Działka bez dostępu do drogi a obowiązek płacenia podatku rolnego i od nieruchomości

Nieruchomości bez prawnego dostępu do drogi publicznej

Poruszył Pan bardzo poważny problem. Niestety, jak dotąd trudno dostrzec przejawy dążeń władz państwowych do jego rzeczywistego rozwiązania. Niski jest nie tylko poziom przepisów z zakresu nieruchomości; wprost symbolicznym przejawem tego problemu jest częste faktyczne obniżanie znaczenia ustawowego określenia nieruchomości z art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w świetle orzecznictwa jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzi się jedną księgę wieczystą (natrafiłem na księgę wieczystą z ponad 80 działkami ewidencyjnymi, a wszystkie owe grunty należały do jakiejś gminy). Niskie bywają (zależnie od miejsca oraz środowiska) również: poziom stosowania prawa oraz stan świadomości prawnej. Do tego dochodzą (jakże częste) przejawy pazerności (np. zaorywanie miedz).

Jest cała masa nieruchomości – także zamieszkałych (i to z dużymi blokami mieszkalnymi) bez prawnego dostępu do drogi publicznej; ten problem dotyczy np. osiedli mieszkaniowych (w tym „spółdzielczych”). Różnie bywa z faktycznym dostępem do drogi. Niemniej jednak brak (prawnego) dostępu do drogi publicznej z podatków nie zwalnia.

Organa władzy publicznej (w tym szczebla gminnego) są zobowiązane działać na podstawie i w granicach prawa; chodzi o zasadę praworządności (zasadę legalizmu), której dotyczy art. 7 Konstytucji RP. Gminom przyznano tak duży zakres swobody decyzyjnej, że niekiedy można doznać szoku – sytuacje wprost niewiarygodne są traktowane jako „zgodne z prawem” przez organa nadzoru lub instancyjnej kontroli (zwłaszcza przez samorządowe kolegia odwoławcze); niekiedy ten proceder może się kojarzyć z… rozbiciem dzielnicowym. Choć promuje się hasło „zrównoważonego rozwoju”, to w zakresie samego drogownictwa widać wprost ogromne różnice. Tytułem przykładu, nawet na obszarze jednego województwa występują wielkie różnice – w niektórych miejscowościach ledwie nadające się do używania drogi (w tym prowadzące do stacji i przystanków kolejowych), zaś w innych – dobrej jakości drogi z chodnikami po obu stronach jezdni wśród pól (a zabudowania położone są daleko). Jakby tego było mało, ogromne zróżnicowanie ma miejsce na obszarze jednej gminy (np. cyklicznie przebudowywanie niektórych ulic oraz ulice bez statusu drogi publicznej w innych rejonach tego samego miasta, i to miasta wojewódzkiego). Czasem od ludzi, starających się o cywilizowany dojazd do swych domów (bo polna droga gminna o szerokości najwyżej 2 metrów to stanowczo za mało), urzędnicy domagają się wykupienia (na koszt zainteresowanych) pasa gruntu (potrzebnego do poszerzenia drogi publicznej).

Zobacz też: Wykupienie drogi dojazdowej

Obowiązek w podatku rolnym i w podatku od nieruchomości

Sama pobieżna lektura dwóch ustaw (ustawy o podatku rolnym oraz ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) prowadzi do wniosku, że w przypadku gruntów opodatkowanych podatkiem rolnym są przynajmniej jakieś szanse na zwolnienia lub ulgi podatkowe (np. dotyczące dostępu do drogi publicznej), zaś podatek od nieruchomości (wymagany także we wsiach i osadach) należy płacić niezależnie od tego, czy jest dostęp do drogi publicznej. Akty prawne są teraz szeroko dostępne (np. przy pomocy sejmowej bazy danych).

W art. 12 ustawy o podatku rolnym jednym ze zwolnień podatkowych objęto grunty położone w pasie drogi granicznej. Rozsądna interpretacja tego określenia wskazuje na – dawniej często występujące – szerokie miedze, którymi można dojechać do pól (nie tylko tych „w głębi położonych”, ponieważ taka miedza pozwala ograniczać „rozjeżdżanie upraw na poszczególnych polach). Niestety, doświadczenie i obserwacje (niemal powszechne) wskazują, że szerokie miedze (o funkcji drogi dojazdowej) prawie zaniknęły; umacniająca się pazerność ludzi skutkuje zaorywaniem szerokich (a niekiedy także zwężaniem i tak już wąskich miedz). Być może świadomość odnośnego zwolnienia podatkowego – dla skorzystania z którego potrzebny jest wniosek (z uwagi na art. 13 d ustawy o podatku rolnym) przyczyniłaby się do odtwarzania pasów drogi granicznej (odpowiednio szerokich miedz).

