Nieistotne zmiany w trakcie budowy, czy konieczne jest ponowne zgłoszenie w starostwie?

Zmiany w projekcie budowlanym na zgłoszenie

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), dalej P.b., „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

W pierwszej kolejności wskazuję, że zgodnie z art. 36a ust. 1a ustawy Prawo budowlane: „Istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia”.

W art. 36a ust. 1a P.b. zaproponowano złagodzenie wymogów związanych z dokonaniem legalnego odstąpienia od projektu budowlanego dotyczącego inwestycji realizowanej na zgłoszenie. Dotychczas obowiązującą konieczność uzyskania pozwolenia na budowę przy zamiarze dokonania istotnych odstępstw od projektu przedkładanego przy zgłoszeniu ustawodawca uznał za zbyt rygorystyczną – mając w szczególności na względzie, że sama inwestycja, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, ust. 3 pkt 1 lit. a oraz pkt 3 lit. d P.b., nie wymaga pozwolenia na budowę. Tym samym zrównano wymogi przy budowie i przy istotnym odstąpieniu w zakresie tej budowy. Rozwiązanie to należy ocenić jako korzystne z punktu widzenia inwestora.

Zmiany zawarte w przepisie art. 36a ust. 1a P.b. umożliwią zmianę usytuowania obiektu budowlanego na działce budowlanej, bez konieczności wystąpienia o decyzję zamienną, pod warunkiem że zmiana usytuowania nie wpłynie na obszar oddziaływania terenów sąsiednich oraz będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym, wydaną decyzją o warunkach zabudowy oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Konieczność zgłoszenia odstępstwa od projektu budowlanego

W myśl art. 36a ust. 1a P.b. dokonanie istotnego odstępstwa od projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4 P.b., lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a P.b., oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d P.b., wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia. W sytuacji zatem, gdy część robót budowlanych została przez inwestora wykonana i chce on dokonać istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, będzie on zobowiązany uzyskać nowe pozwolenie na budowę, które będzie obejmowało zarówno część zrealizowaną, jak i nowo projektowaną, albo dokonać ponownego zgłoszenia.

W przypadku natomiast inwestycji wieloobiektowej, gdy jakaś jej część mogąca samodzielnie funkcjonować została oddana do użytkowania (np. jeden z obiektów), nowa decyzja o pozwoleniu na budowę powinna dotyczyć wyłącznie pozostałej, nieoddanej do użytkowania części zamierzenia budowlanego, gdyż komentowany przepis należy wykładać racjonalnie i funkcjonalnie.

Kwalifikacja zamierzonego odstąpienia

W myśl art. 36a ust. 6 P.b. tylko projektant, a nie jakakolwiek inna osoba trzecia, jest upoważniony do dokonania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz tylko projektant obowiązany jest zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu albo w projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5 tego przepisu. Przy czym nie musi to być ten sam projektant, który był autorem pierwotnego projektu budowlanego podlegającego zmianom, a organ administracji architektoniczno-budowlanej, rozpatrując sprawę dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego wykonanego przez nowego projektanta, nie ma prawa żądać od inwestora przedłożenia zgody autora projektu pierwotnego na tę zmianę. Poza tym dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, że odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta.

Zgodnie z art. 36a ust. 6 P.b. do właściwości projektanta należy dokonanie kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, który w razie uznania, że chodzi o odstąpienie nieistotne, ma obowiązek zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie o tym informacje w postaci rysunku i opisu. Zgodnie z tym przepisem nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że ustawodawca w art. 36a Prawa budowlanego wprowadza możliwość odstąpienia od projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, o ile odstępstwa te nie są istotne, oraz wprowadza procedurę zmiany pozwolenia na budowę w odniesieniu do odstępstw istotnych.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

Zgodnie z ust. 5 i 6 tego artykułu „istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie: projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury; charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego; zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne; zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a”.

Należy zasygnalizować, że „nie jest możliwe jednoznaczne i abstrakcyjnie, w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego, określenie, na czym polega »istotne« odstąpienie od projektu budowlanego. Kwestia »istotności odstąpienia« pozostawiona została uznaniu administracyjnemu, a z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek zawartych w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność, czy w danej sytuacji odstąpienie inwestora zostanie uznane za istotne, czy nieistotne, będzie wymagało oceny organu przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych wyrażonych w art. 4, art. 5 i art. 9 Prawa budowlanego” (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 278/19).

Odstąpienie od treści zgłoszenia w zakresie nieprzekraczającym tych granic można rozważać w kontekście odstąpienia „nieistotnego” od treści zgłoszenia – w tym sensie, że niekwalifikującego się do oceny jako realizacja obiektu budowlanego „bez wymaganego zgłoszenia” lub „pomimo wniesienia sprzeciwu”. W przypadku zaś zrealizowania budowy obiektu, objętej obowiązkiem zgłoszenia w sposób prowadzący do jednoznacznego naruszenia przesłanek obligatoryjnego wniesienia sprzeciwu, nie można mówić o odstępstwach „nieistotnych”.

Zgłoszenie zamiaru budowy z przemilczeniem okoliczności kwalifikujących się do obligatoryjnego wniesienia sprzeciwu oznacza, że inwestor w istocie dokonuje zgłoszenia pozornego.

Nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

Zatem co do zasady zmiany nieistotne w projekcie budowlanym odnoszą się do modyfikacji, które nie mają znaczącego wpływu na ogólny charakter, konstrukcję budynku i funkcjonalność domu, w tym zmian w projekcie zagospodarowania działki, terenu lub w projekcie architektoniczno-budowlanym. Oceny zmian i ich klasyfikacji, zgodnie z art. 36a ust. 6 Prawa budowlanego, dokonuje projektant. W przypadku, gdy projektant uzna, że zmiany w projekcie są nieistotne, nanosi je na projekt, wykonuje odpowiednie rysunki i opisy, dołączając je do dokumentacji budowlanej. Nieistotne zmiany, dotyczące zatwierdzonego już projektu budowlanego, nie wymagają ponownego ubiegania się o pozwolenie na budowę czy zgłoszenia. Zmiany nieistotne w projekcie może wprowadzić także kierownik budowy, jako osoba sprawująca pieczę nad całokształtem inwestycji, pod warunkiem posiadanych kwalifikacji projektanta.

Z uwagi na powyższe całość sprowadza się do pytania, jakiego rodzaju jest to zmiana. Należy bowiem pamiętać, że aby można było legalnie rozpocząć roboty budowlane, zgłoszenie musi być prawidłowe i kompletne. Skoro organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi jakieś zastrzeżenia, może się okazać, że planowane zmiany uzna za zmiany istotne, wymagające zgłoszenia, w czego konsekwencji inwestycja bez aktualizacji zgłoszenia będzie samowolą budowlaną.

Podsumowując, podkreślam, że aby korzystać z dobrodziejstwa ustawodawcy dotyczącego możliwości powoływania się w toku procesu inwestycyjnego na nieistotne odstąpienie, każde odstąpienie musi zostać wprowadzone legalnie. W przypadku nieistotnego odstąpienia legalne wprowadzenie polega na sporządzeniu przez projektanta, a nie kierownika budowy, stosownych modyfikacji do projektu budowlanego na zasadach opisanych w art. 36a ust. 6 P.b. W innym wypadku mamy do czynienia z nielegalnym i nieistotnym odstąpieniem od projektu. Dopuszczenie się powyższego naruszenia może wywołać konsekwencje prawne różnego rodzaju.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 278/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.