Legalizacja samowoli budowlanej w uproszczonym postępowaniu, czy odległość od granicy działki ma znaczenie?

Odległość budynku od granicy działki – co mówią przepisy?

Kwestię odległości budynku od granicy działki reguluje rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej „rozporządzenie”). Od 2018 roku przepisy rozporządzenia nakazują ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki, w inny sposób niż dotychczas. Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek.

Zatem fakt, że działka sąsiednia ma oznaczenie 1/4 Ls 3/4 R nie ma żadnego znaczenia. Rozporządzenie precyzuje, że odległość budynku od granicy wynosi odpowiednio:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Dopuszczalna jest lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od granicy, o ile jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi, i pod warunkiem, że taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie trzeba też w tym zakresie uzyskiwać zgody na odstępstwo. Natomiast nie ma możliwości lokalizacji w takiej odległości budynku zwróconego w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami. Gdy odległość takiego budynku od granicy wynosić ma 1,5 m, niezbędne jest uzyskanie zgody na odstępstwo.

Rozporządzenie dopuszcza w przypadku takiej zabudowy jednorodzinnej budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

Jak przebiega uproszczone postępowanie legalizacyjne?

Zgodnie z art. 49f ust. 1 Prawo budowlane – przesłanką wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest upływ co najmniej 20 lat od zakończenia budowy samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego. Stosownie do tej regulacji znaczenie ma tylko, jak długo obiekt istnieje (jako zakończony, w niniejszej sprawie jako obiekt budowlany o cechach budynku), a nie jakie miał na przestrzeni lat funkcje. Powyższą konstatację potwierdzają także przepisy art. 49g ust. 2 pkt 3 lit. b oraz art. 49i ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane.

Wskazane regulacje dotyczą ekspertyzy technicznej, którą przedłożyć musi podmiot chcący zalegalizować obiekt w trybie uproszczonym, jednak istotne znaczenie ma zawarte we wskazanych przepisach sformułowanie, że ekspertyza ma rozstrzygać, czy „stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania”.

Określając przedmiot ekspertyzy jako „użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania”, ustawodawca wyraźnie sugeruje, że przedmiotem uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest fizycznie istniejący obiekt budowlany, który użytkowany ma być w sposób „dotychczasowy” lub inny „zamierzony” (przez wnioskującego o legalizację).

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie ma obowiązku dostarczania organowi projektu budowlanego oraz zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W przepisie art. 49i ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego określone zostały rodzaje oraz ustawowe warunki rozstrzygnięć administracyjnych kończących postępowanie legalizacyjne w trybie uproszczonym. Organ nadzoru budowlanego w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy: dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta oraz z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Decyzja o nakazie rozbiórki wydawana jest natomiast w przypadku nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie, nieusunięcia braków dokumentacji legalizacyjnej w wyznaczonym terminie, a także w sytuacji, gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Z powyższego należy wnosić, że przepis art. 49i ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) oraz pkt. 2 lit. a), b), c) Prawa budowlanego nie wymaga, aby właściwy w sprawie organ w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym badał zgodności danej samowoli budowlanej z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ta okoliczność, zgodność samowoli z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozostaje okolicznością indyferentną zarówno z punktu widzenia rozstrzygnięcia o legalizacji samowoli budowlanej, jak i rozstrzygnięcia o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej w trybie uproszczonym.

Decyzja o legalizacji lub rozbiórce – co warto wiedzieć?

Uproszczone postępowanie legalizacyjne kończy się wydaniem decyzji legalizacyjnej lub decyzji o nakazie rozbiórki. Rozstrzygnięcie jest uzależnione od złożenia kompletnej dokumentacji oraz od konkluzji ekspertyzy technicznej. Przyjęte przepisy mocno ograniczają kompetencje inspektorów nadzoru dotyczące weryfikacji przedstawionej dokumentacji: inspektorzy sprawdzają jedynie, czy dokumentacja jest kompletna i czy z ekspertyzy wynika, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia, a sam obiekt może być bezpiecznie użytkowany. Organy nadzoru w tym zakresie nie będą dokonywać żadnych własnych ustaleń. Co więcej, organ nie będzie mógł podejmować żadnych czynności w zakresie np. oceny zgodności obiektu z przepisami techniczno-budowlanymi czy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stąd kwestia granicy powinna być przez organ pominięta. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę do przystąpienia do użytkowania obiektu, bez potrzeby ubiegania się dodatkowo o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.