Modyfikacja funkcji budynku po uzyskaniu warunków zabudowy, problem z pozwoleniem na budowę

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego

Z opisu stanu faktycznego wynika, że dla obszaru należącej do Pana nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a tym samym dopuszczalność realizacji określonego zamierzenia budowlanego ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Materialnoprawne ramy uzgadniania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczają przepisy art. 60 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.).

Istotą decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest określenie reguł kształtowania ładu przestrzennego w obrębie nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym oraz funkcji terenu i projektowanej zabudowy. Cechy założenia powinny uwzględniać kontekst przestrzenny otoczenia, a tym samym decyzja o warunkach zabudowy powinna spełniać funkcję, którą dla innych terenów gwarantuje plan miejscowy.

Co szczególnie ważne z punktu widzenia realizacji przedsięwzięcia, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej określone zamierzenie budowlane nie wyłącza możliwości ubiegania się o wydanie rozstrzygnięcia dotyczącego inwestycji o mniejszych lub większych parametrach.

Budowa jedynie budynku – modyfikacja planu

Istotą przedstawionego przez Pana zagadnienia jest jednak dopuszczalność realizacji jedynie części przedsięwzięcia na nieruchomości poprzez ograniczenie zabudowy wyłącznie do budynku mieszkalnego, a zatem z pominięciem obiektu garażowego.

Kwestia ta nie została rozstrzygnięta w ustawie, jednak była przedmiotem rozważań zarówno w orzecznictwie, jak i w literaturze przedmiotu.

W judykaturze przeważa pogląd, stosownie do którego określone w decyzji o warunkach zabudowy parametry mają charakter limitacyjny. Oznacza to, że inwestor, w granicach ustaleń przewidzianych w decyzji może względnie swobodnie realizować zamierzone przedsięwzięcie. Inwestycja nie może jednak wykraczać poza wartości graniczne, oznaczone w decyzji jako minimalne lub maksymalne (tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r. – sygn. akt IV SA/Wa 317/15).

W praktyce stanowisko to prowadzi do wniosku, że inwestor w granicach przyznanej mu swobody może decydować m.in. o powierzchni zabudowy, powierzchni użytkowej lub biologicznie czynnej, o ile projektowane do realizacji parametry przedsięwzięcia nie będą wykraczały poza określone w decyzji wartości graniczne.

W orzecznictwie o nieco starszym rodowodzie rzeczywiście istniał równolegle pogląd, w myśl którego decyzja o warunkach zabudowy miała dla organu – przy wydawaniu decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę – charakter wiążący. Tym samym wszelka niezgodność zamierzenia z decyzją o WZ mogła skutkować odmową uwzględnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Aktualnie przeważa jednak stanowisko, zgodnie z którym możliwa jest częściowa realizacja przedsięwzięcia, dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy, o ile projektowane zamierzenie nie modyfikuje określonej w tym rozstrzygnięciu funkcji wiodącej (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2016 r. – sygn. akt II OSK 3388/14).

Jak wynika z opisu, projektowane przedsięwzięcie ma spełniać funkcję mieszkaniową, a tym samym związany z nim obiekt garażowy ma względem tego przeznaczenia rolę służebną. Z tych względów odstąpienie od realizacji garażu nie powinno być kwalifikowane jako modyfikacja funkcji projektowanej zabudowy. W dalszym ciągu, zasadniczym przeznaczeniem inwestycji będzie bowiem realizacja celu mieszkaniowego.

Odszkodowanie

Warunkiem ustalenia odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa jest istnienie obiektywnego związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy odmową wydania decyzji określonej treści a powstaniem szkody majątkowej. Tymczasem decyzja w sprawie pozwolenia na budowę mieści się w granicach uznania administracyjnego, a więc przyznaje organowi względną swobodę przy rozstrzyganiu w ramach postępowania administracyjnego.

Nie jest wykluczone, że w pewnych okolicznościach odmowa uzgodnienia projektu budowlanego mogłaby być kwalifikowana jako źródło szkody majątkowej, jakkolwiek konieczne byłoby dowiedzenie bezpośredniego oraz zawinionego działania organu.

W praktyce odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu naruszenia prawa przez organy władzy publicznej aktualizuje się w przypadku, gdy działanie lub zaniechanie organu prowadzi do rzeczywistego uszczuplenia majątku obywatela (np. sprzedaż nieruchomości, do której roszczenia przysługują osobom trzecim itp.).

Wymaga podkreślenia, że odszkodowanie z tego tytułu dochodzone jest na drodze sądowej – strona wywodząca swoje prawo do rekompensaty obowiązana jest wówczas uiścić koszty sądowe w pełnej wysokości (podlegają zwrotowi w przypadku rozstrzygnięcia na korzyść).

Zgodnie z przywołanym stanowiskiem orzecznictwa oraz poglądem zaprezentowanym w literaturze przedmiotu, jedynie zmiana zasadniczej funkcji obiektu mogłaby wykluczać realizację zamierzenia objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w części.

Jeżeli różnicę pomiędzy warunkami zabudowy a projektem budowlanym stanowi garaż, od którego odstąpienie nie zmieni wiodącego, mieszkalnego przeznaczenia obiektu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie powinien odmówić zatwierdzenia tego projektu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.