Problem ze służebnością przejazdu, co zrobić?

Pan Damian mieszka w sporym starym domu, którego właścicielem w 1/4 jest jego ojciec. Od kilkudziesięciu lat jeden z sąsiadów przejeżdża przez jego posesję do głównej drogi we wsi. By uzyskać zgodę budowlaną na podniesienie domu, sąsiad potrzebował umowy służebności przejazdu. Ojciec pana Damiana podpisał taką umowę z sąsiadem około 15 lat temu. Pan Damian w niedalekiej przyszłości ma otrzymać w spadku dom (czyli tę 1/4 czworaka; w pozostałych częściach mieszkają obce osoby tak jak ten sąsiad). Ciągły przejazd sąsiada lub też osób go odwiedzających jest dla niego bardzo uciążliwy i problematyczny. Aby dojść do garażu, drewutni, na podwórko etc., musi przejść przez drogę. Brama na posesję pana Damiana jest wiecznie otwarta. Pan Damian prowadzi firmę ze sporą ilością towaru w magazynie. Wyjaśnił nam, że nie może puścić dzieci na własnym podwórku, spuścić psa, bo cały czas ktoś przez tę drogę przejeżdża. Najważniejsze, że sąsiad posiada kontakt z drugą drogą publiczną z tyłu – nową, wyremontowaną. Pan Damian zapytał nas, czy można taką uciążliwą i problematyczną służebność przejazdu cofnąć i kazać zrobić sąsiadowi dojazd od tyłu. Chciał wiedzieć, co może zrobić, aby pozbyć się tej uciążliwej służebności.

Obciążenie nieruchomości służebnością

W mojej ocenie, jeżeli sąsiad posiada dostęp do drogi publicznej, nie ma konieczności kontynuowania służebności gruntowej przez nieruchomości pana Damiana.

Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.

Zniesienie uciążliwej służebności

Co do zniesienia niniejszej służebności, to ustawa również przewidziała taka możliwość w postaci dwóch sposobów zniesienia niniejszego uprawnienia.

Niniejsze wynika bowiem z art. 294 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.

Istnieje także możliwość zniesienia służebności bez wynagrodzenia na podstawie art. 295: „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Wykazanie zmiany stosunków

Zgodnie zatem z art. 294 właściciel nieruchomości obciążonej, chcąc skutecznie dochodzić roszczenia o zniesienie służebności gruntowej, musi wykazać, że nastąpiła zmiana stosunków, że wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa oraz że służebność gruntowa nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Zniesienie służebności gruntowej na podstawie art. 294 może nastąpić jedynie za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej, chyba że zrzeknie się on tego wynagrodzenia w sposób wyraźny.

Utrata znaczenia służebności

Niniejsze w przypadku pana Damiana jest dość łatwe do udowodnienia w zakresie np. nowego zagospodarowania nieruchomości pana Damiana, uciążliwości ze strony sąsiada itp. Jeżeli jednak sąsiad posiada dostęp do innej drogi dojazdowej, to pan Damian może powołać się na treść art. 295, ponieważ w takim przypadku można mówić o utracie wszelkiego znaczenia dla jego nieruchomości, gdyż sąsiad posiada dostęp do drogi z innej strony.

Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że „utrata wszelkiego znaczenia” tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie występuje, gdy zwiększa ona użyteczność nieruchomości władnącej chociażby przez krótki okres w roku, np. w czasie jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orzeczenie SN z 11.9.1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57).

Wniosek do sądu

Z uwagi na powyższe, jeżeli sąsiad posiada równie dobrą – a nawet lepszą – drogę dojazdową do domu i jest ona połączona z drogą główną, jak najbardziej pan Damian może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności. Jak wskazuje bowiem powyżej orzecznictwo, obecna służebność nie zwiększa użyteczności jego nieruchomości – bowiem sąsiad posiada tożsamy dojazd. Wszystko oczywiście zależy od całokształtu sprawy i postępowania dowodowego, ale wobec przedstawionego opisu pan Damian może skutecznie wykazać, że służebność utraciła dla sąsiada wszelkie znaczenie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.