Możliwość przekształcenia obory w budynek mieszkalny

Możliwość postawienia budynku mieszkalnego na działce rolnej

Najpierw ogólnie opiszę sytuację samej nieruchomości pod względem zabudowy. Otóż z uwagi na to, że jest to grunt rolny w klasie III, według obowiązujących przepisów (podkreślam to, gdyż one zmieniają się bardzo często w zakresie Prawa budowlanego i rolnego) wszelkie przebudowy i nowa zabudowa na niej będzie musiała się odbywać w zakresie zabudowy zagrodowej/siedliskowej i wnioskodawcą w tych postępowaniach będzie musiał być rolnik.

Dzieje się tak, gdyż nowelizacją z jesieni 2023 r. uległa zmianie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wykluczając na razie możliwość uzyskania WZ na zabudowę takich nieruchomości. Wyjątkiem jest kontynuacja zabudowy siedliskowej i zagrodowej, które nie powodują wyłączenia z produkcji rolnej.

Zabudowa mieszkalna (zwykła) będzie na takich terenach dopuszczalna, jeśli gmina w tzw. ogólnym planie zagospodarowania gminy, który ma zostać uchwalony do końca 2025 r., przeznaczy teren na tzw. teren zabudowy uzupełniającej.

Przekształcenie obory w budynek mieszkalny

Teraz przechodzę do tematu przebudowy obory i zmiany sposobu jej użytkowania. W przypadku przebudowy obory mamy dwa tematy:

• Sama zmiana sposobu użytkowania – z funkcji gospodarczej na mieszkalną,
• Zakres koniecznych prac i to, czy nie wchodzą w nie tematy, które wymagają pozwolenia na budowę i zgłoszenia.

Jeśli w ten zakres wchodzi w pozwolenie na budowę, o zmianie sposobu użytkowania rozstrzyga starosta w pozwoleniu na budowę i nie przeprowadza się postępowania z art. 71 Prawa budowlanego. Jeśli prace objęte są koniecznością zgłoszenia, najpierw należy dokonać tych zgłoszeń, potem wykonać roboty nimi objęte, a następnie przeprowadzić postępowanie z art. 71 Prawa budowlanego.

Jeśli chodzi o zmianę sposobu użytkowania, reguluje ten temat art. 71 Prawa budowlanego. Pozwolę sobie przytoczyć fragmenty przepisu dla Państwa istotne z omówieniem ich:

„Art. 71. [Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; zgłoszenie zmiany, sprzeciw]

1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony);

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

-> w Państwa wypadku będą to te zmiany.

3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (dysponowanie nieruchomością na cele budowlane);

4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

2a. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

2b. Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w:

1) postaci papierowej albo

2) formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

2c. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór formularza zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w tym w formie dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, mając na względzie konieczność zapewnienia przejrzystości danych zamieszczanych przy jego wypełnianiu.

2d. Formularz zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2b, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo.

3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

4. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

4a. (uchylony).

4b. Do sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

4c. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 4, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

5. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–3.

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.

Postępowanie na podstawie tego przepisu powinno przebiegać tak:

1) powinni Państwo zlecić przeprowadzenie wstępnej ekspertyzy obory i koniecznych prac;

2) na podstawie tej ekspertyzy (wykonanej przez inżyniera lub architekta o odpowiednich uprawnieniach) będą Państwo wiedzieli, jaki jest zakres prac i czy wystarczy tu zgłoszenie wykonania robót, czy bardziej odpowiednie będzie pozwolenie na budowę. Jest kwestia ciągłości ścian, nowych okien, schodów, wysokości pomieszczeń. Musi to Państwu ocenić i wycenić ostatecznie osoba z wykształceniem technicznym w tym kierunku;

3) jak już Państwo będą wiedzieli wszystko, będzie konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na zakres prac (tam, gdzie nie ma miejscowych planów, jest to konieczne z pewnymi wyjątkami, jednak w Państwa wypadku z uwagi na przewidywany zakres będzie ona konieczna);

4) gdy będzie decyzja WZ, trzeba będzie w zależności od zakresu prac złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszeń robót budowlanych i następnie zgłoszenia z art. 71 Prawa budowlanego.

