Jak zalegalizować blaszany garaż na odziedziczonej działce?

Zalegalizowanie samowoli budowlanej

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego samowolą budowlaną będzie zarówno przystąpienie do prac budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Następnie wyjaśniam, że w świetle obowiązujących przepisów budowa budynku, na który nie zostało wydane pozwolenie lub nie dokonano stosownego zgłoszenia, uznawana jest za samowolę budowlaną i podlega określonej karze.

Wskazuję również, że „Stwierdziwszy fakt samowoli budowlanej zdefiniowany w art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89, poz. 414 ze zm.) – organ nadzoru budowlanego nie ma możliwości prawnych skorzystania z uregulowań zawartych w art. 50 czy art. 51 Prawa budowlanego” (wyrok NSA z dnia 20 listopada 2001 r., sygn. akt II SA/Ka 2323/99).

W celu legalizacji samowoli należy złożyć wniosek o legalizację obiektu budowlanego, a także istnieje konieczność wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego. Ze względu na fakt, że nie znam szczegółowych parametrów obiektu, nie mogę wyliczyć precyzyjnie potencjalnej opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a Prawa budowlanego wysokość opłaty legalizacyjnej wyniosłaby najprawdopodobniej 5000 zł.

Dla niniejszej sprawy ma znaczenie również, że przepisy ustawy Prawo budowlane nie uzależniają dokonania obowiązków z niej wynikających od tego, czy właścicielem nieruchomości nadal pozostaje osoba, która dopuściła się samowoli budowlanej.

Nowy właściciel nieruchomości a obowiązek zalegalizowania samowoli budowlanej

Wskazać należy również, że „Skoro w postępowaniach dotyczących pozwolenia na budowę lub legalizacji obiektu wybudowanego samowolnie inwestor ma obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to taki sam warunek musi być spełniony, aby mogło nastąpić doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 2 lub art. 51 ust. 7 p.b. Różnica, jaka w tym zakresie występuje, polega na tym, że stosownie do przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 48 ust. 3 pkt 2 tej ustawy, wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może nastąpić poprzez złożenie stosownego oświadczenia, natomiast w postępowaniu naprawczym musi się to odbyć według reguł ogólnych, a więc przez przedstawienie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości wskazujących na uprawnienie inwestora do wykonania robót budowlanych” (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Ol 606/18).

Zaznaczam także, że obecna linia orzecznicza w przeważającej części wskazuje na konieczność każdorazowego ustalania przez organy nadzoru budowlanego, komu przysługuje tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarzyć się może w konsekwencji, że nowy właściciel będzie miał obowiązek zalegalizowania samowoli budowlanej wykonanej przez zbywcę nieruchomości. Zatem w opisanym przypadku obawiam się, że nowy właściciel może jako nabywca praw i obowiązków poprzedniego właściciela działki ponieść ewentualne konsekwencje w przypadku stwierdzenia zaniechań w zakresie Prawa budowlanego.

Jak zalegalizować garaż blaszany?

Uznając zatem, że opisany obiekt jest samowolą budowlaną, należałoby podjąć procedurę jego legalizacji. Zgodnie z art. 48b ust. 1–2 Prawa budowlanego w przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Nadto w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3, do dokumentów legalizacyjnych należą:

1) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;

2) dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, oraz dwa egzemplarze projektu technicznego, w tym:

a) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:

• papierowej – w 3 egzemplarzach albo
• elektronicznej

– wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;

b) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uproszczona procedura legalizacyjna

Jeżeli zaś od budowy budynku minęło ponad 20 lat, można w mojej ocenie skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Zgodnie z art. 49f ust. 1 Prawa budowlanego „w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne”.

Nadto zaznaczam, że „W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Zaś do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:

1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;

3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz

b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania” (art. 49g Prawa budowlanego).

