Odległość domu od granicy działki, wymogi prawne i możliwe odstępstwa

Odległość budynku od granicy lasu

Na wstępie wskazuję, że zasady lokalizowania budynków wynikają m.in. z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) – zwanego dalej rozporządzeniem.

Co do zasady odległość usytuowania budynku od granicy lasu wynosi odpowiednio 12 m dla budynków ze ścianami i przekryciem dachu nierozprzestrzeniającymi ognia lub też 16 m dla budynków ze ścianami albo przekryciem dachu rozprzestrzeniającymi ogień. Niemniej jednak w rozumieniu rozporządzenia las jest rozumiany jako grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny.

Z przedstawionej mapki wynika, że grunt działki obok jest oznaczony jako teren zabudowy mieszkaniowej oraz teren gruntów rolnych. Nie ma on natomiast klasyfikacji jako Ls, czyli teren leśny.

Odległość od granicy działki

Natomiast zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia „jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Jak widać, przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia określa ogólne zasady „sytuowania” budynku w odległości od granicy z sąsiednią „działką budowlaną”. Natomiast przez działkę budowlaną rozporządzenie rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zmiana przepisów w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przyniosła ze sobą także uściślenie sposobu ustalania odległości domu od granicy działki. Według zapisów prawnych odległość ta stanowi odległość, która jest zawarta między budynkiem a granicą działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Odległość mierzona jest w poziomie. Z uwagi na taką interpretację nie ma znaczenia, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną.

Nadto wskazać należy, że „pojęcie »sytuowania budynku« należy rozumieć szeroko, a więc nie tylko jako budowę nowego budynku w całości, ale również jako rozbudowę istniejącego już budynku. Rozbudowa jest bowiem budową nowej części budynku już istniejącego” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 stycznia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 663/17).

Podsumowując, w mojej ocenie wszystko wskazuje na to, że wystarczy zachować odpowiednio 3 m lub 4 m w zależności od sytuacji, której dotyczy lokalizacja budynku. W rozporządzeniu są określone odległości dotyczące usytuowania budynku na działce i obowiązują one także w kontekście bezpieczeństwa przeciwpożarowego (ale proszę zapoznać się z całym jego par. 12).

Uzyskanie zgody na odstępstwo od warunków sytuowania budynku

Jednakże wskazuję, że gdyby teren sąsiadujący, który jest terenem porośniętym zadrzewieniami, został jednak uznany za las w rozumieniu ustawy o lasach (proszę to ustalić w 100% w gminie) – to grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi): drzewami i krzewami oraz runem leśnym (i na takiej definicji opierał się organ) – wówczas zachowanie 3–4 m odległości budynku od granicy może być problematyczne. W takiej sytuacji pozostawałaby opcja wystąpienia do ministra o wydanie zgody na odstępstwo od warunków sytuowania budynku (a z tym w takich przypadkach trudno).

Takie pozwolenie na odstępstwo udzielane jest w szczególnie uzasadnionych przypadkach, dlatego też we wniosku należy sporządzić wyczerpujące uzasadnienie oraz dołączyć możliwie dużą liczbę argumentów popierających taki wniosek.

Coraz częściej w doktrynie wskazuje się, że taka sama procedura obowiązuje, jeśli na terenie sąsiednim faktycznie występuje zadrzewienie leśne. Wówczas ekspertyza rzeczoznawcy ds. przeciwpożarowych wskaże sposoby zwiększenia bezpieczeństwa pożarowego w stosunku do budynku i odwrotnie, a następnie, jeśli wskazane rozwiązania minister uzna za wystarczające, to może udzielić zgody na zbliżenie do lasu na odległość mniejszą niż wymagane 12 m. Należy jednak pamiętać, że zgoda ministra nie jest automatyczna, natomiast szczegółowe uzasadnienie może ułatwić jej uzyskanie i w ten sposób przyspieszy procedurę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.