Odległość od granicy budynku usługowego

Pan Dominik poprosił nas o poradę w kwestii odległości od granicy działki budynku usługowego. Nieprzekraczalna linia zabudowy pozwala na zachowanie innych odległości niż w warunkach technicznych § 12 oraz ustawie o drogach. Pan Dominik zapytał nas, w jakich odległościach od granic należy usytuować projektowany budynek.

Minimalna odległość budynku od granicy działki

Minimalną odległość budynku od granicy działki określają przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w dziale II „Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej”.

Punktem, od którego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek, bez znaczenia pozostaje fakt, że działka w sąsiedztwie jest np. objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisów.

Zgodnie z § 12 (odległości budynków od granicy działki) rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (stan prawny aktualny na dzień: 08.02.2020 r.):

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 katalog pojęć ustawowych pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową”.

Zobacz też: Odległość domu od drogi gminnej

Nieprzekraczalna linia zabudowy

Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że budynki nie mogą być poza tą linią zlokalizowane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 41/99). Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza usytuowanie ściany zewnętrznej budynku (lica budynku) w określony sposób. Lico budynku to elewacja frontowa wraz z wszystkimi elementami. Jeżeli ani z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani z decyzji o warunkach zabudowy nie wynika, że owa linia może zostać przekroczona przez części dodatkowe lub drugorzędne budynku, jak balkony, schody zewnętrzne, wykusze itp., to należy stwierdzić, że usytuowanie takich elementów poza nieprzekraczalną linią zabudowy nie jest dopuszczalne.

Fakt, iż plan zagospodarowania dopuszcza jakieś inne parametry, nie oznacza, że zagospodarowanie działki nie musi być dostosowane do przepisów rozporządzenia i odległości od granicy.

§ 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), zezwala na przekroczenie minimalnej odległości od granicy działki sąsiedniej tylko wymienionym częściom budynku, takim jak:

• balkony,
• galerie,
• tarasy,
• schody zewnętrzne,
• pochylnie i rampy.

Tylko w takim zakresie można przekroczyć odległości od granicy i muszą mieścić się w nieprzekraczalnej linii zabudowy. Przekroczenie minimalnych odległości określonych w rozporządzeniu jest możliwe jedynie w doniesieniu do wymienionych w przepisie elementów budynku. Oba te warunki – rozporządzenia oraz planu zagospodarowania – muszą być zachowane jednocześnie.

Przeczytaj też: Rozbudowa budynku w granicy działki

Źródła:

1. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 41/99
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.