Nowe warunki zabudowy zamiast przeniesienia decyzji

Postępowanie o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Co do zasady „Przeniesienie decyzji uzależnione jest od spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie. Po wtóre, osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Niniejsze warunki muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę skutkuje wyłącznie zmianą jej adresata, a warunki zabudowy określone w decyzji pozostają niezmienione” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 24 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 271/22).

Przeniesienie WZ tylko w całości i bez zmian

Istotnym jest, że: „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p. dopuszczalne jest przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot jedynie w całości oraz bez możliwości dokonywania zmian w jej treści poza osobą inwestora, na rzecz którego decyzja ta jest przenoszona” (wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2022 r., sygn. akt II OSK 366/19).

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym wskazuje się również, że: „Nie można w trybie przewidzianym w art. 63 ust. 5 u.p.z.p. dokonywać przeniesienia warunków zabudowy jedynie co do części terenu inwestycji objętego decyzją ustalającą warunki zabudowy, albowiem mogłoby to w praktyce prowadzić do dokonywania zmian warunków zabudowy bez jakiejkolwiek oceny, czy taka zmiana znajduje uzasadnienie w analizie architektoniczno-urbanistycznej, dotyczącej jedynie tej części terenu inwestycji, której dotyczy decyzja o przeniesieniu, której to analizy w postępowaniu o przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy w ogóle nie przeprowadza się” (wyrok WSA w Łodzi z dnia 21 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 134/22). Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 11 stycznia 2022 r. (sygn. akt II OSK 6/19).

Przeniesienie WZ na inną działkę rażącym naruszeniem prawa

Podkreślam, że: „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p dopuszczalnym jest wyłącznie przeniesienie w całości decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot bez możliwości dokonywania zmian w jej treści (poza osobą inwestora). Wydanie zaś decyzji przenoszącej warunki zabudowy na inną działkę jest niedopuszczalne i stanowi rażące naruszenie prawa” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 września 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 294/21).

Uzyskanie nowych warunków zabudowy

Zwrócić należy uwagę, że przeprowadzenie procedury podziałowej działki na kilka mniejszych może zmienić również uwarunkowania prawne dotyczący przyznania warunków. Jednak nie dzieje się tak w każdym przypadku. Jeżeli nadal spełnione są przesłanki, dla działki możliwe jest uzyskanie nowych warunków zabudowy.

Zatem sam fakt odmowy przeniesienia warunków zabudowy na inny podmiot nie oznacza od razu, że na działce nie będzie można się wybudować. Tak jak wskazał Pan, należy wówczas wystąpić o wydanie nowych warunków zabudowy. Jeżeli spełnione zostaną wszystkie przesłanki, otrzyma Pan nowe warunki zabudowy i na tej podstawie będzie można wybudować budynek. Wobec tego działka nie straci na wartości, a wyłącznie trzeba będzie dopełnić stosownych formalności, aby móc zrealizować planowaną inwestycję. W opisanym przypadku, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy i aktualne orzecznictwo, nie ma możliwości zrealizowania planowanej inwestycji bez uzyskania warunków zabudowy dla nabytej przez Pana działki.

Ewentualne odszkodowanie

Dopiero gdyby okazało się, że na nowo wydzieloną działkę nie ma możliwości uzyskania warunków zabudowy, wówczas istniałaby podstawa do ubiegania się o ewentualne odszkodowanie. Wówczas należałoby podnosić fakt, że organ dokonał podziału bez uwzględniania planowanego przyszłego przeznaczenia nowo wydzielonej działki, co w konsekwencji uznać można by za dokonanie podziału z rażącym naruszeniem prawa. Nie ma gwarancji, że organ nie zacznie wnosić zastrzeżeń, ale byłyby to jakieś podstawy do „walczenia” o odszkodowanie.

Natomiast sam fakt konieczności uzyskania nowych warunków zabudowy nie jest jeszcze podstawą do możliwości dochodzenia takiego odszkodowania, jeśli finalnie będzie możliwe zrealizowanie planowanej inwestycji w oparciu o nowe warunki wydane dla nabytej przez Pana działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 24 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 271/22
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2022 r., sygn. akt II OSK 366/19
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 21 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 134/22
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 6/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.