Legalizacja budynków graniczących z cmentarzem

Mając tak ogólne informacje, podam Pani podstawy działania w takich przypadkach jak opisany.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

Ustalenia i warunki określane w przyzwoleniu

Należy podkreślić, że odstępstwo od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, bądź w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach – nie jest samowolą budowlaną. Są to przypadki inne niż określone w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego.

Z uwagi na datę wskazaną w pytaniu – datę posadowienia garaży – niezbędne jest sięgnięcie do przepisów, jakie obowiązywały w tym względzie wcześniej. Według art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1974 r. Nr 38 poz. 229), orzekanie o rozbiórce obiektów budowlanych wzniesionych bez pozwolenia na budowę było obowiązkowe tylko wtedy, gdy samowola powodowała niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, bądź prowadziła do niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Jeżeli budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r., inwestor ponosi konsekwencje samowoli budowlanej według stosowanych „odpowiednio” przepisów dotychczasowych, czyli ustawy z dnia 24 października 1974 r. Jeżeli jednak do dnia 1 stycznia 1995 r. budowa nie została zakończona, inwestor ponosi konsekwencje samowoli budowlanej na podstawie nowych przepisów, zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 103 ust. 1 Prawa budowlanego, że do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie (a tym bardziej – jak należy zakładać – po tym dniu), a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy nowej ustawy.

Szersze możliwości legalizacji samowoli budowlanej niż przed zamianami w 2003 r.

Przed zmianą ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 718; weszła w życie 11 lipca 2003 r.), warunki legalizacji przewidywały: upływ 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, nienaruszanie przez istnienie obiektu przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego; w każdym innym przypadku następstwem nielegalnej budowy była przymusowa rozbiórka. Jak widać, były to niezwykle surowe wymogi. Ponieważ w ustawie nie ma zdefiniowanego jednoznacznie pojęcia „zakończenie budowy”, w konsekwencji na osobie, która dopuściła się samowoli budowlanej, spoczywał ciężar udowodnienia tego faktu (w trakcie postępowania należy dopuścić każdy dowód w tej sprawie).

Znowelizowana ustawa przewiduje o wiele szersze możliwości legalizacji samowoli budowlanej niż poprzednio – obecnie, zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego można uzyskać legalizację samowoli (ale nie jest to legalizacja automatyczna), pod warunkiem że budowa:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem,

Właściwy organ ma w tych sytuacjach obowiązek wstrzymać prowadzenie robót budowlanych postanowieniem, w którym ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego (a więc m.in. pozwolenia na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

Nakazanie rozbiórki budynku

Jeżeli powyższe wymagania nie zostaną spełnione, właściwy organ nakaże rozbiórkę budynku. Jeżeli natomiast wymagania zostaną spełnione, przedłożenie dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

Zgodnie z art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, właściwy organ w drodze postanowienia (na które przysługuje zażalenie) ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu) oraz bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane,

W przypadku stwierdzenia naruszeń w powyższym zakresie, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o rozbiórce obiektu (decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej), w razie natomiast spełnienia nałożonych wymagań, właściwy organ wydaje decyzję w decyzji (w której nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie):

1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót,
2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Decyzja o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego

Zgodnie z nowym – obowiązującym od dnia 11 lipca 2003 r. – przepisem art. 49a Prawa budowlanego, w przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym wyżej wspomnianej decyzji i wydania decyzji o rozbiórce, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki – jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.

Ustawa inaczej traktuje przypadek budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ (zobacz art. 49b Prawa budowlanego), choć przesłanki legalizacji są w zasadzie takie same.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej z dnia 27 marca 2003 r., do postępowań dotyczących obiektów budowlanych lub ich części będących w budowie wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę (albo zgłoszenia, bądź pomimo wniesienia przez organy sprzeciwu) stosuje się już nowe przepisy. Aby zalegalizować samowolę wybudowaną np. przed 7 laty trzeba będzie spełnić te same warunki, jak w przypadku samowoli wzniesionej po 11 lipca.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2002 r. (IV SA 1941/2000), rozpatrując sprawę samowoli budowlanej należy ustalić:

• czy przedmiotowy obiekt jest obiektem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego
• kiedy dany obiekt został zrealizowany,
• jaki był zakres robót budowlanych oraz
• czy wymagało to uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Wymaga podkreślenia, że w przypadku samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego przedmiotem oceny w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego jest obiekt budowlany, a nie inwestor.

