Jak doprowadzić do odbioru technicznego dom po latach?

Ważne pozwolenie na budowę, ale dom bez odbioru

Zacząć należy od tego, że obecnie w świetle prawa mieszka Pani na placu budowy. Nie ma bowiem odbioru budynku. A zatem dopuszcza się Pani samowoli budowlanej, bo na placu budowy mieszkań nie wolno. Kara grzywny za samowolę jest wysoka, do tego dochodzi wysoka opłata legalizacyjna.

Na całe szczęście można dokonać po latach odbioru budynku, ale trzeba dochować formalności. Całe szczęście nie wygasa decyzja o pozwoleniu na budowę, jeśli budowa została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi bowiem: „Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”. Kluczowe jest zatem, by miała Pani dowód na to, że nigdy na okres dłuższy niż 3 lata budowy nie przerwano. Może ten przegląd z 2022 r. zostanie uznany jako dowód na tę okoliczność – taką nadzieję trzeba mieć, inaczej wygaśnie Pani nawet pozwolenie na budowę, a to jest najgorszy scenariusz, bo ma Pani samowolę i może spotkać się nawet z nakazem rozbiórki, jeśli urząd nie zgodzi się na kosztowną legalizację. Na cale szczęście na legalizację zwykle się godzą, ale jak Pani wie – koszt legalizacji domu to po prostu ogromne kwoty.

Dokumentacja do odbioru domu

Nie ma co dalej zwlekać z odbiorem domu. Powinna Pani dostarczyć wymagane dokumenty i doprowadzić do odbioru budynku. Najważniejszy dokument to dziennik budowy. Kluczowe wpisy to jednak te pochodzące od kierownika budowy i tutaj kluczowe by Pani miała jakiś wpis w okresie ostatnich 3 lat, nie doszło do wygaśnięcia pozwolenia na budowę (chyba że urząd uzna te przeglądy za dowód, że pozwolenie nie wygasło, a jest na to szansa, ale bezpieczniej jest mieć wpis kierownika budowy, tak aby wykazać, że nigdy nie było 3 lat przerwy we wpisach kierownika budowy w dzienniku budowy. Oprócz tego do odbioru potrzebuje Pani:

1. oświadczenia kierownika budowy stwierdzającego zgodność wykonania robót budowlanych z projektem budowlanym oraz z uzyskanym uprzednio pozwoleniem na budowę;
2. kopii rysunków z ich opisem oraz naniesionymi zmianami w projekcie budowlanym, ale tylko jeśli podczas inwestycji dokonano odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego;
3. oświadczenia kierownika o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
4. protokołów kominiarskich, odbioru instalacji gazowej i prób jej szczelności, odbioru instalacji i przyłącza wodno-kanalizacyjnego;
5. oświadczenia o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
6. oświadczenia o braku sprzeciwu i uwag Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Inspekcji Ochrony Środowiska (o ile są wymagane, to wskaże kierownik budowy);
7. kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku;
8. geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Oczywiście z budynku należy usnąć wszystkie ślady świadczące o tym, że ktoś w nim kiedykolwiek mieszkał – ma wskazywać na dopiero przygotowany do odbioru, nie jako już wykorzystywany bez odbioru do zamieszkiwania.

Postępowanie nadzoru budowlanego w sprawie samowoli budowlanej

Nie ma gwarancji, że żaden „życzliwy” sąsiad nie doniesie, ale wówczas po prostu trzeba się liczyć z legalizacją i nikt nie da Pani gwarancji, że do tego nie dojdzie. Wszak zawsze można wnioskować o rozłożenie opłaty na raty czy nawet jej umorzenie ze względy na ważny interes strony lub interes publiczny. Zaś dalsze uchylanie się od próby uzyskania odbioru tylko potęguje skalę problemów.

Co do tego, że skończyły się strony w dzienniku, to wystarczy przecież zawnioskować w urzędzie o kolejny tom dziennika budowy.

Wezwanie kierownika budowy do uzupełnienie dziennika budowy

Proszę też pamiętać, że jeśli kierownik budowy nie pójdzie z Panią na współpracę, a na Panią nałożona zostanie opłata legalizacyjna plus dojdą koszty związane z legalizacją, w której będzie musiał pomóc inny kierownik budowy (a to znów koszty) to ma Pani prawo żądać odszkodowania od obecnego kierownika budowy. Musi mu Pani uświadomić, że to on odpowiada względem Pani za właściwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz przechowywanie na terenie budowy oraz za prowadzenie go tak, by z dokonywanych wpisów wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności. Nadto ponosi on nie tylko odpowiedzialność cywilno-prawną, ale i zawodową. Ja zalecam wezwać go pisemnie (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) do niezwłocznej realizacji obowiązków, których zaniedbał – dokonania brakujących wpisów, tak by wykazać brak przerwy przez 3 lata ciągiem (na nowym tomie, jeśli brak miejsca) i zgłoszenia budynku do odbioru – wyznaczając mu termin, dodając, że brak zastosowania się do wezwania postukuje wystąpieniem do sądu cywilnego o odszkodowanie i zawiadomieniem izby zawodowej (Polska Izba Inżynierów Budownictwa), która może go pozbawić uprawnień. Może Pani wskazać, że jeśli brak współpracy poskutkuje nałożeniem na Panią opłaty legalizacyjnej i grzywny, powiększy Pani swoje roszczenia odszkodowawcze. Zwykle takie ostre postawienie sprawy pomaga i kierownik budowy doprowadza dokumentację i odbiór do końca. Jeśli odmówi, nie pozostaje nic innego jak współpraca z innym, nawet spoza miejsca zamieszkania i nawet kosztem legalizacji i grzywny, gdyby organ uznał, że budowa została na 3 lata przerwana, a pozwolenie na budowę wygasło, a wobec obecnego kierownika budowy wysunięcie pozwem roszczenia o odszkodowanie i złożenia skargi do izby zawodowej.

Jak widać, nie ma jednej dobrej ścieżki, tym bardzie nie ma gwarancji, że uniknie Pani opłaty legalizacyjnej i grzywny, ale dalsza bierność tylko generuje ryzyko donosu i zajęcia się sprawą przez nadzór z urzędu.

Opłata legalizacja

Wysokość opłaty legalizacyjnej wynika z ustawy – Prawo budowlane. Stawka opłaty (s) zgodnie z art. 59f ust. 2 wynosi 500 zł, jednak do obliczenia opłaty legalizacyjnej podlega ona pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu (art. 49d ust. 1 pkt 1), czyli wynosi 25 000 zł (500 x 50).

Współczynniki kategorii obiektu (k) i współczynniki wielkości obiektu (w) zostały zamieszczone w załączniku (tabeli) do ustawy – Prawo budowlane i wielkość ich jest zależna od tego, jakiego obiektu budowlanego dotyczy postępowanie legalizacyjne. Poniżej wzór ustalający wysokość opłaty legalizacyjnej budynku mieszkalnego jednorodzinnego:

• współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi – 2,0,
• współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi – 1,0,
• pięćdziesięciokrotnie zwiększona stawka opłaty (s) wynosi – 25 000 zł.
  
  2 x 1 x 25?000 zł = 50?000 zł

Zatem opłata legalizacyjna obiektu budowlanego stanowiącego budynek mieszkalny jednorodzinny będzie wynosiła 50 000 zł. Przy czym opłata legalizacyjna nie podlega egzekucji, a nieuiszczenie jej w terminie prowadzi do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.