Jak rozwiązać spór o granicę działki przy dociepleniu budynku?

Powierzchnia działki w ewidencji gruntów i budynków – wprowadzenie zmian

Niestety nie jest Pani w dobrej pozycji do dokonania prac bez procedury administracyjnej.

Kluczowe pytanie, na które trzeba znać odpowiedź, to jaka jest powierzchnia działki w ewidencji gruntów? Jeśli również taka jak w KW, to problem narasta. Jeśli bowiem dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są z różnych względów niezgodne z istniejącym stanem faktycznym i prawnym – sposób i tryb wprowadzania danych do operatu ewidencji gruntów i budynków regulują przepisy art. 22 i 23 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne i rozdział 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Możliwe jest wprowadzanie zmian do ewidencji z urzędu lub na wniosek, ale każda aktualizacja z urzędu dokonywana jest w oparciu o zmiany wynikające z dokumentów wymienionych w § 46 ust. 2 rozporządzenia. Przepis art. 23 Prawa geodezyjnego i kartograficznego stanowi zaś, że organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają organowi prowadzącemu ewidencję gruntów zmiany danych objętych ewidencją gruntów. W związku z powyższym, o zmianach powinien się organ dowiedzieć z dokumentów przesłanych przez powyższe organy. Jeśli zaś organ prowadzący ewidencję o zmianach takich nie został poinformowany przez ww. podmioty, a uzyskał informację od podmiotu (np. Pani) domagającego się wprowadzenia zmian, to wówczas również owe zmiany – tyle że dokonywane wówczas na wniosek – muszą być oparte na dokumentach będących podstawą do wprowadzenia zmian z urzędu. Wówczas dopiero zmiana w ewidencji gruntów i budynków daje podstawę do żądania zmiany w KW.

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości w KW

Jeśli zaś w ewidencji (katastrze nieruchomości) dane są prawidłowe, a w księdze wieczystej (KW) nieprawidłowe, wówczas jest prościej, bowiem art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala sprostować w księdze wieczystej dane zawarte w dziale I KW („Oznaczenie nieruchomości”), tak aby zachowana była zgodność z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków:

„Art. 27. 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.

2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.

3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości”.

Usunięcie niezgodności – zmiana danych w ewidencji gruntów i budynków oraz w KW

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 listopada 1997 r. (II CKU 110/97), wskazuje: „Nie jest usunięciem niezgodności w rozumieniu art. 10 sprostowanie powierzchni nieruchomości w dziale I księgi wieczystej, gdyż określenie powierzchni w dziale I służy tylko oznaczeniu nieruchomości (art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. Nr 29, poz. 128). Wpis powierzchni gruntu w części »oznaczenie nieruchomości« działu I księgi wieczystej nie jest objęty domniemaniem prawdziwości z art. 3 ani nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności tego z danymi z ewidencji gruntów sprostowanie winno nastąpić w postępowaniu wieczystoksięgowym na podstawie art. 27 i art. 57 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

Polubowne rozwiązanie sporu z sąsiadem

Jeśli zatem nie dogada się z Pani z sąsiadem, to bez przejścia procedury zmiany danych w ewidencji (ponowne pomiary, koszty geodety itd.), a następnie zmiany w KW, nie uda się osiągnąć celu. Może Pani spróbować uświadomić sąsiadowi, że koszty sprawy będą duże, a on jako strona również je poniesie, może to go zniechęci. Natomiast jeśli będzie nieugięty, to prawda jest taka, że to, co widnieje w ewidencji gruntów i budynków, jest kluczowe, bo to te wpisy dotyczące powierzchni są decydujące i to na nich bazują wpisy w KW. Sprostowanie wpisów w KW można dokonać wyłącznie na podstawie wypisu a w uzasadnionych przypadkach wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Natomiast zmiany dokonywane w ewidencji gruntów i budynków na podstawie:

1) odpisów aktów notarialnych, dotyczących przeniesienia, zmiany, zrzeczenia się albo ustanowienia praw do nieruchomości, bądź obejmują czynności przenoszące własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;

2) odpisów aktów poświadczenia dziedziczenia oraz odpisów europejskich poświadczeń spadkowych;

3) zawiadomień sądu o nowych wpisach w działach I i II księgi wieczystej;

4) odpisów ostatecznych decyzji administracyjnych;

5) dokumentacji geodezyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Chcąc zatem podważyć dotychczasowe pomiary, trzeba przejść procedurę zmiany dokumentacji geodezyjnej, która okazała się podstawą wpisu. Bez tego sąsiad nie ma obowiązku stosować się do żądać, które nie mają pokrycia w ewidencji i finalnie w KW.

Na koniec przypomnę, że podejmując prace modernizacyjne, inwestor powinien zachować wszystkie odległości od granicy działki sąsiedniej – zgodne z § 12 rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.