Opóźnienie w budowie domu, jak wymusić dokończenie budowy przez ekipę budowlaną?

Pan Paweł ustalił z wykonawcą ustnie koszt budowy domu do stanu surowego na 400 tys. zł. Pół roku temu wylano strop, a od półtora miesiąca ekipa nie stawia się do dalszych prac, mimo wielokrotnych obietnic. Do wykonania jest dach i wykończenie poddasza. Deski na wieniec leżą w ogrodzie, mokną i zaczynają gnić. Pan Paweł w formie zaliczek wypłacił wykonawcy 250 tys. zł. Nie wszystkie kwoty zostały pokwitowane. Pyta, co może w tej sytuacji zrobić.

Umowa o roboty budowlane

Pan Paweł zawarł z wykonawcą umowę o roboty budowlane w rozumieniu Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 647 K.c.: „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.

Forma pisemna umowy na prace budowlane

Art. 648 K.c. dla takiej umowy wymaga formy pisemnej. Forma ta została jedynie zastrzeżona dla celów dowodowych (por. art. 73 K.c.), tym samym brak formy pisemnej nie oznacza, iż umowa jest nieważna. Ważna zatem będzie umowa o roboty budowlane w formie ustnej, czy nawet zawarta przez czynności dorozumiane (wykonawca przystępuje do wykonania prac zgodnie ze wskazaniami inwestora) – por. wyrok SN z 1.04.1998 r. II CKN 667/97. Jednakże przy udowadnianiu przed sądem, że umowa w formie ustnej czy dorozumianej została rzeczywiście zawarta, można napotkać na pewne przeszkody dowodowe:

Art. 74 K.c.: „§ 1. Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności”. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

§ 2. Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

§ 3. Przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.”

Jeśli umowa była zawarta z przedsiębiorcą, a Pan Paweł nie działał w ramach swojej działalności gospodarczej lub zawodowej (por. art. 22(1) K.c.) – powyższe ograniczenia nie nastąpią (zajdzie sytuacja sporu konsumenta z przedsiębiorcą). Ponadto zapewne może on uprawdopodobnić zawarcie umowy za pomocą pisma, gdyż wspomniał, że ma pokwitowania odbioru gotówki. Co więcej, być może na przeprowadzenie dowodu ze świadków i przesłuchania stron zgodziłaby się także druga strona. Czyli pan Paweł może dowodzić, że umowa o roboty budowlane została zawarta nie tylko pokwitowaniami zapłaty, zdjęciami, ale także zeznaniami świadków czy własnymi.

Dowody sądowe w sporze z ekipą sądową

Gdyby w sprawie pana Pawła doszło do postępowania sądowego (oczywiście warto dążyć do ugodowego zakończenia sprawy), musi on pamiętać, że zgodnie z art. 6 K.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Czyli to pan Paweł musiałby wykazać zawarcie umowy, opóźnienia, przekazanie częściowego wynagrodzenia i jego wysokości. Na mocy art. 232 zd. 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Trzeba jednak podkreślić, że w kodeksie zostały przewidziane ułatwienia dowodowe: sąd może uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów (art. 231 K.p.c.), jeśli natomiast strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może uznać te fakty za przyznane (art. 230 K.c.).

Z opisu sprawy wynika, że najtrudniej byłoby wykazać wysokość przekazanej już kwoty, gdyż nie na wszystkie przekazywane części wynagrodzenia pan Paweł posiada pokwitowania. Oczywiście do wykazania tej okoliczności można posłużyć się też innymi środkami dowodowymi, np. zeznaniami świadków. Należy jednak liczyć się z tym, że niewykazanie tej okoliczności będzie miało taki skutek, jakby ona nie miała miejsca.

Nie wiem, czy kontrahent pana Pawła ma zarejestrowaną działalność gospodarczą – jeśli nie, a podobne zlecenia wykonuje regularnie i zarobkowo, powinien taką działalność zarejestrować i opłacać składki ZUS. Ponadto przekazane przez pana Pawła środki powinny być zgłoszone jako dochód do US. Skoro pan Paweł posiada pokwitowania i może udowodnić uzyskanie dochodu przez drugą stronę, a środki te nie zostały zgłoszone przez nią do US, być może ryzyko postępowania sądowego skłoni drugą stronę do polubownego zakończenia sporu i nie trzeba będzie udowadniać wysokości ustalonego i przekazanego wynagrodzenia. Jeśli przed sądem zostanie dowiedzione, że umowa została zawarta i wykonawca osiągnął nieujawniony dochód, sąd może zawiadomić US (tu nadmienię, że podatek karny od nieujawnionego dochodu wynosi 75%).

Skutki opóźnienia lub zaprzestania prac budowlanych

Zgodnie z art. 656 § 1 K.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Żeby zatem omówić roszczenia w podanej sytuacji, będziemy powoływać przepisy o umowie o dzieło.

Mimo zapłaty znacznej części wynagrodzenia, a może właśnie z tego powodu, wykonawca w sposób znaczny, żeby nie powiedzieć rażący, opóźnia prace. Zgodnie z art. 635 K.c.:

„Art. 635. Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.”

Jest to przepis szczególny wobec przepisu art. 491 K.c., odnoszącego się ogólnie do wszystkich umów:

„Art. 491. § 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.”

Odstąpienie od umowy z ekipą budowlaną 

Przepis art. 635 K.c. pozwala na odstąpienie od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez zawinienia drugiej strony w przekroczeniu terminu. Oświadczenie takie może być wyrażone w formie dowolnej, także w sposób dorozumiany, musi być złożone tak, by druga strona mogła zapoznać się z jego treścią (art. 60, 61 K.c.).

