Działka straciła na wartości przez MPZP a szansa na odszkodowanie

Niekorzystny zapis w MPZP

Niestety, nie ma jak wstrzymać ani uniemożliwić gminie uchwalenia planu zagospodarowania, nawet w tak ingerencyjnym we własność dla Pani zapisie. Natomiast uchwałę gminy można zaskarżyć. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że możliwe jest zaskarżenie go do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA), który może stwierdzić jego nieważność.

Ograniczenie właścicieli w ich prawie własności, czego można spodziewać się po miejscowym planie zagospodarowania, uzasadnia tylko cel publiczny, jednakże tylko wtedy, gdy innego rozwiązania, choć go szukano, nie można było znaleźć. Władztwo planistyczne gminy nie może polegać zatem na zupełnej swobodzie i dowolności w planowaniu co do przeznaczenia terenu, gdyż konieczne jest uwzględnienie w planowaniu i zagospodarowaniu prawa własności z mocy art. 1 ust. 1 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieprzestrzeganie tego spowoduje, że uprawnienie gminy do ustalania przeznaczenia terenu i sposobu zagospodarowania może zostać nadużyte, a ustalenia planu, które będą wynikiem tego nadużycia, mogą okazać się prawnie wadliwe. W wyroku z dnia 19 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 437/08, NSA stwierdził, że w zagospodarowaniu przestrzeni „interes społeczny” nie zyskał prymatu w odniesieniu do interesu jednostki, co oznacza obowiązek „rozważnego wyważania” praw indywidualnych obywateli i interesu społecznego w procesie planowania przestrzennego. W ocenie NSA podstawowa zasada równości wobec prawa stwarza nakaz wyważania wszystkich interesów, jakie występują w danej sprawie, a istota wyważania opiera się na prawidłowej realizacji dwóch elementów tej zasady – wyważaniu wartości interesów i rezultacie wyważenia.

Zmniejszenie wartości działki

Może Pani wystosować roszczenie do gminy o zmniejszenie wartości Pani działki, jeśli plan zmienił sposób korzystania z działki. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „w przypadku obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, który zbywa ją i nie skorzystał z ww. roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości”. Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (zob. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II CSK 336/14).

Wobec powyższego właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość uległa obiektywnemu obniżeniu w związku z zaistnieniem przesłanek określonych w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o odszkodowanie już za samo obniżenie wartości nieruchomości (zob. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 września 2015 r., sygn. akt II CSK 653/14).

Przykłady

Rozbudowa drogi kosztem prywatnej działki

Pan Jan kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Działka miała dostęp do drogi publicznej oraz wewnętrznej drogi prywatnej o szerokości 5 metrów. Jednak nowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje poszerzenie drogi wewnętrznej do 8 metrów, co oznacza, że gmina zamierza zabrać 3 metry z działki pana Jana na długości całej działki. Pan Jan wystąpił z pismem do gminy, jednak jego prośba o zmianę planu została odrzucona. W wyniku tego działka pana Jana straciła na wartości, a powierzchnia dostępna do zabudowy została znacznie ograniczona. Pan Jan postanowił zaskarżyć uchwałę gminy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, argumentując, że decyzja ta narusza jego prawa własności i w sposób nieproporcjonalny ingeruje w jego nieruchomość.

Budowa ronda na środku działki

Pani Anna jest właścicielką dużej działki rolnej, którą planowała przekształcić na działki budowlane i sprzedać. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje jednak budowę ronda na środku jej działki, co znacznie utrudnia jej plany. Rondem ma przebiegać droga o szerokości 10 metrów, co oznacza, że pani Anna straci znaczną część swojej działki, a pozostałe fragmenty będą miały nieregularny kształt, co utrudni ich sprzedaż. Pomimo licznych skarg do gminy, pani Anna nie uzyskała pozytywnej odpowiedzi. Pani Anna postanowiła złożyć roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, powołując się na przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zmiana przeznaczenia działki na teren zielony

Pan Marek kupił działkę z zamiarem wybudowania na niej osiedla domów jednorodzinnych. Działka znajdowała się w atrakcyjnej lokalizacji, blisko centrum miasta. Jednak w nowym planie zagospodarowania przestrzennego działka została przeznaczona na teren zielony, co oznaczało, że pan Marek nie mógł na niej realizować swoich planów inwestycyjnych. Gmina argumentowała, że decyzja ta jest podyktowana dobrem publicznym i koniecznością zachowania terenów zielonych w mieście. Pan Marek, pomimo licznych prób negocjacji z gminą, nie uzyskał zgody na zmianę przeznaczenia działki. W związku z tym postanowił wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, twierdząc, że decyzja gminy w sposób nieproporcjonalny ogranicza jego prawo do własności i nie została odpowiednio uzasadniona brakiem alternatywnych rozwiązań.

Podsumowanie

Nowy plan zagospodarowania przestrzennego może znacząco wpłynąć na prawa właścicieli działek, ograniczając ich możliwość korzystania z nieruchomości oraz obniżając ich wartość. Właściciele, których interesy zostały naruszone, mają prawo zaskarżyć uchwałę gminy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz dochodzić odszkodowania za poniesione straty. Warto walczyć o swoje prawa i dążyć do sprawiedliwego wyważenia interesów jednostki i interesu społecznego w procesie planowania przestrzennego.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszych usług prawnych online, aby uzyskać profesjonalne porady oraz pomoc w przygotowaniu pism i zaskarżeniu niekorzystnych zapisów w planie zagospodarowania przestrzennego. Z nami skutecznie obronisz swoje prawa i interesy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 437/08
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II CSK 336/14
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2015 r., sygn. akt II CSK 653/14