Jak rozwiązać problem nielegalnego podłączenia kanalizacji we spólnocie mieszkaniowej?

Dopięcie rury od sąsiada

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy ta rura była wpięta do Pani rury kanalizacyjnej od początku powstania budynku, czy też na skutek działań podjętych przez sąsiada na etapie późniejszym. Natomiast w sytuacji, w której zostało to wykryte podczas remontu prowadzonego w Pani lokalu, to wówczas należało skorzystać z uprawnień, które przysługują Pani jako właścicielce nieruchomości.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Prawo własności jest prawem rzeczowym. Jako prawo podmiotowe ma ono bezwzględny charakter, a więc jest skuteczne erga omnes – wobec wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu. Stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy. Własność jest „prawem na rzeczy własnej”. Obowiązująca konstrukcja prawa własności nie kształtuje tego prawa jako absolutnego, nieskończonego, a zatem własność ma także swoje granice określone przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Pojmowanie prawa własności jako prawa do rzeczy o charakterze absolutnym prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia interesów innych podmiotów.

Prawo własności

Pierwszą granicę prawa własności stanowi całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Prawo własności jest kształtowane, począwszy od Konstytucji, zarówno przez normy prawa cywilnego, jak i normy innych gałęzi prawnych, w tym przede wszystkim ustawy o charakterze administracyjnoprawny, a także inne akty. Większość ograniczeń prawa własności ma właśnie charakter publicznoprawny i wynika zarówno z przepisów prawa administracyjnego, jak i z wydanych decyzji administracyjnych. Ograniczenia wprowadzają:

• ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
• ustawa z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane;
• ustawa z 27.04.2001 r. – Prawo ochrony środowiska;
• ustawa z 28.09.1991 r. o lasach;
• ustawa z 3.02.1995 r. o ochronie gruntów leśnych i rolnych;
• ustawa z 16.04.2004 r. o ochronie przyrody;
• ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny w zakresie prawa sąsiedzkiego uregulowanego w art. 144–154.

Granicę prawa własności, o której mowa w art. 140, stanowią dwie klauzule generalne – zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Klauzule generalne odgrywają istotną rolę w systemie prawa, przenikają bowiem tenże system i nadają normom prawnym swoiste zabarwienie, stanowiąc łącznik pomiędzy normami prawnymi a szerokim układem norm pozaprawnych.

Zasady współżycia społecznego

Zasady współżycia społecznego obejmują normy etyczne i moralne, odnoszące się do wzajemnych relacji między ludźmi. U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego do systemu prawa leżała potrzeba objęcia ochroną prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych. Jedną z funkcji zasad współżycia społecznego jest wyznaczenie granicy wykonywania prawa własności, zatem art. 140 należy do grupy przepisów korzystających z zasad współżycia społecznego jako kryterium służącego bezpośrednio lub pośrednio wykładni oświadczenia woli w celu bliższego sprecyzowania treści stosunku cywilnoprawnego. W konsekwencji w treści własności nie mieszczą się typowe niemoralne zachowania, które nigdy nie mogą być przedsiębrane przez żadnego właściciela.

Następną klauzulą generalną, która kształtuje zarówno zasady wykonywania tego prawa, jak i jego treść, jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W omawianej klauzuli chodzi o pewne ukierunkowanie, które uwzględnia zarówno interes społeczny, jak i funkcjonalne ujęcie praw majątkowych. Omawiana klauzula odwołuje się do kryteriów ekonomicznych, które z punktu widzenia moralności nie zawsze zasługują na aprobatę. Uwzględnia ona zarówno interes jednostkowy, jak i interes społeczny, które powinny się nawzajem równoważyć. Ograniczenia wynikające z klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa nie mogą iść jednak dalej niż ograniczenia wynikające z zasad współżycia społecznego.

Zatem w sytuacji, w której odkryła Pani istnienie tej rury, powinna Pani wezwać sąsiada do jej usunięcia lub też uregulowania stanu prawnego np. poprzez zawarcie z Panią umowy w tym przedmiocie. Natomiast nie powinno dojść do samowolnego usunięcia przez Panią (za pośrednictwem ekipy remontowej) tej rury. W tym zakresie sąsiad może dochodzić od Pani odpowiedzialności na drodze cywilnej z uwagi na art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Przesłanką Pani odpowiedzialności w tym zakresie jest wystąpienie po stronie sąsiada szkody, tj. powinna Pani ustalić, czy na skutek usunięcia tej rury sąsiad ma jakieś negatywne tego konsekwencje. Jeżeli ma, to wówczas warto byłoby zawrzeć porozumienie z sąsiadem i dokonać naprawy negatywnych skutków, które dla niego powstały.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.