Zwolnienia i ulgi w podatku rolnym w gestii rady gminy

Proszę zwrócić uwagę na jeszcze jedno zagadnienie – dostępne w związku z podatkiem rolnym (ale już nie podatkiem od nieruchomości). Chodzi o brzmienie artykułu 13e ustawy o podatku rolnym: Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia i ulgi przedmiotowe niż określone w ustawie, z uwzględnieniem przepisów dotyczących pomocy publicznej. Jak widać, właściwa w takim zakresie jest rada gminy (rada miasta) – a nie burmistrz lub wójt. Oczywiście, wolno w takiej sprawie zwrócić się do burmistrza, by przedłożył radzie projekt uchwały w tym zakresie; być może nawet udałoby się przekonać go do zorganizowania dróg publicznych na danym obszarze – z tym jednak wiązałyby się koszty (a jednostki samorządu terytorialnego często podkreślają swe problemy z pieniędzmi). Wydaje się mało prawdopodobne, by rada gminy uchwaliła zwolnienie od podatku rolnego w związku z nieruchomościami bez dostępu (czy to prawnego, czy to faktycznego) do drogi publicznej; bardziej prawdopodobne wydaje się ustanowienie ulgi podatkowej.

Fundusz Dróg Samorządowych zwiększa szanse na tworzenie nowych dróg gminnych (czyli należących do jednej z kategorii dróg samorządowych). Jednakże korzystanie z takiej szansy oraz wskazywanie celów inwestycji drogowych zależy od władz gmin oraz od wojewodów (jako podmiotów pośredniczących w przyznawaniu wsparcia tego rodzaju). Są również inne fundusze (w tym fundusze unijne i rządowe) – część z nich przeznaczona jest dla terenów wiejskich (przez co dość często występuje zacofanie w zakresie dróg na obrzeżach miast, zwłaszcza dużych miast). Spotkania z burmistrzem i radnymi (w tym udział w posiedzeniach rady oraz jej komisji) mogą się przydać. Ważne sprawy dobrze jest załatwiać na piśmie (w sposób umożliwiający udowodnienie złożenia lub wysłania pisma). Jeżeli Panu (a może także innym osobom) zależy lub będzie zależało na upublicznieniu wystąpień (np. dotyczących: utworzenia nowych dróg publicznych lub scalenia gruntów na określonym obszarze), to proponuję rozważyć skierowanie petycji (ustawa o petycjach przewiduje np. możność zdecydowania o tym, czy składana petycja ma zostać upubliczniona i w jakim zakresie). Niekiedy nagłośnienie sprawy w mediach może się przydać; wydaje się mało prawdopodobne, by media zajmowały się brakiem dojazdu lub brakiem prawnego dostępu do drogi publicznej do jednego pola; niestety, skala problemów jest tak wielka, że nie sposób zajmować się każdym z nich, a ponadto występują zależności lokalne (np. związane z dawaniem w miejscowych mediach ogłoszeń przez urzędy oraz przedsiębiorstwa komunalne), co ma wpływ na decyzje w sprawie „nagłaśniania tematów” niewygodnych dla tych, którzy decydują o kierowaniu ogłoszeń dla poszczególnych środków przekazu (np. lokalnych gazet lub rozgłośni radiowych).

Brak obowiązku władz gmin do wytyczania dróg gminnych

Brak jest (zwłaszcza ustawowego) obowiązku władz gmin do wytyczania dróg gminnych tak, by dostęp do drogi publicznej miała każda nieruchomość – nawet zamieszkana, a co dopiero grunt rolny (bez zamieszkałego siedliska). Warto rozważyć wprowadzenie stosownych zmian w prawie; być może zwrócenie się do parlamentarzystów (w tym do debiutantów w Parlamencie) przyczyniłoby się do właściwego znowelizowania ustaw (np. przez wprowadzenie znacznych, z urzędu przyznawanych, ulg w podatkach w przypadku nieruchomości bez prawnego dostępu do drogi publicznej). To jednak wymagałoby szerszego podejścia (w tym zdolności intelektualnych oraz wiedzy i woli) – niestety, wciąż brak prawnego obowiązku ujawniania ustanowionych służebności w księgach wieczystych (a brak wpisu w księdze wieczystej praktycznie wykluczałby zastosowanie ulgi, zwłaszcza przysługującej z mocy prawa).

Być może także władze centralne udałoby się zainteresować problemami z zakresu dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W przypadku gruntów rolnych być może przydałaby się pomoc Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Uzyskanie służebności gruntowej o cechach drogi publicznej

W aktualnym stanie prawnym (zwłaszcza bez woli podjęcia szybko stosownych działań przez władze samorządowe) proszę rozważyć postaranie się o służebność gruntową (art. 285 i następne K.c.), np. mającą cechy służebności drogi publicznej (art. 145 K.c.). Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie. Dla ustanowienia służebności wystarczy oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – złożone przez właściciela nieruchomości obciążonej albo przez jej wszystkich współwłaścicieli (z uwagi na art. 191 K.c.); przydać się może odpowiednio dokładna umowa w związku ze służebnością. W grę może wchodzić także droga sądowa; czy to w celu ustanowienia służebności, czy to w celu stwierdzenia zasiedzenia służebności – art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”).

Zobacz również: Szerokość drogi dojazdowej do działki

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.