Jak zablokować budowę kurnika?

Prawo do zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do budowy kurnika

Niestety, powiem od razu – nie będzie łatwo zablokować tej inwestycji.

Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej – „u.z.p.”) w art. 6 stwierdzają, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Ponadto każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Powołane przepisy mają charakter bardzo ogólny. Ustaloną praktyką było powoływanie treści art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118 (zobacz R. Hauser, E. Mzyk, Z. Niewiadomski, M. Rzążewska „Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z komentarzem i przepisami wykonawczymi”, Warszawa 1995 r. s. 113). Przyjęcie takiego stanowiska ułatwiało organom administracji określenie interesów, które podlegają ochronie. Zauważano jednak, że nie jest możliwe ustalenie zamkniętego katalogu indywidualnych interesów prawnych, które mogłyby zostać naruszone przy zagospodarowaniu terenów należących do innych podmiotów. Wobec tego, że przepis ten nie stanowił podstawy normatywnej do orzekania w zakresie naruszania tych praw i miał charakter jedynie informacyjny, został on uchylony (obecny ust. 2 dotyczy już czegoś innego), znowelizowano jednocześnie przepis w art. 5 ust. 1 pkt 9, do którego odwoływał się uchylony ust. 2, tak, że tylko on teraz bezpośrednio określa w ustawie wymaganie zapewnienia ochrony praw osób trzecich. Zgodnie z nowo sformułowanym wymaganiem, należy zapewnić poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Ta sama nowelizacja zdefiniowała jednocześnie obszar oddziaływania obiektu, jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego).

Kwestia ochrony interesów osób trzecich w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), wzbudzała i ciągle wzbudza cały szereg kontrowersji zarówno w postępowaniach administracyjnych organów administracji architektoniczno-budowlanej, jak i organów nadzoru budowlanego, a także w ich rozstrzygnięciach. Z tego względu celowe jest przybliżenie tej kwestii poprzez pryzmat orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, który kontroluje wydawane rozstrzygnięcia wyżej wspomnianych organów pod kątem zgodności z prawem.

Według art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego – obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (pkt 9).

Przed zmianą ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 718) art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego zawierał przykładowe wyliczenie wymagań, jakie w szczególności obejmuje ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich. Przepis ten został uchylony – kierowano się tutaj tym, że nie stanowił on podstawy normatywnej do orzekania w zakresie naruszania tych praw i miał charakter jedynie informacyjny.

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu definiuje art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, zgodnie z którym jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

Zgodnie z powyższym, uprawnienie do kwestionowania decyzji dotyczącej budowy prowadzonej na nieruchomościach sąsiednich przysługuje osobom trzecim w takim zakresie, w jakim decyzja ta narusza ich usprawiedliwione interesy. Według wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 20 listopada 2001 r. (II SA/Wr 1169/2000) – przez osoby trzecie, których uzasadniony interes w procesie budowlanym podlega ochronie, należy rozumieć zarówno sąsiadów inwestycji jak i inne osoby, które w związku z działalnością inwestycyjną mogą doznać ograniczeń. Należy zaznaczyć, że chodzi o te podmioty, które mają interes prawny w postępowaniu administracyjnym, a nie nieograniczony krąg osób z uwagi na ich interes faktyczny. Okoliczność niezbędności w korzystaniu ze spornego terenu dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej mieści się wyłącznie w kategoriach interesu faktycznego, a nie interesu prawnego, jeśli odwołującemu się nie przysługują prawa rzeczowe do gruntu czy prawa obligacyjne w ramach stosunku cywilnoprawnego łączącego go z właścicielem gruntu (chodzi o grunt sąsiedni).

Stwierdzenie istnienia interesu prawnego sprowadza się do ustalenia związku o charakterze materialnoprawnym między obowiązującą normą prawa materialnego, a sytuacją prawną konkretnego podmiotu prawa, polegającą na tym, że akt stosowania tej normy może mieć wpływ na sytuację tego podmiotu w zakresie prawa materialnego. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. W przypadku decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o udzieleniu pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, interes prawny w kwestionowaniu takich decyzji w trybie odwoławczym, oprócz inwestora i innych osób mogących także wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością objętą procesem inwestycyjnym, mają także właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich nieruchomości. Oni bowiem, jako tzw. „osoby trzecie”, uprawnieni są do żądania, zarówno od inwestora, jak i od organu udzielającego pozwolenia na budowę, zapewnienia im ochrony uzasadnionych interesów, o których mowa w powołanym wyżej art. 5 Prawa budowlanego. Ponieważ także status strony „osób trzecich” w postępowaniu administracyjnym musi mieć oparcie w prawie materialnym, to oprócz powołanego art. 5 Prawa budowlanego, jak już wyżej stwierdzono, musi on wynikać z tytułu prawnego tych osób do nieruchomości sąsiedniej.

W świetle wyżej przedstawionych uwag o naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 Prawa budowlanego należy mówić wtedy, gdy naruszone są w tym względzie konkretne przepisy, warunki techniczne lub normy obowiązujące w budownictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 marca 1983 r.; I SA 1513/82; ONSA 1983/1).

