Dwa stykające się domy na dwóch działkach, czy można wybudować?

Dwa domy a jeden budynek na dwóch działkach

Jak rozumiem, chce Pan postawić jeden dom i dostawić do niego drugi, bez dodatkowej ściany. Jest to niemożliwe. Będzie to bowiem jeden budynek na dwóch działkach. Chyba że oba budynki będą miały osobne ściany oddzielenia pożarowego – jest to wymóg konieczny.

Odpowiedź, czy taka techniczna możliwość jest, zależy od tego, czy na terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli istnieje plan – to podział działki i zabudowa muszą być zgodne z zapisami planu. Należy sprawdzić, czy plan zezwala na zabudowę działki w taki sposób. Jeśli nie – to inwestycja jest niemożliwa. To samo dotyczy podziału działki. Musi być zgodny z planem – jeśli plan jest.

Decyzja o warunkach zabudowy przy braku planu zagospodarowania

Przyjmijmy, że nie ma planu zagospodarowania. W takiej sytuacji potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Dodatkowo należy przeanalizować, czy grunt nie jest przeznaczony na cele rolnicze lub leśne.

W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jednym ze składników prawa własności nieruchomości jest prawo właściciela do jej zagospodarowania i zabudowy zgodnie z jego wolą (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. Z Niewiadomskiego, Warszawa 2015, s. 57- 58). Prawo to może być ograniczone postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz jego realizacja nie może naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego odmowa wydania właścicielowi warunków zabudowy dla wyodrębnionego terenu stanowiącego zdecydowanie większą część działki ewidencyjnej i niewymagającego zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze może być postrzegana jako naruszenie prawa własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP).

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczalne jest więc wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Do decyzji o warunkach zabudowy zastosowanie mieć będzie art. 54 pkt 3 ustawy, który stanowi, iż w decyzji należy określić linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Zazwyczaj są to granice działki ewidencyjnej, ale za pomocą linii rozgraniczających inwestycję możliwe jest również wskazanie konkretnej części działki, na której może być ona realizowana.

Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy

Działka nie może być przeznaczona na grunty rolne lub leśne, a dodatkowo sąsiednia zabudowa musi odpowiadać rodzajowi planowej inwestycji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej „rozporządzenie”). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja „obszaru analizowanego” zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez „obszar analizowany” należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania.

Granice obszaru, na którym dokonywana jest analiza, wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

Budynek samodzielny

Każdy budynek musi być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz mieć fundamenty i dach (tak wskazano w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego). Musi też stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość, czyli nie może korzystać z żadnych elementów innego obiektu budowlanego, także innego domu.

Budynek jest samodzielny, kiedy może istnieć i spełniać swoje funkcje niezależnie od budynków sąsiednich. Dom w zabudowie bliźniaczej nie jest wyjątkiem.

Budowa bliźniaka na dwóch działkach

Poszczególne połówki bliźniaka mogą leżeć na odrębnych działkach, ale budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki, zgodnie z § 272 ust. 3 rozporządzenia, powinien mieć od strony sąsiada ścianę oddzielenia przeciwpożarowego (każdy swoją).

W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych bliźniaczych klasa odporności ogniowej ściany oddzielającej segmenty powinna wynosić co najmniej – R E I 60 (§ 217 ust. 2).

Ściana każdego budynku w zabudowie bliźniaczej, która przylega do innego budynku, zawsze musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego.

Budowa domu jednorodzinnego może być prowadzona albo po uzyskaniu pozwolenia na budowę, albo stosując zgłoszenie budowy. Nie można sobie postawić domu bez żadnych formalności.

Domy mogą stykać się ścianami, ale każdy dom musi mieć swoją własną ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. I nie obędzie się bez procedury budowlanej – choćby zgłoszenia.

Powierzchnia zabudowy działki musi pozostawić odpowiednią powierzchnię biologicznie czynną zgodnie z treścią WZ albo planu zagospodarowania. Jeśli te warunki zostaną spełnione, możliwe jest postawienie dwóch domków.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.