Jeżeli zatem legalizacja nie umożliwiłaby uproszczonej legalizacji, pierwszym krokiem byłoby ustalenie zgodności wybudowanego obiektu z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zaś od budowy garażu minęłoby co najmniej 20 lat, można byłoby zastosować tzw. uproszczoną legalizację.

Budynek znajdujący się na granicy działki

Wskazuję również, że obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia, „budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Zatem należy zweryfikować na potrzeby legalizacji, czy plan dopuszcza budowę blisko granicy takiego obiektu jak garaż.

Możliwość postawienia budynku gospodarczego bez pozwolenia

Co do dodatkowej informacji od Pani to dodam tylko, że w przypadku budowy jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Wobec tego osoba prowadząca gospodarstwo rolne, która zrealizuje obiekt na powyższych warunkach, nie musi mieć pozwolenia ani zgłoszenia robót budowlanych. Jednocześnie wskazuję, że budowa obiektu związanego z gospodarką rolną jest możliwa wyłącznie, jeśli zapisy MPZP dopuszczają zabudowę zagrodową.

Podsumowując, dopiero po ustaleniu, ile lat minęło od wybudowania garażu oraz jakie przeznaczenie ma teren w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możliwe będzie obranie i podjęcie dalszych kroków celem legalizacji obiektu.

Przykłady

Przykład 1

Pan Jan postanowił rozbudować swój dom o dodatkowe pomieszczenie gospodarcze bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę. Podczas kontroli nadzór budowlany stwierdził, że rozbudowa została wykonana nielegalnie, czyli była samowolą budowlaną. Pan Jan, aby uniknąć rozbiórki, musiał złożyć wniosek o legalizację obiektu. Ponieważ jego budowa nie była zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a od czasu zakończenia prac minęło mniej niż 20 lat, musiał przedłożyć pełną dokumentację legalizacyjną oraz opłacić opłatę legalizacyjną wynoszącą 5000 zł.

Przykład 2

Pani Anna zakupiła działkę wraz z małym, blaszanym garażem. Dopiero po zakupie okazało się, że garaż został postawiony bez wymaganych zezwoleń. Organ nadzoru budowlanego zobowiązał nową właścicielkę do legalizacji garażu, mimo że nie była ona odpowiedzialna za samowolę budowlaną. Pani Anna musiała dostarczyć dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością, złożyć dokumentację legalizacyjną i uiścić opłatę, aby uniknąć rozbiórki garażu.

Przykład 3

Pan Tomasz, rolnik, postawił na swojej działce niewielki budynek gospodarczy bez zgłaszania budowy, gdyż uważał, że jako rolnik ma taką możliwość. Po kontroli nadzoru budowlanego okazało się, że przekroczył dopuszczalną powierzchnię zabudowy, więc obiekt uznano za samowolę budowlaną. Na szczęście minęło już 25 lat od postawienia budynku, więc pan Tomasz mógł skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej. W tym przypadku musiał przedłożyć geodezyjną inwentaryzację obiektu oraz ekspertyzę techniczną, co pozwoliło na uniknięcie większych kosztów i formalności.

Podsumowanie

Tekst dotyczy legalizacji samowoli budowlanej, czyli budowy bez wymaganych pozwoleń. Aby zalegalizować obiekt, trzeba złożyć wniosek, uiścić opłatę i dostarczyć dokumenty. Dla budynków starszych niż 20 lat możliwa jest uproszczona procedura. Nowy właściciel może być zobowiązany do legalizacji samowoli poprzedniego właściciela.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz pytania dotyczące legalizacji samowoli budowlanej lub przepisów budowlanych, skorzystaj z porad prawnych online. Nasi eksperci pomogą Ci nie tylko zrozumieć proces legalizacji i określić wymagane dokumenty, ale również przygotują niezbędne pisma i wnioski. Skontaktuj się z nami już teraz, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną!

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2001 r., sygn. akt II SA/Ka 2323/99

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 6 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Ol 606/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.