Jednocześnie należy stwierdzić, że pojęcie uzasadnionego interesu może obejmować także sytuacje niewymienione w Prawie budowlanym i mieszczące się np. w art. 144 Kodeksu cywilnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 1985 r.; II SA 1575/85; Monitor Prawniczy – Zestawienie Tez 2000/4 s. 257). Zaznaczyć jednak trzeba, że ochronie podlegają nie wszystkie lecz jedynie kwalifikowane – uzasadnione – interesy osób trzecich określonego zamierzenia inwestycyjnego. Ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana nie narusza praw osób trzecich, należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego – pod kontrolą sądu administracyjnego. Subiektywne przekonanie o istnieniu interesu prawnego nie może być brane pod uwagę (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 1991 r. IV SA 853/91). Należy podkreślić, że badanie, czy dochodzi, względnie czy może dojść, do naruszenia interesu osób trzecich, więc i interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości, następuje nie w aspekcie dopuszczalności tej zabudowy, lecz ewentualnego naruszenia norm z zakresu Prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, jak już wyżej stwierdzono.

Zgodnie z powyższym, z punktu widzenia interesów osób trzecich nie ma znaczenia akcentowana czasem w skargach okoliczność, że w następstwie zrealizowania spornej inwestycji uległaby obniżeniu wartość nieruchomości sąsiednich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 8 lutego 1999 r.; II SA/Ka 85/97; Samorząd Terytorialny 1999/11 s. 73), a także np. to, że działka budowlana jest ukształtowana na poziomie 1 m powyżej działki sąsiada, w wyniku czego woda deszczowa spływa na nią – nie może to być przeszkodą do wydania pozwolenia na budowę, ani uprawniać do żądania niwelacji sąsiadujących z nieruchomością skarżącego działek (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 1984 r.; II SA 1789/83; Monitor Prawniczy – Zestawienie Tez 2000/4 s. 258). Przepis art. 5 Prawa budowlanego nie reguluje także ochrony interesów ekonomicznych osób trzecich wynikających np. z potrzeb reklamowych. Kwestia częściowego przysłonięcia okien wystawowych sklepu jest przesłanką natury ekonomicznej mającej takie właśnie źródło i jako taka wykracza poza przewidziany wyżej wskazanym przepisem Prawa budowlanego, zakres ochrony (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie z dnia 6 grudnia 2001 r. SA/Sz 1799/2000).

Najpierw jednak, aby zakwestionować ustalenia organu, należy postarać się o uznanie za stronę w postępowaniu.

Stroną w postępowaniu administracyjnym jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Pojęcie strony, jakim posługuje się art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, a następnie pozostałe przepisy tego kodeksu, może być wyprowadzone tylko z prawa materialnego, tj. z konkretnej normy prawnej, która może stanowić podstawę do sformułowania interesu lub obowiązku podmiotów.

Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. Od tak pojmowanego interesu prawnego trzeba odróżnić interes faktyczny, tj. stan, w którym podmiot wprawdzie jest bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego, mającego stanowić podstawę skutecznego żądania stosownych czynności organu administracji. W takim wypadku podmiotowi nie przysługują atrybuty strony w postępowaniu administracyjnym.

Można także wnioskować o zmianę planu w takim zakresie, w jakim uniemożliwi budowę takich budynków jak kurniki w odległości mniejszej niż np. 1 km od zabudowań mieszkalnych. Lub przeanalizować dokładnie plan zagospodarowania. Niekoniecznie bowiem taki kurnik może być tam postawiony – niekiedy zapisy planu umożliwiają budowę np. kurników jako uzupełnienie zabudowy gospodarczej. A jeśli nie ma tam zabudowy gospodarczej – siedliskowej, to nie ma mowy o spełnieniu warunku zgodności z planem.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że według art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od przeznaczenia terenu, mogą być ustalone szczególne warunki jego zagospodarowania, w tym zakaz zabudowy, wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego i kulturowego, prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych. Według zaś art. 2 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, grunty rolne pod budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej są gruntami rolnymi. Oznacza to, że tego rodzaju zabudowa gruntów rolnych nie zmienia ich przeznaczenia.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że ustalenie przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego jako gruntu rolnego (ornego) nie oznacza samo przez się zakazu takiej jego zabudowy, która nie zmienia jego przeznaczenia. Zakaz takiej zabudowy powinien wynikać ze szczególnych warunków zagospodarowania takiego terenu określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem by ograniczyć prawo właściciela nieruchomości do podjęcia na niej określonej zabudowy lub do jej niezabudowania w ogóle, nie wystarczy powołanie się na to, że teren według przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego jest gruntem rolnym, ale koniecznie jest wykazanie, że plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza zakaz zabudowy tego terenu w ogóle lub zabudowy określonego rodzaju.

Pozostałe roszczenia, o których Pani pisze, mają charakter cywilnoprawny i można ich dochodzić tylko na drodze sądowej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.