Dlatego badaniu nie podlegają okoliczności dotyczące osoby inwestora.

Zasady dotyczące umiejscowienia cmentarza

Jeśli chodzi o odległość budowy od cmentarza – zasady zakładania, prowadzenia i zamykania cmentarzy reguluje ustawa z dnia 31 stycznia 1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (Dz. U. z 2000 r. Nr 23, poz. 295, ze zm.). Jednym z aspektów zakładania cmentarza jest jego usytuowanie. Ogólna zasada dotycząca umiejscowienia cmentarza wyrażona jest w art. 5 ust. 1 ustawy, który stanowi, że cmentarze powinny znajdować się na ogrodzonym terenie, odpowiednim pod względem sanitarnym.

Wyżej wymieniona ustawa upoważnia ministra właściwego do spraw zdrowia, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw środowiska, do określenia, w drodze rozporządzenia, jakie tereny uznaje się za odpowiednie pod względem sanitarnym na cmentarze, przy czym rozporządzenie w szczególności powinno określać szerokość pasów izolujących teren cmentarny od innych terenów, a w szczególności terenów mieszkaniowych, odległość cmentarza od źródeł ujęcia wody, wymagania co do poziomu wód gruntowych na terenach przeznaczonych pod cmentarze. Przedmiotową sprawę reguluje obowiązujące rozporządzenie ministra gospodarki komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz. U. z 1959 r. Nr 52, poz. 315).

Rozporządzenie stanowi, że teren pod cmentarz powinien być lokalizowany w sposób wykluczający możliwość wywierania szkodliwego wpływu cmentarza na otoczenie. W szczególności na cmentarze należy przeznaczać tereny na krańcach miast, osiedli lub gromad w izolacji od zabudowań, na gruntach przeznaczonych pod zieleń publiczną lub odpowiednich na jej urządzenie, w pobliżu miejscowej sieci komunikacyjnej. Przed zatwierdzeniem lokalizacji cmentarza należy zbadać grunty (...), stosunki wodne, istniejące zespoły roślinne.

Postanowienia § 3 rozporządzenia stanowią, że odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m, pod warunkiem że teren w granicach 50-150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. Wyżej wymieniony zapis odnosi się przede wszystkim do odległości nowo budowanych cmentarzy od istniejącej zabudowy.

Warunki braku zastosowania przepisów do istniejących cmentarzy

W odniesieniu do już istniejących cmentarzy zastosowanie znajduje przepis § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym jego przepisów nie stosuje się do cmentarzy już istniejących, jeżeli ich zastosowanie uniemożliwiałoby korzystanie z cmentarza, a właściwy powiatowy inspektor sanitarny nie sprzeciwia się dalszemu korzystaniu z tego cmentarza. Przepisy rozporządzenia nie znajdują zastosowania przy lokalizacji nowej zabudowy w sąsiedztwie istniejącego cmentarza, niezależnie od tego, czy został on wybudowany przed czy po wejściu w życie rozporządzenia. Stanowisko takie oparte jest na literalnej wykładni przepisów rozporządzenia i potwierdzone wyrokami sądów administracyjnych, a w szczególności wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 7 kwietnia 2008 r. w sprawie II SA/Kr 386/06. W wyroku tym sąd orzekł, że nie można w żaden sposób uznać, że rozporządzenie reguluje ograniczenia w lokalizowaniu nowej zabudowy w sąsiedztwie istniejących już cmentarzy.

Należy jednak zauważyć, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wydał w dniu 17 marca 2011 r. wyrok w sprawie II SA/Lu 876/10, w którym zajął odmienne stanowisko. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie przepis § 3 rozporządzenia ministra gospodarki komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod wzglądem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze, dotyczy zarówno lokalizacji nowych cmentarzy w stosunku do istniejącej zabudowy, jak i lokalizacji nowej zabudowy w stosunku do istniejących cmentarzy.

Reasumując – proponuję zacząć od sprawdzenia planu zagospodarowania przestrzennego, w którym określa się możliwość zabudowy na danym terenie. Być może (wg zapisów planu) nie będzie w ogóle dopuszczalna budowa garażu na działce rolnej.

Co więcej – jeśli jest to dozwolone, dokonać zgłoszenia legalizacji budynku garażowego. Urząd wyznaczy opłatę legalizacyjną, jeśli będą konieczne prace budowane związane z legalizacją – urząd określi ich rodzaj i termin wykonania.

Po uiszczeniu opłaty i spełnieniu warunków – garaże będą usytuowane zgodnie z prawem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.