Jak uzyskać warunki zabudowy na działce z różnym przeznaczeniem gruntu?

Zmiana przeznaczenia gruntu Ls używanego jako droga

Na wstępie wskazuję, że zaświadczenie z urzędu gminy o tym, że działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, jest jak najbardziej prawidłowe. Bowiem fizycznie działka o podanym numerze bezpośrednio styka się z drogą. Problemem jest natomiast fakt, że obszar gruntów Ps nie graniczy bezpośrednio z drogą. Zatem, aby organ wydający decyzję o warunkach zabudowy uznał, że obszar w granicach użytku Ps ma dostęp do drogi, należałoby zmienić przeznaczenie przynajmniej drogi uczęszczanej fizycznie na gruncie.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa zagrodowa

Istotne jest również, czy zabudowa miałaby się odbywać w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej czy też w ramach zabudowy zagrodowej. Jeżeli byłaby to zabudowa zagrodowa, można by próbować zmienić fragment użytku lasu na rolny zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, zgodnie z którym – zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Takie działanie powinno wystarczyć, aby uznać, że użytek Ps ma dostęp do drogi. Jeżeli zaś okazałoby się, że planuje Pan zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, trzeba pamiętać, że wskazany fragment drogi po przekształceniu na grunt rolny należałoby jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej. Zaznaczam także, że „Zmiana przeznaczenia działki z leśnej na rolną możliwa jest wyłącznie w trybie określonym w art. 13 ust. 2 ustawy z1991 r. o lasach i skutkuje zmianą wpisu w ewidencji na podstawie art. 22 ust. 2 p.g.k.” (wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2021 r., sygn. akt I OSK 354/21).

Przekształcenie lasu w użytek rolny ze względu na szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela lasu

Co prawda „Nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny.” (wyrok NSA z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21). Niemniej jednak „Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru »szczególnie uzasadnionych«, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy.” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).

Przede wszystkim trzeba mieć na względzie, że „Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem, a nie tylko być potencjalna. Ważna potrzeba życiowa właściciela lasu, która skłoniła go do wystąpienia z wnioskiem, winna być na tyle realna, że jej szybkie niezaspokojenie stanowiłoby wręcz zagrożenie dla egzystencji właściciela lasu.” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 877/21).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Decyzja administracyjna o zmianie lasu na użytek rolny

Ponadto „Użyte w art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach sformułowanie, iż »zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna« wskazuje, że rozstrzygnięcie w przedmiocie zmiany lasu na użytek rolny zapada w ramach tzw. uznania, które daje organowi pewną swobodę przy podejmowaniu decyzji. W takiej sytuacji organ wydając decyzję, powinien, po uprzednim zgromadzeniu materiału dowodowego, dokonać jego starannej oceny i szczegółowo wyważyć potrzeby właściciela lasu w kontekście oceny, czy mają one charakter szczególnie uzasadniony, przemawiający za zmianą przeznaczenia lasu. Przy czym należy pamiętać, że uszczuplanie powierzchni leśnej jest wyjątkiem od zasady utrzymywania dotychczasowej ich powierzchni, a nawet jej zwiększania i jako wyjątek winien być stosowany tylko po dogłębnej analizie przesłanek.” (wyrok NSA z dnia 25 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 51/21).

Trzeba zauważyć również, że „Proces ważenia kolidujących interesów i wartości musi zostać przeprowadzony bardzo wnikliwie, a uzasadnienie przewagi potrzeb wynikających z zasad gospodarki leśnej nad »szczególnie uzasadnionymi potrzebami« właściciela lasu w pozbawieniu nieruchomości przeznaczenia leśnego albo przewagi potrzeb w odwrotnym kierunku, powinno być konsekwencją uwzględnienia i oceny wszystkich istotnych przesłanek, które wynikają z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego sprawy.” (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Rz 21/21).

Brak bezpośredniej styczności drogi z obszarem planowanym do zabudowy

W przedmiotowej sprawie istotny jest również fakt, że „Dostęp pośredni do drogi publicznej jest zapewniony, jeżeli odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dany teren nie ma dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy fragment działki, przez którą teren inwestycji miałby mieć dostęp do drogi publicznej, nie jest drogą wewnętrzną, ani nie jest fizycznie wydzieloną drogą.” (wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18).

Niemniej jednak można próbować bronić się w przedmiotowej sprawie stanowiskiem prezentowanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 9 lipca 2020 r. (sygn. akt II SA/Ol 1124/19), zgodnie z którym: „Za dostęp do drogi publicznej może być uznany dojazd poprzez działkę, której inwestor jest współwłaścicielem. Okoliczność, że inwestor jako współwłaściciel działki nie może ustanowić służebności drogowej na własną rzecz, nie może go stawiać w gorszej sytuacji, niż gdyby działka ta nie była jego współwłasnością.”

Wskazując jeszcze na różnice pomiędzy służebnością, warto wziąć pod uwagę wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Po 866/16), zgodnie z którym: „Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie musi stanowić wyodrębnionego ewidencyjnie użytku gruntowego.” Zaś „drogą wewnętrzną może być jedynie wydzielony liniami granicznymi grunt.”.

Z doświadczenia pragnę wskazać, że organy administracji architektoniczno-budowlanej lub też organy wydające decyzje o warunkach zabudowy brak bezpośredniej styczności drogi z obszarem planowanym do zabudowy uznają jako brak dostępu. Dzieje się tak właśnie w przypadkach, gdy grunt planowany do zabudowy pomiędzy drogą a danym obszarem posiada użytek Ls lub też grunt rolny klasy I-III bez możliwości przekształcenia w wyłączony z produkcji rolnej.

Niestety, mimo rozbieżnych stanowisk w orzecznictwie, często organy te nie uznają również przebiegu przejazdu po swoim gruncie, gdyż często podzielane jest stanowisko, że właściciel sam sobie nie może ustanowić np. służebności gruntowej.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Zmiana klasyfikacji gleb

Istnieje również możliwość ewentualnego dostosowania stanu klasyfikacji gleb do stanu faktycznego. Wówczas musiałby klasyfikator glebowy dokonać przekształcenia takiego gruntu z uwagi, że nie ma tam faktycznie zadrzewień. Trzeba jednak pamiętać, że orzecznictwo stoi na stanowisku, iż sam fakt braku drzew nie oznacza jeszcze dopuszczalności zmiany przeznaczenia danego gruntu.

W mojej ocenie, w opisanym przypadku najlepiej byłoby zmienić użytek Ls na grunt rolny w trybie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach. Niemniej jednak tu trzeba wykazać faktyczny interes w takiej zmianie. Nie jest to w praktyce łatwe i rzadko się udaje.

Owszem, należałoby powołać się na brak zadrzewienia i fakt innego faktycznego użytkowania od lat, ale również należałoby podnieść argument, że w wyniku niezgodnego przeznaczenia na gruncie i w ewidencji Pan, jako właściciel, ma ograniczone prawo wykonywania własności w postaci możliwości zabudowy swojej działki. Niestety, nie gwarantuję, że takie argumenty „chwycą”, gdyż każda decyzja o zmianie klasyfikacji Ls w grunt rolny ma charakter uznaniowy i to od organu dużo zależy, czy taką zgodę wyrazi. Z praktyki, powiem wprost – rzadko się udaje, z uwagi na prymat ochrony lasów.

---

---