Negatywne skutki wpisania domu do gminnej ewidencji zabytków

Wpis domu do rejestru zabytków jako poważne odium dla jej potencjalnego nabywcy

Istotnie problem, na który Pan wskazał, stanowi przedmiot kontrowersji w orzecznictwie, jak również był obiektem szeregu postulatów legislacyjnych.

Konsekwencją wpisu do gminnej ewidencji zabytków jest bowiem konieczność uzgadniania wszelkich związanych z obiektem przedsięwzięć z organem konserwatorskim, a tym samym pozbawienie właściciela względnej swobody w dysponowaniu należącym do niego mieniem. Mimo analogicznych skutków w zakresie ograniczeń w sposobie korzystania z rzeczy, w odróżnieniu od instytucji wpisu do rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, obiekt ujęty w gminnej ewidencji zabytków nie korzysta z pewnych preferencji wynikających ze statusu konserwatorskiego (możliwości dofinansowania do remontów, bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości etc.).

Niewątpliwie taki stan rzeczy rzutuje na wartość nieruchomości i stanowi poważne odium dla jej potencjalnego nabywcy.

Tym niemniej, brak jest materialnoprawnych podstaw do dochodzenia z tego tytułu odszkodowania od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. W praktyce brak jest również korzystnych dla właścicieli rozstrzygnięć, uwzględniających roszczenie o wypłatę rekompensaty.

Nie istnieją również mechanizmy prawne obligujące gminę lub Skarb Państwa do odkupu nieruchomości objętej wpisem do gminnej ewidencji zabytków. Z tego tytułu nie przysługuje zatem właścicielowi żadne roszczenie przeciwko jednostce samorządu terytorialnego.

Pomimo oczywistych skutków w sferze rzeczowej, w orzecznictwie obowiązuje pogląd, zgodnie z którym czynności objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską nie można utożsamiać z powstaniem szkody, będącej warunkiem ustalenia na rzecz właściciela nieruchomości stosownej rekompensaty.

Podkreślić jednak należy, że właściciel nieruchomości ujętej w ewidencji zabytków nie jest całkowicie pozbawiony instrumentów ochrony swojego interesu prawnego.

Wprawdzie wpis do ewidencji zabytków nie ma postaci decyzji administracyjnej, lecz jest dokonywany na podstawie zarządzenia organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), tym niemniej czynność ta również podlega kontroli sądowoadministracyjnej.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 lipca 2013 r. – VII SA/Wa 2652/12), ze względu na analogiczne – jak w przypadku decyzji o wpisie do rejestru zabytków – skutki, właścicielowi nieruchomości powinny być zagwarantowane prawnie środki wzruszenia czynności dokonanej z uchybieniem przepisów.

Wniesienie skargi na czynność ujęcia budynku w gminnej ewidencji zabytków

W przypadku gdy obiekt nie posiada walorów kwalifikujących go jako zabytku w rozumieniu art. 3 pkt 1 w związku z art. 22 ust. 5 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2017 r., poz. 2187 z późn. zm.), osobie, która posiada interes prawny, przysługuje prawo do wniesienia skargi na czynność ujęcia w gminnej ewidencji zabytków na zasadzie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875 z późn. zm.).

Przez zabytek rozumieć należy m.in. nieruchomość lub jej część, stanowiąca świadectwo minionej epoki lub zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Jeżeli nieruchomości nie sposób jest przypisać tego waloru, zasadnym jest zaskarżenie zarządzenia o wpisie. Skargę kieruje się do właściwego miejscowo wojewódzkiego sądu administracyjnego bez konieczności uprzedniego wzywania do usunięcia naruszenia prawa (wymóg taki obowiązywał przed 1 czerwca 2017 r.). Skorzystanie z tego środka nie jest ograniczone w czasie.

Podsumowując, w obowiązującym stanie prawnym brak jest normatywnych podstaw do wystąpienia z powództwem o odszkodowanie przeciwko gminie lub Skarbowi Państwa w przypadku, gdy obiekt został wpisany do gminnej ewidencji zabytków, jak również nie będzie w tej sytuacji przysługiwać właścicielowi roszczenie o wykup nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego.

Jeśli jednak obiekt został niezasadnie uznany za zabytek, właściciel może wystąpić w dowolnym czasie ze skargą do wojewódzkiego sądu administracyjnego na akt prawa miejscowego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.