Generalny remont budynku na zgłoszenie czy pozwolenie?

Pojęcie remontu w Prawie budowlanym

Na wstępie pragnę wskazać, że kwestie związane z opisanymi przez Pana zagadnieniami uregulowane są przede wszystkim w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (P.b.) oraz aktach wykonawczych do tej ustawy.

„Zgodnie z art. 3 pkt 8 P.b. przez pojęcie remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Remont to zatem nic innego jak rodzaj naprawy, wymiana czy odnowienie niektórych elementów, są to roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym” (wyrok NSA z dnia 20 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2375/18). Należy również zwrócić uwagę, że „Remont to rodzaj naprawy, wymiana czy odnowienie niektórych elementów; są to roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym” (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Wr 455/19).

Remonty, które nie wymagają pozwolenia na budowę

Zaznaczyć należy, że „Pozwolenia na budowę nie wymagają remonty mające na celu odtworzenie stanu pierwotnego (także z wykorzystaniem wyrobów innych, niż użyte w stanie pierwotnym). Można bez pozwolenia na budowę wprowadzać zmiany związane np. z montowaniem klimatyzacji, wymianą parapetów czy demontażem podwieszanego sufitu, a także ze wstawieniem lub rozbiórką ścianek działowych (o ile nie są one elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływają na jego przeznaczenie, ani na stan techniczny oraz nie decydują o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności)” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 268/19).

Zaś w myśl aktualnego orzecznictwa sądowoadministracyjnego: „Przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont” (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 25 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Bd 941/19).

Nadto należy wskazać, że w myśl art. 3 pkt 7a P.b. przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Prace budowlane na zgłoszenie

Następnie pragnę zaznaczyć, że zgodnie z art. 29 ust. 3 P.b. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 P.b., wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) przebudowie m. in.:

a) przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,

b) obiektów, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3, 9, 11-13 oraz 30,

2) remoncie:

a) budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,

b) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

Bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia

Natomiast w myśl art. 29 ust. 4 P.b. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 P.b., wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) przebudowie m.in.:

a) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,

b) obiektów, o których mowa w ust. 1 pkt 4-8, 10 i 14-29 oraz w ust. 2,

2) remoncie m.in. obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu:

a) budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę,

b) budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

Inwestycja budowlana polegająca na remoncie i przebudowie starego budynku

Zatem, odpowiadając na zadane pytania wskazuję, że:

Z racji, iż wskazany przez Pana „remont generalny”: wymiana ogrzewania, częściowe skucie tynków, zerwanie podłóg i skucie szlichty/jastrychu, instalacja ogrzewania podłogowego w nowej wylewce, wymiana instalacji wod.-kan. i elektrycznej zawiera zarówno elementy remontu (wykraczające poza zakres bieżącej konserwacji), jak i elementy przebudowy (instalacja ogrzewania podłogowego w nowej wylewce), rekomenduję dokonanie zgłoszenia robót budowlanych właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest starosta, bowiem w przeciwnym razie osoba dokonująca remontu bez stosownego zgłoszenia dopuszcza się tzw. samowoli budowlanej.

Postępowanie legalizacyjne także przy braku zgłoszenia prac budowlanych

Jeżeli nie dopełniło się obowiązku dokonania zgłoszenia robót budowlanych, a było to wymagane prawem, organ nadzoru budowlanego po powzięciu informacji o tym fakcie wszczyna postępowanie legalizacyjne w myśl art. 48 P.b. i następnych. Prace bez zgłoszenia, tak samo jak bez pozwolenia, to samowola budowlana.

Rozbiórka elementów budynku i odtworzenie z innych materiałów

Jak wynika z wyżej wskazanych informacji, rozebranie i odtworzenie ściany nośnej budynku (ściana wewnętrzna budynku, wspiera się na niej belka i płyta stropowa) stanowić będzie najprawdopodobniej przebudowę, bowiem jest to ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku. W związku z tym wymagane będzie co najmniej zgłoszenie robót budowlanych właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jeśli organ uzna, że wymagane jest pozwolenie (na tę czy na jakąkolwiek inną pracę objętą zgłoszeniem) wniesie sprzeciw i to Panu wskaże, zatem dokonując zgłoszenia „zabezpieczy się” Pan – gdyby jakaś zgłaszana praca wymagała pozwolenia. Poprzez sprzeciw dowie się Pan, że organ wymaga dla którejś pracy pozwolenia.

