Donos do nadzoru budowlanego w sprawie samowoli budowlanej

Odstąpienie od projektu – rozbudowa domu

Zgodnie z treścią art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane (P.b.): „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.”

Zgodnie natomiast z ust. 5a niniejszego przepisu: „Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych”.

Zmiany istotne i nieistotne

Z uwagi na to należy podnieść, iż ustawodawca w sposób bardziej liberalny podchodzi do nieistotnych zmian projektu. Jeżeli występują niewielkie odrębności, to nie jest konieczna stosowna adnotacja w tym zakresie. Należy więc dowiedzieć się, czy w opisanym przypadku odstąpienie w zakresie długości domu nie przekracza 2%, gdyż wówczas będzie to zmiana nieistotna.

Oczywiście, czy to zmiana istotna, czy nie, winna być konsultowana z profesjonalistą. Nawet jeżeli zmiana jest nieistotna, to konieczna jest ingerencja projektanta. Niestety nie mam wiedzy o całym stanie faktycznym, dlatego jeżeli o nieistotności zmian zdecydował w opisanym przypadku projektant, to w przypadku jego pomyłki będzie można wystąpić w stosunku do niego z roszczeniem. Zgodnie bowiem z wyrokiem wojewódzkiego Sądu Administracyjnego:

„Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta” (sygn. akt II SA/GI 95/16).

Natomiast zmianę, która jest istotna, można wykonać dopiero, jeśli uzyska się decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie jest to niestety samowola budowlana.

Za samowolę budowlaną uznaje się obiekt będący w trakcie budowy lub wybudowany bez pozwolenia na budowę oraz prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia czy zgłoszenia. Zgodnie z treścią art. 90 przedmiotowej ustawy: „Kto, w przypadkach określonych w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.

Złamanie przepisów – samowola budowlana i donos do PINB

Trzeba jednak pamiętać, iż postępowanie karne nie zostanie wszczęte, jeżeli upłynęło 5 lat od popełnienia samowoli budowlanej.

Odnosząc się natomiast do sankcji administracyjnych, to ich można spodziewać się zawsze, gdyż nie przedawnia się złamanie przepisów. W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej po donosie do PINB należy liczyć się z nakazem rozbiórki obiektu albo legalizacji samowoli budowlanej. Przeważnie organ nakazuje legalizację (postępowanie naprawcze) takiej samowoli. Nawet wydanie decyzji o nakazie rozbiórki nie pozbawia możliwości ochrony obiektu budowlanego przed jego unicestwieniem.

Mimo to legalizacja samowoli budowlanej jest dość kosztownym i długotrwałym procesem – wszystko jednak zależy, w jakim czasie taka samowola została dokonana, jeżeli przed 1995 r., to może to nawet nastąpić bez opłat.

Ponadto od 1 stycznia 2017 r. obowiązują nowe przepisy, które znacząco wpływają na ilość wymaganych zgłoszeń i pozwoleń – bez pozwolenia na budowę wykonać obecnie można:

• Naziemne silosy na materiale sypkim o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m.
• Wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m². Łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
• Wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
• Tymczasowe obiekty budowlane, które nie są trwale połączone z gruntem, oraz są przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
• Przebudowa budynków innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych oraz z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod kątem ochrony przeciwpożarowej.
• Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzą one do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.
• Remont obiektów budowlanych z wyjątkiem budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych budynku, które wymagają pozwolenia na budowę.

Z uwagi na powyższe, a także małą wiedzę na temat sytuacji faktycznej, powyżej przedstawiłam wszystkie możliwości obrony swoich praw. Jeżeli zmiany nastąpiły po 1 stycznia 2017 r., to może okazać się, że jest to zmiana nieistotna lub niewymagająca pozwolenia i nie trzeba się martwic kontrolą.

Jeżeli jednak zmiana jest istotna, to stanowi samowolę budowlaną. W takim wypadku organ rozpocznie postępowanie administracyjne i z uwagi na to, że nasz klient zamieszkuje już w budynku, przeważnie dochodzi do konieczności legalizacji takiej samowoli. Podczas kontroli obecny będzie tylko urzędnik – dokona on stosownych oględzin nieruchomości. Warto jednak przed kontrolą zasięgnąć stosownych informacji i sprawdzić, czy zmiany w projekcie nie spełniają przesłanek wskazanych powyżej w zakresie zmian nieistotnych lub braku konieczności uzyskania pozwolenia.

Kontrola z powodu donosu sąsiada

Podczas przedmiotowej kontroli wszczętej po donosie sąsiada do PINB zostanie spisany stosowny protokół – trzeba zadbać o to, by nie zawierał błędów i należycie zadbał o interes pana Adama. Trzeba także dokładnie przeczytać protokół i jeżeli znajdą się tam rzeczy niezrozumiałe, wadliwie zapisane lub niezgodne z prawdą, to należy wnosić o ich sprostowanie. Jeżeli autor pytania nie będzie się zgadzać z twierdzeniami zapisanymi w protokole, zawsze może także poprosić o zaprotokołowanie swoich twierdzeń.

Przedstawiłam możliwe aspekty z dziedziny prawnej, jednak szczegóły w zakresie zmian powinien ocenić profesjonalista w zakresie budownictwa. Konieczne są przy tym oględziny oraz wykonanie pomiarów i analiza tego stanu z załączonymi do pozwolenia projektami. Jeżeli sąsiad złożył skargę i wykazał w niej swój interes, to stał się także stroną postępowania, a więc może uczestniczyć w oględzinach.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r., sygn. II SA/Gl 95/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.