Jak zrobić odbiór domu po ponad 20 latach

Państwo Nowakowscy od 1994 r. mieszkają z rodzicami w domu, bez formalnego zakończenia budowy. Są w posiadaniu planów budynku i mają pozwolenie na budowę z 1990 r. Wszystkie przyłącza (woda, gaz, prąd, kominy) zostały wykonane między 1992 a 1994 r. i zatwierdzone protokołami przez odpowiednie instytucje. Niestety przez zaniedbania nie zakończyli budowy i nie został zrobiony odbiór. Na chwilę obecną nie posiadają dziennika budowy, został prawdopodobnie u kierownika budowy, a ten od wielu lat nie żyje. Chcieliby mieszkać w tym domu legalnie. Dom jest bezpieczny i zadbany. Państwo Nowakowscy zastanawiają się, co trzeba zrobić, aby zalegalizować mieszkanie w domu bez odbioru przez PINB.

Zgłoszenie zakończenia budowy bez dziennika budowy

Budowa została zakończona przed 1995 r., ale nie zgłoszono jej zakończenia i przystąpiono do użytkowania budynku. Jak zrobić odbiór domu po 20 latach?

Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą – Prawo budowlane, jej artykułem 54 – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można co do zasady przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Inwestor, zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jednak jeśli państwo Nowakowscy nie mają dziennika budowy lub brakuje im wpisów w dzienniku budowy, konieczne będzie zgłoszenie tego faktu albo odtworzenie go. Jest to praktycznie niemożliwe, a po 2 latach od ostatniego wpisu – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata”.

Zobacz też: Zgubiony dziennik budowy co robić

Kiedy wygasa pozwolenie na budowę?

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę następuje z mocy prawa, o czym świadczy zwrot „decyzja wygasa”, a w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.) następuje jedynie stwierdzenie jej wygaśnięcia. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, a pracami tymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budynku (art. 41 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego).

Dziennik budowy jest urzędowym dokumentem przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności mających miejsce w toku wykonywania robót (art. 45 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Stanowi część dokumentacji budowy (zobacz art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego). Oznacza to przede wszystkim, że zapisy wprowadzone do niego mogą być przedmiotem dowodu w postępowaniu sądowym i administracyjnym.

Na podstawie § 9 „do dokonywania wpisów w dzienniku budowy są uprawnieni:

1) inwestor,

2) inspektorzy nadzoru inwestorskiego,

3) projektant,

4) kierownik budowy i kierownicy robót budowlanych,

5) osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy,

6) użytkownik w wypadku realizacji obiektu w systemie zastępstwa inwestycyjnego,

7) przedstawiciel banku kredytującego budowę obiektu,

8) pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie (np. państwowy inspektor sanitarny, zobacz art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej; t. jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 122 poz. 851)”.

Zgodnie z brzmieniem art. 103 ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. (weszła w życie 1 stycznia 1995 r.):

„1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Właściwość organów do załatwiania spraw, o których mowa w ust. 1, określa się na podstawie przepisów ustawy”.

Przeczytaj też: Odbiór domu bez prądu

Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie

Jeśli państwu Nowakowskim uda się wykazać zakończenie budowy do 1995 r., wystarczy pozwolenie na użytkowanie. Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie domu z lat 90. składa się do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego). Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²) – (art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).

Przy tej okazji warto zastanowić się, czy między brakiem dziennika budowy a odbiorem domu występuje jakaś zależność. W wypadku braku dziennika budowy, w sytuacji ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, w celu udokumentowania określonych faktów należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – w celu ustalenia jego treści można dopuścić inne dowody (zob. art. 75 § 1 K.p.a.). Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Sformułowanie „w szczególności” oznacza, że nie jest to zamknięte wyliczenie środków dowodowych dopuszczalnych w postępowaniu administracyjnym. Dopuszczalne są zatem również inne środki dowodowe nienazwane, jeżeli mogą przyczynić się do wykrycia prawdy obiektywnej, np. opinie instytutu naukowo-badawczego, plany, mapy, filmy, zdjęcia, taśmy nagrań itp.

Dopełnienie wszystkich formalności pozwoli państwu Nowakowskim dokonać odbioru domu po latach. Jednak muszę uprzedzić, że przed państwem Nowakowskimi stoi niełatwe zadanie – zgromadzenie całej dokumentacji nie będzie ani proste, ani tanie. Podobne problemy będą czekały na każdą osobę, która dokona zakupu domu bez odbioru.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.