa (koszt od zdarzenia prawnego opisanego w pytaniu do fiskusa to 40 zł dla organu), bowiem przed fiskusem wiąże tylko interpretacja wydana w sprawie podatnika.

Budynki rekreacji indywidualnej – przeznaczenie usługowe w MPZP

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 167 Prawa budowlanego dopuszcza się realizację na zgłoszenie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

1) do 35 m²,

2) powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
– przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeżeli jednak chciałby Pan wynajmować domki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy zweryfikować w MPZP, czy na danym obszarze jest dopuszczalne przeznaczenie usługowe.

Wskazuję, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów nie ma przeciwwskazań do wynajmu domków, które zostały wybudowane na zgłoszenie. Chodzi tu właśnie o tak zwane budynki rekreacji indywidualnej, które mogą być udostępniane turystom. Zaś mieszkać w nich można jedynie okresowo i jak sama ich nazwa wskazuje, mają służyć wypoczynkowi.

Podatek od nieruchomości zajętych pod działalność gospodarczą

Niemniej jednak, jeśli wynajem domków odbywać się będzie zarobkowo i stale w ramach działalności gospodarczej, to organ podatkowy (wójt lub burmistrz) mogą zmienić wysokość podatku i nałożyć obowiązek regulowania podatku od nieruchomości zajętych pod działalność gospodarczą. Zaznaczam, że grunty, budynki lub budowle znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy, czy też innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, podlegają opodatkowaniu według wyższych stawek. Jeśli chodzi natomiast o budynki mieszkalne lub ich części związane z działalnością gospodarczą podatek według najwyższej stawki powinien zostać uiszczony w sytuacji, gdy wspomniane obiekty są zajęte właśnie na prowadzenie takiej działalności.

Podsumowując tę część: pod względem przepisów Prawa budowlanego nie ma przeciwwskazań, aby wynajmować turystom wybudowane na zgłoszenie domki letniskowe.

Świadczenie usług hotelarskich, zgłoszenie do ewidencji gminnej

Jednocześnie wskazuję, że jeżeli chce się wynajmować pokoje lub miejsca noclegowe w obiekcie, który nie jest obiektem hotelarskim, należy go zgłosić do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Nadto wyjaśniam, że ewidencja innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie nie obejmuje obiektów hotelarskich: hoteli, moteli, pensjonatów, kempingów, domów wycieczkowych, schronisk i schronisk młodzieżowych. Rozporządzenie to wskazuje minimalne wymagania i wyposażenie takich domków.

Świadczenie usług hotelarskich polega na krótkotrwałym, odpłatnym udostępnianiu miejsc noclegowych. Zatem można świadczyć usługi hotelarskie w innych obiektach niż obiekty hotelarskie, takich jak:

1. pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez rolników gospodarstwach rolnych (agroturystyka),
2. samodzielne pokoje,
3. pokoje gościnne i kwatery prywatne,
4. miejsca noclegowe w:
   • pomieszczeniach wspólnych (salach),
   • budynkach stałych,
   • ośrodkach wczasowych,
   • ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych,
   • domach pracy twórczej,
   • zakładach uzdrowiskowych.

Wymogi budowlane, przeciwpożarowe i sanitarne

W sytuacji wynajmowania domków letniskowych, czyli budynków rekreacji indywidualnej, takie obiekty muszą spełniać określone wymagania budowlane, przeciwpożarowe i sanitarne, a także dotyczące wyposażenia i świadczonych usług (zgodnie z rozporządzeniem w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie).

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, które spełniają:

1. wymagania co do wielkości obiektu, jego wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, ustalone dla rodzaju i kategorii, do których obiekt został zaszeregowany;
2. wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami.

Natomiast w myśl art. 35 ust. 2 ww. ustawy usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.

Minimalne wymagania co do wyposażenia domków letniskowych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej

W świetle powyższego domki letniskowe wynajmowane w ramach działalności gospodarczej powinny spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, określone w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Proszę zapoznać z treścią tego przepisu. Ponadto, zgodnie z § 4 ust. 2 tego rozporządzenia spełnianie w innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie, wymagań określonych w art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych dokumentuje się w zakresie wymagań:

1. budowlanych – książką obiektu budowlanego, o której mowa w art. 64 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przedstawioną do wglądu organowi dokonującemu kontroli obiektu budowlanego, w przypadku obiektów budowlanych, w stosunku do których obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego istnieje na podstawie tej ustawy, a w przypadku gdy obiekt nie posiada książki obiektu budowlanego - protokołem z kontroli obiektu budowlanego;
2. przeciwpożarowych – opinią właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej lub osoby wykonującej czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o której mowa w art. 4 ust. 2a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2017 r. poz. 736 i 1169);
3. sanitarnych – opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, a w obiektach, które znajdują się na terenie jednostki organizacyjnej podległej ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych lub przez niego nadzorowanej lub na terenie administrowanym przez organ podległy ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych lub przez niego nadzorowany – opinią właściwego miejscowo państwowego inspektora sanitarnego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Niezbędne dokumenty

Wobec powyższego niezbędnym będzie prowadzenie i posiadanie:

1. książki obiektu budowlanego, ewentualnie protokołu z kontroli obiektu budowlanego;
2. opinii właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej lub osoby wykonującej czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej;
3. opinii właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego.

W związku z tym należy zwrócić się do poszczególnych organów z wnioskami o wydanie tychże opinii. Jednocześnie zwracam uwagę, że organ prowadzący ewidencję innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, może w razie wątpliwości co do spełnienia wymagań budowlanych, przeciwpożarowych i sanitarnych wezwać osobę świadczącą usługi hotelarskie w tym obiekcie do udokumentowania spełnienia tych wymagań w sposób określony w ust. 2. Zatem wskazane powyżej dokumenty mogą okazać się niezbędne przy procedurze rejestracji do ewidencji obiektów hotelarskich.

Podsumowanie

Do wynajmu domków letniskowych niezbędnym jest spełnienie powyższych wymagań, w tym posiadanie stosownych opinii oraz zarejestrowanie obiektów w wyżej wskazanej ewidencji obiektów hotelarskich. Natomiast fakt, że domki były budowane na zgłoszenie, nie ma wpływu na możliwość ich wynajmu turystom. Jednak należałoby rozważyć, czy ich wynajmowanie w ramach działalności gospodarczej, a tym samym prowadzenie na danym terenie działalności jest zgodne z przeznaczeniem terenu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.