Jak podział działki może skomplikować odbiór bliźniaka – scalenie czy ściana przeciwpożarowa?

Budynek (bliźniak) a odległość od granicy działki

Na wstępie wskazuję, że zasady lokalizowania budynków wynikają m.in. z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietni 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: rozporządzeniem). Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia:

Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. (…)

Jak widać, te przepis określa ogólne zasady „sytuowania” budynku w odległości od granicy z sąsiednią „działką budowlaną”. Zaś przez działkę budowlaną rozporządzenie rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Rozróżnienie budynku jednorodzinnego od dwóch odrębnych budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, mówiąc o budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Dla oceny, czy mamy do czynienia z budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym o dwóch mieszkaniach, czy też z odrębnymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej stanowiącymi „konstrukcyjnie samodzielną całość”, istotne znaczenie będzie miało to, czy obie części obiektu mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie nawzajem, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Ocena danego projektu budynku jednorodzinnego pod kątem jego kwalifikacji jako domu wolnostojącego albo w zabudowie bliźniaczej powinna być indywidualna i dokonywana nie tylko według kryterium samodzielności konstrukcyjnej, ale też samodzielności funkcjonalnej (sposobu wykorzystywania).

Wskazuję zatem, że w konsekwencji wspólny fundament, ściana czy część dachu nie wyklucza możliwości samodzielnego funkcjonowania budynków i tym samym zakwalifikowania ich jako samodzielnych pod względem konstrukcyjnym.

Zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych– w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Ściana ogniowa i dylatacja jako kryteriom rozróżnienia

Zgodnie z orzecznictwem sądowo-administracyjnym: Nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu, ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza, oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne, czyli budynki jednorodzinne zrealizowane w formie zabudowy bliźniaczej. Natomiast o samodzielności funkcjonalnej tych budynków może świadczyć m.in. posiadanie osobnych wejść, klatek, instalacji, przyłączy, szamb, czy garaży (wyrok NSA z dnia 5 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 2952/18).

W orzeczeniu tym NSA konsekwentnie eksponuje kryterium „funkcjonalnej samodzielności konstrukcyjnej budynków”. NSA zaznaczył, że nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu, ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza, oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne, czyli budynki jednorodzinne zrealizowane w formie zabudowy bliźniaczej. Ta ostatnia wykładnia jest szczególnie doniosła, albowiem przekreśla kierunek wadliwej praktyki organów architektoniczno-budowlanych, która istnienie tzw. ściany ogniowej, w tym dylatacji pomiędzy ścianami, czy też jej brak czyni wyłącznym kryterium rozróżnienia pomiędzy budynkami w zabudowie bliźniaczej a jednym budynkiem dwulokalowym.

Jeżeli zatem projekt bliźniaka przewiduje dwa odrębne budynki, to w ocenie organu budowlanego zachodzi tutaj problem odległości między budynkami mieszkalnymi usytuowanymi na odrębnych działkach budowlanych. Wyjaśniam, że przepisy nie określają minimalnych odległości pomiędzy budynkami zlokalizowanymi na jednej działce budowlanej z zastrzeżeniem, że łączna powierzchnia wewnętrzna tych budynków nie może przekraczać najmniejszej dopuszczalnej strefy pożarowej wymaganej dla każdego ze znajdujących się na działce rodzajów budynków. Natomiast przyjmując, że dwa budynki mieszkalne zlokalizowane są na dwóch odrębnych działkach, należy spełniać wymogi odległości od granicy oraz kwestie ewentualnych ścian oddzielenia przeciwpożarowego.

Ponowne scalenie zabudowanych działek

Natomiast scalenie działek to proces polegający na wydzieleniu nowych gruntów ewidencyjnych w celu powiększenia ich średniej wielkości i lepszego gospodarowania gruntami. Zgodnie z art. 102 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, z zastrzeżeniem ust. 4, ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Postępowanie w tym zakresie może nastąpić zarówno na wniosek właścicieli gruntów, jak i z urzędu (z inicjatywy rady gminy). W praktyce możliwe jest nie tylko scalenie dwóch działek, ale nawet kilkunastu tego rodzaju nieruchomości.

Wobec tego w wyniku scalenia powstałaby większa jedna nieruchomość, a wówczas dla budynku (budynków) zastosowanie miałyby przepisy dotyczące usytuowania budynków na jednej działce, co zwolniłoby Panią z obowiązku utworzenia ściany oddzielenia przeciwpożarowego.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 93 ust. 3b ww. ustawy – jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie, odrębnie wykorzystywane części.

Zgodnie z orzecznictwem „Podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku takiego podziału powstają dwa odrębne budynki” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 2016/11).

Wnioski

W opisanej sytuacji najprawdopodobniej będzie wymagane wybudowanie ściany przeciwpożarowej w obecnym stanie po podziale działki, aby dokonać odbioru budynku, lub też należałoby przeprowadzić procedurę scalenia, a później ewentualnie dokonać ponownego podziału.

Jednocześnie zalecam stanowczo skonsultowanie powyższych rozwiązań z geodetą, który wskaże, czy w przypadku Pani projektu i wybudowanego na jego podstawie budynku taki podział będzie dopuszczalny. Wszak bazujemy na orzecznictwie, a w Polsce nie ma prawa precedensu, czyli wyroki są tylko pomocne.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), Dz.U. 1999 nr 112 poz. 1316

4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 2952/18

5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.