Działka bez dostępu do drogi - ustanowienie służebności drogowej

Pan Cezary ma działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Chce uzyskać pozwolenie na budowę. Dojeżdża (jak i wszyscy sąsiedzi od kilkudziesięciu lat) do drogi publicznej gminną drogą wewnętrzną, nie posiadając do niej tytułu prawnego. Tylko część szerokości drogi leży na działkach gminnych, pozostała część przebiega po działkach prywatnych. Pan Cezary ma zgodę osób prywatnych na przejazd po ich działkach. Z tego, co się dowiedział, wynika, że musi wystąpić o ustanowienie odpłatnej służebności na części ulicy przebiegającej po działkach gminnych. Pan Cezary zapytał nas, czy to prawda, że musi wystąpić o odpłatną służebność gruntową.

Brak dostępu do drogi publicznej

Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.):

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa, lokalowa) powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z konieczności dojścia (dojazdu) do własnej nieruchomości. Za A. Kubasem i J.S. Piątowskim można określać nieruchomość pozbawioną wystarczającego dostępu do drogi publicznej jako nieruchomość izolowaną. Ustawodawca stara się zapobiegać powstaniu nowych nieruchomości gruntowych pozbawionych dostępu do drogi publicznej poprzez regulację art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego naruszenie zagrożone jest sankcją nieważności czynności prawnej zbycia nieruchomości. Znaczenie ma też art. 212 § 1 zd. 2 K.c., który upoważnia sąd do ustanowienia potrzebnych służebności w przypadku podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współwłasności i innych postępowaniach działowych.

Zobacz też: Jaka szerokość drogi do działki

Droga dojazdowa do działki budowlanej

Fizyczne cechy drogi dojazdowej powinny odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy oprócz funkcji mieszkalnej nieruchomość władnąca zaczyna pełnić inne funkcje, np. w związku z rozpoczęciem na jej obszarze działalności gospodarczej. Okoliczność, że właściciel nieruchomości władnącej rozpoczął taką działalność, nie powinna jednak obciążać właścicieli gruntów sąsiednich, zwłaszcza biorąc pod uwagę przeznaczenie danego obszaru np. na cele mieszkalne. Jak trafnie przyjął Sąd Najwyższy w postanowieniu sygn. akt IV CSK 423/12, oceniając odpowiedniość dostępu, należy badać prawidłowość użytkowania gruntu, tj. zgodnie z przeznaczeniem. Sąd wskazał zatem, że „użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi (właściwości gleby, wielkości), jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny. Przy ocenie prawidłowego sposobu użytkowania nieruchomości chodzi nie tylko o dotychczasowe użytkowanie, lecz także o to, czy w ogóle określone używanie nieruchomości pozwala uznać za konieczne posiadanie dostępu do drogi publicznej”.

Ponadto roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeśli ma ona służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej (zob. np. post. SN sygn. akt I CSK 646/10; post. SN sygn. akt IV CSK 313/10, w którym wykluczono ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzez poszerzenie drogi w celu umożliwienia parkowania i zawracania pojazdów klientów właściciela nieruchomości władnącej, prowadzącego zakład wulkanizacyjny). Ułatwienie, polepszenie, usprawnienie dostępu może nastąpić jedynie za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej, oczywiście, o ile istniejący dostęp jest odpowiedni wg kryteriów art. 145 § 2–3 K.c. Sąd dokonuje oceny, gdzie kończy się odpowiedni dostęp, a zaczyna „wygoda” wnioskodawcy. Jeśli dostęp do drogi publicznej jest, ale droga jest okrężna, nawet tak, że podważa opłacalność korzystania z niej, to należy odrzucić dopuszczalność ustanowienia drogi koniecznej.

Konieczność ustanowienia służebności?

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli została wyodrębniona pewna droga i służy ona do dojazdu przez kilkadziesiąt lat, to formalnie nie ma konieczności ustanowienia służebności.

Jak pan Cezary widzi powyżej, służebność nie może być egzekwowana dla wygody, ale żeby ułatwić dostęp do nieruchomości. Z przedstawionego przez pana Cezarego stanu faktycznego wynika, iż pan Cezary ma dostęp do drogi publicznej przez drogę dojazdową, a więc przesłanki powyższej regulacji nie zostały spełnione.

Warto przeczytać: Jaka powinna być szerokość drogi dojazdowej do działki?

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r., sygn. akt II CKN 1256/00
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2012 r., sygn. akt IV CSK 423/12
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., sygn. akt I CSK 646/10
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2011 r., sygn. akt IV CSK 313/10
7. J.S. Piątowski, System prawa cywilnego, t. 2, s. 130

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.