Wskazuję bowiem (nawiązując do tych ścian), że: „Za remont nie mogą zostać uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego z ewentualnym wykorzystaniem materiałów pozostałych po rozbiórce obiektu dotychczasowego. Aby można było mówić o remoncie obiektu budowlanego musi bowiem istnieć remontowany obiekt, dlatego też przy remoncie następuje najczęściej wymiana tylko poszczególnych elementów obiektu i zastąpienie ich nowymi” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 1937/19). Dlatego rozebrania i odtworzenia całej ściany nośnej budynku nie traktowałabym jako wymianę tylko niektórych jej elementów.

Wskazane wyżej prace prowadzić będą do częściowej rozbiórki obiektu, a następnie odtworzenia jego elementów konstrukcyjnych, to zaś moim zdaniem prowadzi do uznania, że w tym przypadku nie mamy do czynienia z remontem obiektu (z uwagi na rozbiórkę i wzniesienie zasadniczych jego elementów konstrukcyjnych). Natomiast, jeżeli wskazane prace nie będą prowadzić do zmian w parametrach użytkowych lub technicznych obiektu, które mają wystąpić w związku z planowanymi robotami, można by uznać przedmiotowe prace za przebudowę obiektu. Niestety organ na to może spojrzeć inaczej, dlatego to zgłoszenie to minimum.

Trzeba pamiętać, że jeżeli prace będą prowadziły do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu, wówczas należałoby na ich wykonanie uzyskać pozwolenie na budowę. Orzecznictwo jasno bowiem wskazuje, że: „W przypadku remontu odtworzenie stanu pierwotnego budowlanego wymaga napraw, wymiany lub odnowienia niektórych tylko elementów obiektu, w przeciwieństwie do odbudowy, kiedy ten zakres jest znacznie szerszy. Poza tym w przypadku remontu obiekt jemu poddany zazwyczaj jest jeszcze użytkowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a remont ma zapobiec na przyszłość jego degradacji fizycznej i technicznej, nadmiernemu, zbyt szybkiemu zużyciu. Natomiast obiekt budowlany wymagający odbudowy, najczęściej w całości lub w części, nie spełnia już swych funkcji użytkowych z uwagi na nadmierne zużycie lub zniszczenie swej substancji. Co za tym idzie, naprawa lub wymiana wszystkich lub prawie wszystkich elementów obiektu budowlanego w praktyce oznaczająca jego rozbiórkę w znacznej części lub w całości i ponowne wzniesienie obiektu, nie może być rozumiana jako remont.” (wyrok NSA z dnia 7 września 2017 r., sygn. akt II OSK 23/16).

W związku z powyższym, jako że odbudowa jest rodzajem robót budowlanych zaliczanych do kategorii robót określanych mianem „budowy”, należy wskazać, iż w analizowanej sprawie, jeżeli nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych, inwestor będzie zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę w zakresie opisanej ingerencji. W ścianę nośną budynku, ponieważ tego typu zamierzenia budowlane nie zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Dlatego, tak jak wskazałam wyżej, dokonanie zgłoszenia jest bezpieczne i niezbędne, bo jeśli organ uzna je za niewystarczające, wówczas wniesie sprzeciw. Tym samym dowie się Pan, co wymaga zdaniem organu pozwolenia na budowę.

Zmiana wymiarów okna

Jeśli w starym budynku na etapie jego budowy zmieniono położenie i rozmiar okna (okno jest wyżej o jakieś 30cm i jest szersze o ok.20-30cm) względem projektu, proponowałabym potraktować działanie takie jako przebudowę, która wymaga również zgłoszenia robót budowlanych właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Bowiem punktem odniesienia jest stan poprzedni obiektu, nie zaś to, co wynikało z pierwotnego projektu. Bowiem podczas wprowadzania zmian w projekcie na etapie jego realizacji należało wnieść zmiany do projektu i w zależności, czy byłyby one istotne, czy nieistotne, a jeżeli zmiany byłyby istotne, inwestor zostałby zobowiązany do złożenia projektu zamiennego z uwzględnieniem tychże zmian.

Nadto – podkreślam – zgłoszenia robót budowlanych dokonuje się przed pracami, zaś w opisanym przypadku (jeśli prace już zostały wykonane lub nawet rozpoczęto) nastąpiła już samowola budowlana, a zatem pozostaje jedynie legalizacja w oparciu o wcześniej wskazane przepisy. Jak już wskazałam, zgłoszenia dokonuje się przed ruszeniem z pracami (podobny wymóg istnieje w przypadku pozwolenia, i nie można nic zrobić, dopóki organ nie wyda sprzeciwu lub ten termin na sprzeciw nie minie (co oznacza, że wówczas organ akceptuje zgłoszenie tzw. milczącą zgodą).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.