Wybudowanie nowego obiektu budowlanego

Odnośnie do możliwości budowy nowego obiektu budowlanego w przypadku nieopłacalności przebudowy obory:

• Od razu mogę Pani napisać, że nie będzie możliwa budowa domku letniskowego – formalnie to się nazywa w Prawie budowlanym budynek rekreacji indywidualnej i co do zasady organy adm. architektonicznej i budowlanej nie dopuszczają ich budowy na terenach rolnych, których się nie da odrolnić bez planu miejscowego (na razie), a Państwa nieruchomość taka jest z uwagi na klasę gruntu III. Mogą Państwo spytać w urzędzie, może jeszcze nie doszła do nich ta „moda”, ale z tego, co widzę po sprawach, to raczej już wszędzie są odmowy w takiej sytuacji.
• Jeśli chodzi o budowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia do 70 m², to wchodzimy na grząski grunt, bo niestety te przepisy nie działają tak, jak miały, i w praktyce bardzo często się zdarza (takie mam wiadomości od biur architektonicznych), że przy zgłoszeniu do starostwa wnosi ono sprzeciw (nie pasuje coś w projekcie organowi) i ostatecznie konieczne jest pozwolenie na budowę.

Dodatkowo pojawia się kwestia tego, że działka jest siedliskiem i chociaż teoretycznie Prawo budowlane nie wprowadza tu rozróżnienia na poszczególne gminy (odnośnie do decyzji o warunkach zabudowy) i powiaty (odnośnie do zgłoszenia budowy), interpretują one sobie to różnie i nie jestem w stanie przewidzieć, jak to będzie wyglądać u Państwa. W zakresie Prawa budowlanego jest bardzo duża różnorodność interpretacyjna organów i to, co jest oczywiste w jednej części kraju, zupełnie inaczej jest traktowane w innej.

Z ręką na sercu doradzam Państwu, że w tej sprawie warto podejść do wydziałów w gminie oraz powiecie u Państwa i dopytać o to. Nie ma jeszcze utartej praktyki w tym zakresie z uwagi na stosunkową nowość tych przepisów.

Podsumowując:

• W zależności od zakresu prac konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę albo zgłoszenie prac budowlanych i zgłoszenie zmiany użytkowania budynku.
• W sytuacji, gdy przebudowa obory nie będzie konieczna, będzie możliwość wybudowania kolejnego domu w zabudowie siedliskowej (organ może tylko żądać wyjaśnienia, po co kolejny dom, ale tu można wskazać na to, że dzieci zamieszkują z rodzicem i mu pomagają, stąd konieczność kolejnego domu – w mojej okolicy nie ma z tym problemu).

Pojawia się wątpliwość, czy Państwa urzędy dopuszczają budowę na zgłoszenie domu do 70 m². Jak napisałam, takie wątpliwości wymagają wyjaśnienia już w konkretnym urzędzie.

Kończąc, powtórzę także to, co napisałam powyżej – ogólnie warto podejść do urzędu lub ewentualnie wynająć architekta/inżyniera budownictwa z odpowiednimi uprawnieniami, który ma praktykę w Państwa okolicy i ścieżki wydeptane w urzędzie, i omówić sobie poszczególne kwestie. Poszczególne urzędy podchodzą naprawdę różnie do tematów (nawet zobowiązują do składania różnych dokumentów dla potwierdzenia, że ktoś jest rolnikiem: czasami wystarczy legitymacja KRUS, a czasami potrzebne są oświadczenia i zaświadczenia o powierzchni posiadanych gruntów). Nie piszę tego z potrzeby asekuranctwa, ale im mocniej wchodzimy w szczegóły spraw, tym bardziej różne są stanowiska urzędów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.