Nieodebrany w całości budynek a podatek od nieruchomości

Częściowy odbiór budynku

W świetle obowiązujących przepisów prawa dopuszczalnym jest dokonanie częściowego odbioru budynku. Zatem fakt, że użytkowana była tylko kondygnacja parterowa, nie stoi w sprzeczności z prawem. Niemniej jednak należy rozpatrzyć dwie kwestie. Pierwszą z nich jest zagadnienie budowy pozostałej części budynku, drugą zaś – kwestia opodatkowania nieruchomości.

Przerwana budowa – ważność pozwolenia na budowę

Co do budynku w budowie wskazuję, że zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Nadto zaznaczam, że do wniosku o oddanie do użytkowania pozostałej części budynku należy również dołączyć dziennik budowy, z którego będzie wynikać, że powyższe przerwy były krótsze niż owe 3 lata. Natomiast jeżeli okazałoby się, że przerwy w trakcie budowy przekroczyły okres 3 lat, wówczas oznaczałoby to, że pozwolenie wygasło, a Pani, wykańczając pozostałą część budynku, dopuściła się samowoli budowlanej.

Podatek od użytkowanej części budynku czy od całości?

Jeśli chodzi o zagadnienie opodatkowania, to wskazuję, że aktualne orzecznictwo sądowo-administracyjne stoi na stanowisku, iż: „Rozpoczęcie użytkowania części budynku powoduje powstanie obowiązku podatkowego w stosunku do całego budynku.” (wyrok NSA z dnia 5 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1041/15). Dalej w tym samym wyroku czytamy, że „Oczywiste, w przypadku rozpoczęcia użytkowania części budynku albo budowli możliwe jest opodatkowanie całości tylko w sytuacji, gdy istnieje reszta przedmiotu opodatkowania. Nie ma znaczenia, z uwagi na obowiązek płacenia podatku, okoliczność, że w budynku trwają jeszcze wykończeniowe prace budowlane, że budynek nie został w całości oddany do użytkowania. Spełnione są bowiem dwa kryteria decydujące o powstaniu obowiązku podatkowego – istnieje budynek oraz rozpoczęto jego użytkowanie przed zakończeniem budowy. Po spełnieniu tych kryteriów przedmiotem podatku jest cały budynek (powierzchnia użytkowa wszystkich kondygnacji). Nie ma podstaw prawnych do dzielenia tak rozumianego budynku na część zajętą na cele prowadzonej działalności gospodarczej i część niewykorzystywaną. W u.p.o.l. nie ma ani słowa na temat części użytkowanych i nieużytkowanych budynku w kontekście innych zasad opodatkowania. Jeżeli bowiem budynek istnieje (dach, ściany, fundament) oraz rozpoczęto użytkowanie budynku, to skutkuje to koniecznością płacenia podatku od całości (por. L. Etel, op.cit.).”.

W tym miejscu zaznaczam, że zakończenie procesu budowy części budynku i niewykończenie pozostałej jego części może spowodować obowiązek nałożenia przez organ podatkowy podatku od nieruchomości obliczonego według całej powierzchni. Niemniej jednak trzeba mieć na względzie, że każda taka sprawa ma charakter indywidualny, wobec czego nawet brak uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla całego budynku może zostać zakwalifikowane jako podstawa do opodatkowania całej nieruchomości.

Procedura dopuszczenia budynku do użytkowania

Jeśli chodzi o kroki zmierzające do procedury odbiorowej: należy zebrać całą dokumentację (taką samą jak przy odbiorze częściowym budynku) i złożyć stosowne zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

1) oryginał dziennika budowy;

2) projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w art. 36b ust. 2;

3) oświadczenie kierownika budowy:

a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

4) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

5) protokoły badań i sprawdzeń:

a) przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności lub osoby, o których mowa w art. 62 ust. 6,

b) o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym (Dz. U. z 2021 r. poz. 272), o ile dotyczy;

6) decyzję zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym, o ile dotyczy;

7) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.

8) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;

9) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, 784, 922, 1873 i 1986), o ile jest wymagane.

Ustalenie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości

Po dopuszczeniu budynku do użytkowania należy dokonać ponownego złożenia deklaracji podatkowej w zakresie podatku od nieruchomości. Zapewne wówczas organ podatkowy podejmie kroki zmierzające do ustalenia, od kiedy i w jakiej wysokości powinien być opłacany odpowiedni podatek i czy jego ustalenia są zgodne z danymi podawanymi w deklaracjach podatkowych. Jeżeli organ stwierdzi, że podatek powinien być opłacany już od całości budynku, pomimo że nie w całości był oddany do użytkowania, wówczas podatek zostanie skorygowany zgodnie z okresem przedawnienia zobowiązań podatkowych. W tym miejscu wskazuję, że okres przedawnienia dla zobowiązań podatkowych wynosi co do zasady 5 lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku. Bowiem zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej – zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Jeżeli w wyniku zmiany zobowiązania podatkowego (czy to na Pani wniosek, czy też z urzędu) dojdzie do podwyższenia podatku, wówczas naliczone zostaną również odsetki podatkowe od kwoty nieuiszczonego podatku.

Kończąc, w przedstawionej sprawie rekomenduje zgłoszenie pozostałej części budynku do opodatkowania, gdyż im wcześniej zostanie to uczynione, tym szybciej zostanie naliczony prawidłowy podatek i będzie Pani mogła uregulować stosowną należność.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.