Mając jednakże na uwadze, iż z pewnością panu Pawłowi zależy, by prace dokończyła właśnie ta firma, najlepiej będzie wyznaczyć jej dodatkowy termin. Takim pismem Pan Paweł da szansę na wykonanie zlecenia i zmobilizuje drugą stronę do jego wykonania, a jeśli okaże się to zadanie beznadziejne, otworzy sobie drogę do odzyskania wynagrodzenia w części nadpłaconej. Proszę listy przesyłać listami poleconymi za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Odstąpienie od umowy powoduje, że umowa wzajemna przestaje wiązać strony – następuje taki stan, jak gdyby nie była podpisana. Strony nie są zobowiązane do wykonania świadczeń, a świadczenia już spełnione podlegają zwrotowi (art. 494 K.c.).

„Art. 494. § 1. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

§ 2. Zwrot świadczenia na rzecz konsumenta powinien nastąpić niezwłocznie.”

W podobnych sprawach budzi wątpliwości, w jaki sposób można „zwrócić” wykonaną już pracę. W takim przypadku powinno dojść do rozliczenia stron – druga strona może naliczyć wynagrodzenie na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 K.c.). Pan Paweł może zatem w wezwaniu wskazać, iż dotychczasowe prace wycenia na daną kwotę i wzywa do zwrotu pozostałej kwoty.

Odszkodowanie od wykonawcy za zaprzestanie prac

Ponieważ Pan Paweł poniósł szkodę z uwagi na opóźnienie poprzez zawilgocenie desek, może żądać odszkodowania od wykonawcy (tu należałoby wyliczyć, jaką materialną stratę ponosi pan Paweł w związku z uszkodzeniem drewna). Oczywiście odszkodowania może on żądać, jeśli niemożliwe było takie jego działanie, które uchroniłoby deski przed zamoczeniem (na panu Pawle ciąży obowiązek minimalizacji szkody). Jeśli podjął on takie działanie, jego koszty również stanowią jego szkodę z powodu zwłoki drugiej strony. Odszkodowanie mogłoby obejmować także – gdyby pan Paweł był zmuszony szukać naprędce innej firmy do zakończenia wykonywania prac, a ta firma stosowałaby wysokie ceny z racji szybkiego przystąpienia do wykonania – nadwyżkę zapłaconej kwoty w porównaniu z poprzednio umówionym wynagrodzeniem. Tu jednak musiałby wykazać, że szukał innej przystępnej cenowo firmy (np. korespondencją mailową z zapytaniami o ceny i terminy wykonania w większości firm z okolicy).

Nadmienię jeszcze, że w ścisłym tego słowa znaczeniu obciążenie drugiej strony kosztami zastępczego wykonania (tj. wykonywania przez inną firmę) może nastąpić nie w przypadku braku terminowości, ale wadliwego wykonywania dzieła:

„Art. 636. § 1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

§ 2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.”

Gdyby pan Paweł nie chciał odstępować od umowy, a z tytułu zwłoki poniósł szkodę, w piśmie powinien wezwać wykonawcę do wykonania prac, wyznaczając termin, i zapłaty odszkodowania, powołując się na art. 471 K.c.

Na mocy art. 471 K.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Nienależyte wykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy zachowanie dłużnika zmierzało do spełnienia świadczenia, jednak osiągnięty przez niego wynik nie spełnia wymogów świadczenia, do którego dłużnik był zobowiązany (wyrok SA w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/09, LEX nr 523881). Szkodą jest uszczerbek majątkowy, na który składają się strata i utracony zysk (art. art. 361 § 2 K.c.).

Żeby jednak skutecznie zrealizować roszczenie o odszkodowanie, pan Paweł musi dowieść:

• nienależytego wykonania zobowiązania (winy) – tu przekroczenie terminu jest oczywiste;
• poniesienia szkody majątkowej i wysokości tej szkody – tu musiałby określić wysokość tej szkody w związku z moknięciem krokwi (np. kwota, o którą zmniejszyła się wartość takiego drewna).
• związku adekwatnego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody (tu gdyby istniała konieczność zakupu nowych krokwi, pan Paweł musiałby liczyć się z obowiązkiem udowodnienia tej konieczności w postępowaniu sądowym, np. opinią biegłego).

Podsumowując, w mojej ocenie najskuteczniejszym sposobem byłoby przesłanie do wykonawcy oficjalnego pisma wyznaczającego ostateczny termin zakończenia prac pod rygorem odstąpienia od umowy na podstawie art. 635 K.c. i obciążenia jej odszkodowaniem, w tym za szkodę powstałą w związku z powierzeniem dalszych prac innej firmie (tu celowo dość ogólnie formułuję taki rygor).

Takie wyznaczenie terminu być może zadziała mobilizująco na drugą stronę. Można by się zastanowić, czy pisma takiego nie wysłać z pełnomocnictwem pana Pawła do dalszego prowadzenia sprawy z kancelarii profesjonalnego pełnomocnika. Gdyby rzeczywiście termin nie został zachowany, pan Paweł wysłałby oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do oddania wynagrodzenia (w części po odliczeniu kosztów dotychczas wykonanych prac) oraz zapłaty ewentualnego odszkodowania. W przypadku braku zwrotu pan Paweł może wystąpić na drogę sądową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.