• Data: 2024-12-08 • Autor: Marta Słomka
Mam koło domu stare mury, które docelowo chciałbym zadaszyć i zamknąć ostatnią ścianę. Budynek oczywiście już kiedyś istniał w tym miejscu. Warunki zabudowy są wydane, opinia konserwatora również. Czy jest możliwość przeprowadzenia tych prac, nie uwzględniając wydania pozwolenia na budowę? Istniejący obrys murów(ma ok. 40 m2. Ewentualnie można by było ograniczyć do 35 m2, jeśli tylko tyle dałoby się zbudować bez urzędów. Czy w przypadku zadaszenia i wylania w środku płyty fundamentowej podchodzi to pod samowolę budowlaną i jest możliwość grzywny albo rozbiórki inwestycji? Dołączam mapkę i aktualny stan wiaty.
Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że:
W pierwszej kolejności zajmę się aspektem odtworzenia istniejącego obiektu pod kątem prawa budowlanego.
Jak wskazał NSA w wyroku II OSK 1801/14:
„Roboty budowlane polegające na remoncie istniejących obiektów budowlanych i odbudowie mają dwie wspólne cechy: prowadzą do odtworzenia stanu pierwotnego obiektu i przy użyciu wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Różny natomiast jest zakres tych robót budowlanych. W przypadku remontu odtworzenie stanu pierwotnego obiektu budowlanego wymaga napraw, wymiany lub odnowienia niektórych tylko elementów obiektu w przeciwieństwie do odbudowy, kiedy ten zakres jest znacznie szerszy. Poza tym w przypadku remontu obiekt jemu poddany zazwyczaj jest jeszcze użytkowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a remont ma zapobiec na przyszłość jego degradacji fizycznej i technicznej, nadmiernemu i zbyt szybkiemu zużyciu. Cel prac remontowych sprowadza się do utrzymania należytego stanu techniczno-użytkowego obiektu. Z kolei obiekt budowlany wymagający odbudowy, najczęściej w całości lub w części, nie spełnia już swych funkcji użytkowych z uwagi na nadmierne zużycie lub zniszczenie swej substancji. Wtedy też odtworzenie istniejącego pierwotnie obiektu budowlanego w tym samym miejscu oraz z zachowaniem pierwotnych wymiarów i układu funkcjonalnego odpowiada pojęciu »odbudowy«”.
Prowadzi to do wniosku, że istnieje konieczność uprzedniego uzyskania pozwolenia na tę odbudowę. Wynika to wprost z art. 28 ust. 1 w związku z art. 3 pkt 7 i 6 Prawa budowlanego. Jego brak warunkuje z kolei możliwość wszczęcia postępowania legalizacyjnego stwierdzonej samowoli budowlanej, którego jednym z elementów jest opłata legalizacyjna.
Biorąc pod uwagę powyższe – odradzam.
Co do kwestii wskazanej przeze mnie „dobudówki”.
Zdecydowanie większy zakres możliwości jest, jeżeli w planie jest postawienie obiektu wolno stojącego. Do nich wtedy zaliczają się między innymi wiaty, garaże, czy też budynki gospodarcze.
O wytycznych dotyczących tego, ile można dobudować do domu bez pozwolenia, informuje nas art. 29 ust.1:
„Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: (…)
15) przydomowych:
a) ganków,
b) oranżerii (ogrodów zimowych)
– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)
22) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2”.
Wobec powyższego, jeśli planuje Pan, a tak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, bezpośrednią dobudowę pomieszczenia do budynku mieszkalnego, to takim obiektem może być na przykład przybudówka w postaci ganku.
Ponadto bezpośrednio przy budynku mieszkalnym można wznieść ogród zimowy, czyli oranżerię lub taras zimowy. Co ważne, w dobudowanym obiekcie nie może znajdować się poddasze użytkowe.
Do budowy powyższych potrzebne jest tylko zgłoszenie do odpowiedniego organu (urzędu miasta lub starostwa) na 30 dni przez rozpoczęciem prac.
Organ decyzyjny ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu (np. niezgodność z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) – zgłoszenie jest wydawane na milczącą zgodę. Jeśli nie ma przeciwwskazań, to można przystąpić do budowy w terminie wskazanym we wniosku.
Jeśli ogród zimowy będzie częścią istniejącego budynku, to należy zachować odległość 4 m od granicy działki (jeśli w ścianie są okna) oraz 3 m (jeśli w ścianie nie ma okien). W szczególnych przypadkach jest możliwość zachowania 1,5 m od granicy działki lub w jej granicy za pisemną zgodą sąsiada. W praktyce najczęściej są odrzucane wnioski, jeśli ogród zimowy ma odległość od granicy mniejszą niż 3 m. Nie wymaga zgłoszenia budowa tarasu naziemnego o powierzchni zabudowy poniżej 35 m2.
O szczególnych warunkach technicznych powyższych obiektów traktuje szczegółowo rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Należy pamiętać, że maksymalny metraż jednego takiego pomieszczenia nie może przekroczyć 35 metrów kwadratowych. Ponadto ustawa odnosi się także do maksymalnej ilości dodatkowych obiektów, których dobudowa jest właśnie planowana. Ich liczba nie może przekroczyć 2 obiektów na każde 500 metrów kwadratowych działki. Taka sama zasada dotyczy także pozostałych wolno stojących obiektów.
Odbudowa starego spichlerza na terenie gospodarstwa rolnego
Pan Tomasz chciał odtworzyć stary spichlerz, który od lat stał jako ruina na jego działce rolnej. Ponieważ zachowały się jedynie fragmenty ścian i fundamentów, zdecydował się na ich uzupełnienie i zadaszenie budynku bez pozwolenia, aby chronić magazynowane narzędzia przed deszczem. Niestety, kontrola wykazała brak zgłoszenia, a budynek uznano za samowolę budowlaną. Aby uniknąć rozbiórki, Pan Tomasz musiał przeprowadzić proces legalizacyjny, co wiązało się z opłatą i dodatkową dokumentacją.
Odtworzenie piwniczki przydomowej na wino
Pani Anna miała na swojej działce stare mury po piwniczce, które chciała ponownie wykorzystać jako miejsce do przechowywania win i przetworów. Postanowiła zamknąć otwarty obrys i zbudować nowy dach. Niestety, choć planowała zachować dotychczasowy wygląd piwniczki, nie zgłosiła prac budowlanych. Po skardze sąsiada, urząd zobowiązał ją do uzyskania pozwolenia i przeprowadzenia formalności, co spowodowało opóźnienia i dodatkowe koszty.
Przekształcenie ruin dawnej stodoły w altanę ogrodową
Pan Krzysztof chciał odbudować ruiny dawnej stodoły, aby stworzyć przy niej altanę do użytku rekreacyjnego. Ponieważ miał zgodę konserwatora i powierzchnia nie przekraczała 35 m², uznał, że nie potrzebuje dodatkowego pozwolenia na budowę. Mimo to urząd nakazał mu wstrzymanie prac i zgłoszenie inwestycji, ponieważ konstrukcja przekraczała pierwotny obrys.
Odbudowa istniejącego wcześniej budynku może być skomplikowana prawnie, zwłaszcza gdy dotyczy starych murów i niekompletnych konstrukcji. Choć niektóre prace budowlane nie wymagają pozwolenia, konieczność zgłoszenia i spełnienia wymogów technicznych zależy od zakresu odbudowy i zachowania pierwotnego obrysu. Brak formalności może skutkować uznaniem prac za samowolę budowlaną, a w konsekwencji prowadzić do grzywien lub nakazu rozbiórki.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach prawnych związanych z odbudową budynku? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika