Ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Dokumentacja potrzebna przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Należy na wstępie stwierdzić, że w przypadku zmiany funkcji lokalu/budynku konieczne jest przedsięwzięcie czynności z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.).

Zgodnie z ust. 1 pkt 2 tego artykułu, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W myśl ust. 2 tego artykułu, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji (ust. 3).

Ekspertyza techniczna niezbędna w przypadku zmiany sposobu użytkowania, bez wykonania robót budowlanych

Kwestią podstawową dla Pana jest ustalenie okoliczności, czy planowana zmiana sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu w celu przystosowania go do celów mieszkaniowych, wymaga przeprowadzenia robót budowlanych. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Z powyższego wynika zatem, że pojęcie robót budowlanych odnosić należy – w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego – nie tylko do wykonywania obiektu budowlanego w określonym miejscu oraz odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6), lecz również do takich prac, jak montaż bądź remont. Do ustalenia tej okoliczności konieczna byłaby więc ekspertyza techniczna. Trzeba mieć na uwadze, że nie sposób wymagać od Pana jako posiadacza lokalu wiedzy na temat warunków technicznych jakim te lokale mają odpowiadać, dlatego też w art. 71 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego wskazano, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania, bez wykonania robót budowlanych, należy dołączyć wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane ekspertyzę, z której będzie wynikało, że dla warunków określonego lokalu jest, bądź nie jest wymagane odpowiednie dostosowanie do warunków technicznych. Na podstawie takiej ekspertyzy można ocenić, czy zachodzą przesłanki do zgłoszenia przedsięwzięcia, a następnie do wydania pozwolenia przez organ budowlany.

Należy pamiętać również, że funkcja instytucji zgłoszenia (w istocie oświadczenia inwestora o zamiarze) powoduje, że niezależnie od przyjęcia takiego zgłoszenia przez organ ewentualne konsekwencje odstąpienia od przepisów prawa ponosił będzie inwestor, inaczej niż przy uzyskaniu pozwolenia na budowę (decyzji), co uwalnia go od ewentualnych konsekwencji takich naruszeń. Zatem sporządzenie takiej ekspertyzy jest jak najbardziej pożądane.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie tego zaświadczenia uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Od siebie dodam, że ustawodawca zapomniał zauważyć, że każda zmiana sposobu użytkowania lokalu wywołuje zmiany na plus lub minus przynajmniej jednego z wymienionych warunków, np. bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higienicznosanitarne bądź wielkość lub układ obciążeń. Zakresu i charakteru ww. zmian niewywołujących potrzeby wydania warunków zabudowy, jak i pozwolenia na budowę nigdzie nie określono. Dlatego dla porządku w urzędach gmin obowiązuje zasada, że wszystkie roboty budowlane zmieniające np. podział funkcjonalny pomieszczenia, objęte są obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, stąd ust. 2 art. 71 Prawa budowlanego, mimo wyrażonych intencji ustawodawcy, nie ma w praktyce zastosowania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.