Domy połączone ścianami a przeciekanie wody opadowej

Działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich

Chodzi o zagadnienie z zakresu „prawa sąsiedzkiego” – art. 144 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Ściany budynków są rodzajem murów, więc może wchodzić w grę porozumienie w zakresie wspólnej odpowiedniej dbałości o ten „rejon” związany z granicami nieruchomości (art. 154 K.c. w związku z art. 46 K.c.). Najprościej byłoby zalecić wytoczenie powództwa z zakresu (szczególnie charakterystycznego dla „prawa sąsiedzkiego”) artykułu 144 K.c., który stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Dość często w sporach prawnych z zakresu „prawa sąsiedzkiego” wskazuje się także art. 222 K.c., w którym ustawodawca przewidział podstawowe roszczenia z zakresu ochrony własności; za powołaniem się na art. 222 K.c. przemawia ingerencja w Pański budynek.

Oczywiście, spowodowanie szkód może uzasadniać występowanie z roszczeniami odszkodowawczymi (art. 415 i następne K.c.). Jednak proszę się liczyć z próbami „przerzucania się odpowiedzialnością” – zwłaszcza w przypadku zlecania prac (np. dekarskich lub murarskich) podmiotom profesjonalnym (np. artykuły: od 427 do 430 K.c.). Na ogół lepiej jest zapobiegać niż reagować na skutki (np. szkody lub realne zagrożenia).

Relacje sąsiedzkie przemawiają za podejmowaniem prób osiągnięcia porozumienia – ugody (art. 917, art. 918 K.c.). Jeżeli bezskuteczne okazują się rozmowy lub (ewentualne) wezwania korespondencyjne (szczególnie wysyłane listami poleconymi, „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”), to – poza wcześniej wspomnianą sporną wersją postępowania sądowego – w grę może wchodzić zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym). Jedną z jego zalet jest niska opłata sądowa, a ponadto do ugody może przyczynić się kierujący posiedzeniem pojednawczym sędzia – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Poza tym ugodowe załatwienie sprawy może ułatwić w przyszłości uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej w związku z możliwymi (a nawet prawdopodobnymi, zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej) pracami przy Pańskim budynku od strony nieruchomości sąsiedniej; proszę zwrócić uwagę np. na art. 143 K.c. („W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.”).

Zobacz też: Sąsiad zalewa mi działkę

Potencjalne środki zabezpieczające przy braku porozumienia z sąsiadem

Niestety, część ludzi preferuje „metodę faktów dokonanych”. Dlatego proponuję zwrócić uwagę nie tylko na potencjalne środki zabezpieczające, ale także na możliwość zwrócenia się o pomoc do organów administracji publicznej – „nadzoru budowlanego” (zaczynając od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego). Warto pamiętać także o dowodach; nie tylko w sprawach cywilnych, w których często duże znaczenie ma – poza odpowiednią aktywnością (art. 230 K.p.c.) – wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). W różnych postępowaniach – np. w postępowaniu cywilnym (według K.p.c.) lub prowadzonych w oparciu o Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.) – przewidziano różne środki dowodowe oraz przepisy z zakresu zabezpieczenia (w tym zabezpieczenia dowodów).

Budownictwo jest dziedziną „na styku” prawa cywilnego oraz prawa publicznego (dokładniej: prawa administracyjnego). Dlatego proponuję rozważyć wnioskowanie nie tylko o zabezpieczenie Pańskich roszczeń (art. 730 i następne K.c.), ale także o zabezpieczenie dowodu (art. 209 i następne K.c.) – np. przed doprowadzenie do dokonania przez sędziego oględzin miejsca (art. 292 i następne K.p.c.); o zabezpieczenie roszczenia (np. przez oficjalne zakazanie określonych prac) oraz o zabezpieczenie dowodu wolno wnioskować nawet przed wytoczeniem powództwa (np. z zakresu „prawa sąsiedzkiego”). Dokonanie oględzin (np. na Pański wniosek) powinno być możliwe także przez urzędnika „nadzoru budowlanego” (w Prawie budowlanym zakazuje się prowadzenia prac zagrażających budowlom).

Sytuacja z całą pewnością nie jest łatwa. Na ile ów sąsiad poczuje powagę sytuacji, może zależeć w dużym stopniu od Pana – w tym od sprawności Pańskich działań. Chodzi nie tylko o składanie (w miarę możliwości) pism (za pokwitowaniem przyjęcia) w biurze podawczym lub sekretariacie w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (co jest szczególnie ważne w postępowaniach sądowych). Ważne (szczególnie w sprawach cywilnych) jest szybkie uiszczanie opłat sądowych. Względy organizacyjne – jeżeli będzie Panu zależało na sprawnym załatwianiu spraw – przemawiają za tym, by w sekretariacie właściwego wydziału sądu pytać o zagadnienia organizacyjne; szczególnie o: liczbę egzemplarzy pism do złożenia oraz o wysokość opłaty sądowej (numery rachunków bankowych sądów powinny być dostępne na stronach internetowych poszczególnych sądów). Różnie bywa z mapami (w tym oficjalnymi), więc wskazywanie właściwego adresu (wraz ze sposobem dotarcia na miejsce) może ułatwić dotarcie na miejsce dokonywania oględzin – wspominam o tym, bo niekiedy okazuje się, że urzędnicy korzystają z systemów geodezyjnych (w tym mapowych), z nazwami miejscowymi (zwłaszcza z nazwami ulic) odmiennymi od powszechnie używanych.

Wyniki ewentualnych oględzin (w tym dokonanych przez „nadzór budowlany”) mogłyby mieć spore znaczenie dowodowe w ewentualnym spornym postępowaniu cywilnym – zwłaszcza: art. 244 i następne K.p.c.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.